Miközben egyre több az eladó használt lakás a dél-budai ingatlanpiacon, addig a vevők száma nem emelkedik, az irányárak teljesen indokolatlanul egyre feljebb kúsznak – a Balla Ingatlan elemzése szerint. Ez rossz hír az eladók számára, ahogy az is, hogy a rövidesen megjelenő újlakás-kínálat visszavetheti az egyelőre stabil árakat, hiszen a keresletet az új lakások felé tereli a vevőket.
A tényleges eladási árak nem mozdultak az elmúlt három hónapban, a kereslet változatlanul erős, így egyelőre az árcsökkenés jelei sem észlelhetők – hívta fel a figyelmet Nagy Csaba, a Balla Ingatlanirodák XI. és XXII. kerületi irodájának szakmai vezetője.
Több eladó lakás, kevesebb eladás
Mint a Balla Ingatlanirodák helyi irodájának statisztikáit ismertetve jelezte: a tavalyi év azonos időszakához képest mintegy 20 százalékkal több az eladó lakóingatlan a dél-budai ingatlanpiacon, miközben a tranzakciószámokat tekintve nem mutatkozik növekedés. Ez tehát azt jelenti, hogy nagyobb a kínálat, nagyobb a választék, de nincs több vevő, mint tavaly ilyenkor.
Azt is megjegyezte, hogy mivel az irányárak magasabbak lettek, viszont a vevők nem hajlandóak megvenni a túlárazott lakásokat, az alku mértéke mintha egy picit nőtt volna. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy 18 milliós panellakás esetében körülbelül 400-500 ezer forintot lehet alkudni, de csak abban az esetben, ha valóban motivált az eladó, azaz komolyan gondolja a lakása eladását.
A CSOK beleszólhat
A CSOK hatása egyelőre ugyan nem befolyásolja az ingatlanpiacot a két kerületben, de Nagy Csaba hangsúlyozta, hogy ez csak „egyelőre” igaz. Ő az elkövetkező hónapokban jelentősebb hatással számol, és ennek már látszanak az előjelei. Jelenleg még csak a tájékozódás, érdeklődés fázisánál tartanak a vevők, de változás várható.
Az újépítésű lakásokra felvehető CSOK hatása egyelőre azért nem érzékelhető komolyabban, mert nagyon kevés az újépítésű ingatlan a piacon. Néhány hónap múlva viszont – amikor a nagyobb projektekből végre kikerülnek az első elkészült lakások –, már egyértelműen érzékelhetővé válik majd az árcsökkentő hatás, elsősorban a 20 millió felett ingatlanoknál.
A telkek piacán már tapasztalható egy jelentősebb kínálatbővülés – feltehetően a CSOK és az emelkedő árakról szóló hírek miatt -, illetve az árak is mintegy 10-15 százalékkal növekedtek mind a kisebb, mind a nagyobb befektetők által keresett telkek esetében. Bizonyos esetekben persze itt is túlárazottságról beszélhetünk, így lesznek telkek melyek a piacon fognak maradni, és csak jelentős árcsökkenéssel lehet majd eladni őket.
Beindulnak a magánépítkezések is
Ami viszont az építkezéseket illeti, még csak a társasházakat építő beruházók aktívak, a családi házak építésénél, tehát az önálló építkezéseknél nem látja egyelőre „azt az eszeveszett kapkodást” az ingatlanközvetítő, mint amit a támogatás esetleg indokolhatna.
Várakozásai szerint ebben a tekintetben változás jöhet, és véleménye szerint pár hónapon beindulnak a magán-építkezések is a CSOK hatására. Ezt elsősorban a jelentős mértékű érdeklődésre alapozza, mely ugyanakkor megfontoltsággal párosul most az embereknél, ami azt jelenti, hogy nem vágnak bele fejvesztve a vásárlásba és az építkezésbe, de idővel beindul ez a folyamat is.
Ezt támasztja alá, hogy az elmúlt pár hónapban csökkent az érdeklődés a drágább, elsősorban az 50 millió forint feletti ingatlanok iránt. Ez a folyamat valamikor januárban kezdődött, tehát a CSOK megjelenése idézhette elő, és a tavalyi év azonos időszakához képest kétharmadával kisebb érdeklődést tapasztalnak ebben a kategóriában. Úgy tűnik tehát, hogy többen használt ingatlan vásárlása helyett az építkezést vették tervbe. Ez azonban csak feltételezés – tette hozzá Nagy Csaba, aki szerint azt lehet biztosan kijelenteni, hogy az 50-60 milliós ingatlanok piaca erősen redukálódott.
Jöhet az áresés 20 millió felett
Ugyanez a jelenség megfigyelhető a drágább lakásoknál is: az 50 millió forintnál értékesebb ingatlanoknál jelentős visszaesés következett be a keresletben. Ráadásul, az ingatlanközvetítő várakozásai szerint hamarosan a 20 millió forint feletti téglalakásoknál is hasonló jelenség várható. Ha megjelennek az újépítésű lakások a piacon, nagyon valószínű, hogy ebben az árszegmensben is csökken majd a kereslet a használt lakások iránt, így beindul az árcsökkenés.
Egy konkrét példát is említett ennek kapcsán Nagy Csaba: az Allee üzletközpont környékén átlagban 450-500 ezer forint/nm áras kínálattal találkozunk jelenleg. Ugyanakkor egy új építésű lakás ára – korrekt árazás esetében – mintegy 450-550 ezer forint körül alakul majd ebben a kerületben. Ez esetben értelemszerűen az újépítésűt fogja választani a vásárló, nem pedig a használtat, így a feltorlódott túlkínálat a használt lakások piacán árcsökkenéshez vezet.
Egyelőre még magasak az árak
A használt lakások árai viszont most még nem alacsonyak: Dél-Budán a panelárak is 300 ezer forintnál kezdődnek négyzetméterenként, de Gazdagréten vagy a Bikás park környékén nem szokatlan 400 ezer forintos négyzetméterárnál drágábban eladott panellakás sem. A vevők ugyanis kedvelik ezeket a környékeket, ahogy Budafokon a Városház tér környékét vagy a Leányka utcát, családi házak tekintetében pedig Rózsavölgy a legkeresettebb. Az említett magasabb négyzetméterárak persze a felújított és a panelprogramban részt vett lakásokra érvényesek – tette hozzá.
Téglalakásoknál 400 ezer forintos négyzetméterár környékén indulnak az árak a XI. kerületben. Lakásoknál a XXII. kerületben a kereslet 20-25 millió forint árszintig érzékelhető, ennél nem hajlandóak többet adni a vevők használt lakásokért. A nagyobb kereslet így is inkább csak 20 millió forintig jellemző, családi házaknál pedig 40 millió forintig merészkednek el a vevők, „de ott már szívják a fogukat”.
Ezek az árak azonban csak addig maradnak, amíg ennyiért lesz kereslet ezekre az ingatlanokra. Amint a befejeződő építkezések az új lakások felé terelik a vevőket, változni fog a használt lakások piacán is a helyzet - tette hozzá Nagy Csaba.
(Forrás: Balla Ingatlan)
