A kereskedelmi és a lakóingatlanok piacán egyaránt a vevők befektetési céllal bérbe adott ingatlanokat kívánnak vásárolni. Minél megbízhatóbbak a bérlők, és minél hosszabbak a szerződések, annál magasabb áron kelnek el ezek az ingatlanok.
Az ilyen ingatlanok adásvételéhez a feleknek nem kell a bérlők hozzájárulását kérniük, a bérleti szerződések – az adásvételtől függetlenül – változatlan feltételekkel tovább élnek. A márciustól hatályos új Ptk. azonban megerősítette a bérlők helyzetét adásvétel esetén: minden olyan követelésért, amelyet a bérlő az új tulajdonossal, azaz az ingatlan vevőjével szemben támaszt, az eladó bérbeadó egyetemlegesen felel.
Ha például az adásvételt követően a vevő, mint bérbeadó megszegi a bérleti szerződést, és ebből eredően a bérlőt kár éri, akkor ez utóbbi az eladótól és az új tulajdonos bérbeadótól egyaránt követelheti a kártérítést. Ezen új szabály célja egyértelmű: a bérlő a tulajdonosváltozás következtében ne kerüljön hátrányosabb helyzetbe azáltal, hogy a hozzájárulása nélkül egy olyan bérbeadóval került kapcsolatba, aki nem képes vagy nem hajlandó a bérleti szerződésen alapuló kötelezettségeit teljesíteni.
Az új szabály azonban egyúttal egy nagyon komoly és méltánytalannak tűnő terhet rak az eladóra: az eladó ugyanis abban az esetben is felelős lesz a bérlővel szemben a vevő szerződésszegéséért, ha a szerződésszegés neki nem felróható. A felelősség pedig lényegében időbeli korlát nélkül érvényesíthető, függetlenül attól, hogy az eladó esetleg már több éve nem tulajdonosa az ingatlannak.
További részletek a vg.hu-n >>
(Szerző: Gyimesi Péter ügyvéd, Jalsovszky Ügyvédi Iroda)
