Hogyan spekulálnak tovább a fejlesztők?

„Az üresedési ráta jelentős növekedést mutat, főképp az újonnan átadott épületeknek köszönhetően. A szerződéskötéseket nyomon követve a kisebb területek és a városi logisztikai központok a kelendőbbek” – mutat rá a főbb trendekre Beck Tamás, a Colliers International ipari divíziójának igazgatója.

Az ipari ingatlanok terén tapasztalható magas szintû piaci aktivitás ellenére igen alacsony a ténylegesen realizálódó, leszerződött ügyletek száma a Colliers International budapesti irodájának adatai alapján. A tapasztalatok szerint sok potenciális bérlő kivár, halogatja döntését, illetve a jelenlegi helyszínen újratárgyalják vagy éppen meghosszabbítják szerződésüket.

2008 év elején – még a tavalyi év vonatkozásában – 390 000 négyzetméter új spekulatív csarnok megépítését prognosztizálta a Colliers, melynek 64%-a (250 000 m2) valósult meg, és további 33% (130 000 m2) volt folyamatban 2009 első féléve során. A várakozáshoz képest 92% realizálódott jelen időszakra, ezzel a budapesti spekulatív ingatlanállomány 1 051 000 m2-re bővült. Ennek egynegyede (263 000 m2) állt viszont üresen az első félév utolsó napján. A „built to suit” piacon jelentős új tranzakcióról nem lehet beszámolni ebben az időszakban. Néhány, még tavaly leszerződött épület elkészült, így az ilyen típusú ingatlanállomány 469 000 m2-t tett ki, melyből két épületben (korábbi Rynart csarnokok) mintegy 73 200 m2 volt bérlő nélkül (15,6%).

A nagyobb volumenû spekulatív fejlesztői aktivitás gyakorlatilag megszûnt. Az év hátralévő időszakában városi helyszíneken további mintegy 50 000 m2 döntően „small unit” átadása várható, illetve a fenti befogadóképesség egy része nem projekt területen, azaz egyedülálló épület formájában valósul meg. 2010 első félévére vonatkozólag egyelőre csak egy-két kisebb épület átadását prognosztizálta a nemzetközi ingatlantanácsadó.

A fejlesztések csökkenése mellett az üresedési ráta nőtt: az év végi adatokhoz (234,000 m2 / 17,0%) képest az összesített adatok jelentős növekedést mutattak – június 30-án 22,1% volt (336,200 m2).  Ez döntően az év elején átadott új épületeknek köszönhető. Az elmúlt években megfigyelt jelenséghez hasonlóan a bérlő nélküli területek igen elszórtan helyezkednek el Budapesten és környékén, döntően kisebb és közepes méretû egységekből állnak. Tízezer négyzetmétert meghaladó méretû, egybefüggő bérelhető területek mindössze csak hét helyszínen álltak rendelkezésre, de ezen épületek felelősek az üres területek mintegy feléért (52,4%).

Az első félév során mintegy 25 000 - 30 000 m2 bérlemény szabadult fel, került visszaadásra a bérlők által, mely nagyjából megegyezik az újonnan aláírt bérleti szerződések mértékével (26 400 m2). Ez a bérlői aktivitás – mind méretében, mind számszerûleg – töredéke a tavalyi rekord év első félév (190 000 m2), illetve az év során mért értéknek (közel 350 000 m2). Az új szerződések számszerû többsége (kilenc tranzakció) városi logisztikai helyszínre, illetve „small unit” épületbe került aláírásra (8,800 m2), „big box” épületek vonatkozásában hat kisebb méretû tranzakció történt (17,500 m2), melyből kettő bővülés.

Több fejlesztő a már elkészült, de még bérbe nem adott, vagy éppen frissen megüresedett „big box” területekre akciós bérleti díjakat hirdetett meg, melyek nettó € 3,5 / m2 / hó körüli, vagy akár ez alatt alakultak. Ezzel párhuzamosan a többi ingatlan irányára jellemzően nettó  3,8-4,5 € / m2 / hó között mozgott.

Az árazásában élesen elválnak az akciós épületek, illetve a nem akciós épületek, valamint hamarosan megjelenik egy újabb árazási csoport, mely az előbérletben megépítendő új épületekre fog vonatkozni. Utóbbiak számítási alapjai és bérleti díjai jelentősen eltérhetnek majd az elmúlt években megszokott áraktól.

A fentiek hatásának köszönhetően az értékesítési piaci szegmens aktivitása is igen alacsony szintû, döntően végfelhasználók általi kisebb telek- és épületvásárlások fordulnak elő elszórtan.

 

 

Forrás: O|G|H