A közép- és kelet-európai régió gyorsuló magánbérleti szektor (PRS - Private rent sector) piaca érdeklődést vált ki a befektetőkből, de a tevékenység legnagyobb része jelenleg még Csehország és Lengyelország felé irányul.

A következő néhány évben viszont több bérbeadásra épített ingatlanprojektet terveznek bejelenteni a régióban.

A bérlakáspiac mozgatórugói

Kevin Turpin a Colliers közép- és kelet-európai régió kutatási igazgatója véleménye szerint: „Számos országban növekvő mértékű, széttagolt bérleti piac figyelhető meg, mivel a magánszemélyek személyes befektetési céllal fektetnek be lakóingatlanokba. Ez nagyrészt annak köszönhető, hogy a magánszámlákon elhelyezett megtakarítások nem nyújtanak érdemi hozamot, és a jelzálogkölcsön-felvételi költségek a legtöbb piacon történelmi mélyponton vannak. Ezen lakóegységek közül sokat bérbe adnak, és mivel a négyzetméterárak évről évre folyamatosan emelkednek, az ingatlanok értéke eközben is növekszik. Az egyes piacokon tapasztalható kínálati hiány a bérbeadás hatásával együtt fokozza a lendületet, és látszólag lehetetlenné teszi a saját otthonról szőtt álom megvalósulását. Részben ezen okok miatt is nő a magánbérleti szektor, valamint a befektetők érdeklődése”.

Túlzsúfoltság

2019-ben Romániában (45,8%), Lettországban (42,2%) és Bulgáriában (41,1%) volt a legmagasabb, Cipruson pedig a legalacsonyabb (2,2%) a túlzsúfoltság mértéke (egy főre jutó szobák és a háztartás átlagos mérete alapján). Az adatok arra utalnak, hogy Közép-Európában az Európai Uniós átlaghoz képest a háztartások többsége túlzsúfolt.

A hosszú távú európai trend a túlzsúfoltság fokozatos csökkenését mutatja, ezért, ha feltételezzük, hogy ez a tendencia folytatódik, és a közép- és kelet-európai országok piacai továbbra is a konvergencia irányába mutatnak, akkor ez valamennyire igazolja a kínálati hiányt, és azt, hogy több lakásra van szükség.

Mindebből azt várhatnánk, hogy a fejlesztők és befektetők stratégiájának megváltozásával megnő a bérelt ingatlanok aránya. Ez a folyamat már elkezdődött Lengyelországban és Csehországban.

Ingatlanállomány és az értékesítési folyamat

Közép- és Kelet-Európában az elmúlt 5 évben rohamosan emelkedtek az eladási árak, részben a kínálat hiánya, az adóterhek könnyítése és az alacsony adósságköltség miatt, részben pedig az emberek azon befektetési vágya miatt, hogy megtakarításaikat a banki hozamoknál jobban kamatoztassák. Mindezek mellett más tényezők is szerepet játszottak: például a megfelelő telkek hiánya és azok emelkedő árai, az elhúzódó és bizonytalan engedélyezési eljárások, valamint mind az építőipari munkaerő, mind pedig az építőipari anyagok hiánya és folyamatos költségemelkedése.

Az Eurostat adatai szerint az EU-ban a 2010 és 2019 közötti időszakban az új lakások építési költségei 15%-kal nőttek.

A közép- és kelet-európai országok közül a legnagyobb emelkedés Magyarországon (+47%) és Romániában (+46%) tapasztalható.

Mindezen tényezők figyelembevételével a régióban számos fejlesztő nem érez késztetést arra, hogy eltérjen a „build-to-sell” (eladásra épített ingatlanok) modelltől. A meglévő fejlesztői és befektetői tulajdonban lévő, több egységből álló magánbérleti lakásokat tekintve Csehország meglehetősen elöl jár körülbelül 57 000 lakóegységgel, majd Lengyelország következik körülbelül 4500 lakóegységgel.

Victor Constantinescu, a Kinstellar bukaresti ügyvezető partnere szerint: „Valójában a magánbérleti szektor mint eszközosztály viszonylag új jelenség Közép- és Kelet-Európában, és keletebbre haladva minden bizonnyal kevesebbet találunk belőle. Ez részben a hagyományokhoz kapcsolódik: a közép- és kelet-európai régióban mindig is rendkívül magas volt a lakóingatlan-tulajdonlás mértéke, amely egy olyan mentalitást tükrözött, mely szerint az embernek szüksége van arra, hogy birtokolja az otthonát. Ma már ez nem feltétlenül van így. Mivel a demográfia változik, továbbá az árak folyamatosan emelkednek a zsúfolt területeken, ahol a lehetőségek egyre ritkábbak, és sok ember kiszorul a lakásvásárlás piacáról, arra számítunk, hogy ez az eszközosztály érvényesülni fog Közép- és Kelet-Európában”.