Magyarország domborzati és közlekedési adottságaiból adódóan bőven van ipari ingatlanok fejlesztésére alkalmas telek, ugyanakkor Budapest környékén egyre limitáltabb a jól előkészített, legalább 5-10 ha-os telkek száma, 20 ha fölött pedig kifejezetten nehéz problémamentes (pl. rendezett tulajdoni viszonyok) telket találni - derül ki a Colliers legfrissebb elemzéséből.
Hasonló a helyzet a vidéki ipari parkokban, melyek esetenként még csak papíron léteznek, viszont a valóságban csak ipari parknak kijelölt, előkészítetlen mezőgazdasági területet jelentenek. Az ipari-logisztikai fejlesztési telkek stagnáló kínálati négyzetméterárai a következők:
- Kiemelt helyen fekvő - pl.: Budapest környéki autópálya lokáció - fejlesztésre előkészített telkek: 30-40 euró
- Különleges - pl.: retail jellegű - funkcióra ideális adottságok esetén akár: 50+ euró
- Több ráfordítást igénylő, illetve másodlagos lokáción található telkek: 10-25 euró
- Kisebb vidéki ipari parkokban / harmadlagos lokáción található telkek: 5-15 euró
Jellemző probléma az eladásra kínált telkekkel kapcsolatban, hogy ezek sokszor extra közmű fejlesztést igényelnek, esetleg nincsenek kivonva a mezőgazdasági művelés alól, vagy éppen a helyi építési szabályzat nem enged megfelelő beépíthetőséget. Ezek a problémák elnyújthatják vagy ellehetetleníthetik egy-egy tervezett projekt megvalósítását, illetve tovább hátráltatja a spekulatív alapú telkek vásárlást.
Rekordon az építési költségek
Továbbra is rendkívül magas építési költségekkel kell számolni. Standard raktár esetében akár 600-700 euró, raktáriroda esetében akár 1000 euró is lehet az egy négyzetméterre jutó nettó építési költség, telekár nélkül. Ennek oka egyfelől az egyre limitáltabb készletek miatt megnövekedett építőanyag (pl. előregyártott vasbeton) költség és szállítási idő, másfelől az építőiparban mutatkozó - munkaerőhiányt kompenzálandó - munkabér növekedés.
A magas építési költségek másik ingatlanpiacra gyakorolt hatása, hogy nincs / nehezen értelmezhető a "telek piac". Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy tervezett projekt teljes kivitelezési költsége olyan magasra rúghat, ami megkérdőjelezi a fejlesztés rentabilitását, és végül a telkekre is limitáltabb keret ("maradványérték") jut, ami további nyomás alatt tartja a telekárakat. Ennek következtében kevés a valós vásárlási szándék, és a telkek nehezen cserélnek gazdát, így nehezen definiálható a "piaci ár" is.
Olvass tovább: www.portfolio.hu
