Futureal és logisztika, ez most az új recept? Ezt szülte a koronakrízis?
A Futureal eddig nem volt jelen a logisztikai piacon értékelhető módon. Ez az alpiac nagyon kicsi a többi piaci szegmenshez képest. Egy irodaház megközelítőleg 5-6-szor többet ér, mint ugyanannyi logisztika. 2,4 millió négyzetméter Budapest körüli bérraktár 400-500 ezer négyzetméter irodának felel meg. Az a mintegy 100 ezer négyzetméternyi éves logisztikai fejlesztés, ami az utóbbi években volt, nagyjából 1 darab irodaház/évnek felel meg. És ezt el kell osztani több szereplő között. Azt gondoljuk, hogy egy versenyképtelen helyzetbe sodorta magát a magyar logisztikai piac, és borzalmasan magas bérleti díjak vannak (4,75-5 euró/m2/hó). Véleményünk szerint sokkal nagyobb volumen mellett lényegesen alacsonyabb bérletidíj-szinteken tud csak működni ez a piac. Arra számítunk, hogy teljesen a feje tetejére fog állni a piac és jelentősen csökkenhetnek a bérleti díjak a volumennek köszönhetően.
Mi az a méret és lokáció, amivel most érdemes elindulni? A telkek már meg is vannak?
Közel vagyunk hozzá. A budapesti logisztikai szegmens négy részre osztható (észak, kelet, dél, nyugat) az M0-s körgyűrű mentén, és mi mind a négy szegmensben nézünk nagy telkeket. A különlegességük, hogy ezeken megaparkot tudunk létesíteni, ez azt jelenti, hogy legalább 100-150 ezer négyzetméternyi épületet fejlesztünk az adott helyszínen. Azért kellenek ekkora parkok, mert egyrészt a bérlői igényeket sokkal gyorsabban tudjuk kielégíteni parkon belül is, egy nagy park kivitelezési költsége fajlagosan alacsonyabb, illetve az üzemeltetése is sokkal költséghatékonyabb, nem területarányosan növekvő, kvázi fix költségeket nagyobb területen tudunk elosztani. Persze ez a koncepció befektetői oldalról lényegesen magasabb saját tőkét igényel.
Hogyan finanszíroztok?
Egyelőre kizárólag saját tőkéből megy az első telkek megvásárlása, és a házak is így indulnak, amíg nincs bérlő. Mi nem az egyik szereplő szeretnénk lenni, hanem egy meghatározó szereplő, és erre hajlandóak vagyunk pénzt is áldozni. Aki opportunista befektetőként megy előre, az kis projekteket vásárol. Mi azt mondjuk, hogy sokkal több tőkét rakunk bele, és stratégiai lokációkat fejlesztünk. Az első házaink 40-50 ezer négyzetméteresek lesznek. De egy-egy megapark akár 4-500 ezer négyzetméter alapterületű épületet is magába foglalhat.
Lesznek ebben speciális funkciók vagy „csupán” klasszikus logisztika?
A logisztikai tevékenységet végző bérlők élveznek elsőbbséget, de a könnyűipari vagy összeszerelési tevékenységet folytató cégek is megjelenthetnek majd idővel. Nekik ugyanúgy egy „dobozra” van szükségük a sor végén. A parkok kiszolgálásán túlmutató egyéb funkciókat nem tervezünk ezeken a területeken létesíteni.
A teljes cikk: Jönnek a magyar megaparkok! – A Futureal újabb nagy dobása
