Gigantikus irodapark építésére készült az MNB alapítványa az egyik legfelkapottabb budapesti irodafolyosón, ahol már amúgy is négy nagy irodaberuházás vár startpisztolyra. Nagy kérdés, hogy vajon újra összeomlik-e a piac a várható túlkínálat alatt vagy győz a józan ész, és a már készülődők inkább lassítanak.
Ilyen nagyságrendben felpörgő keresletre ugyanis nem számítanak a piacot jól ismerő szakértők.
Alaposan felforgathatja a budapesti irodapiacot az MNB-alapítványok legújabb ingatlanfejlesztési terve, mely szerint a Pallas Athéné alapítványok vagyonát kezelő Optima Befektetési Zrt. a 17,1 milliárdért megvásárolt Váci úti telken 150 ezer négyzetméternyi irodaterületet fejleszt a következő három évben.
A hírek szerint a cég vezérigazgatója arra számít, a projekttel Budapest vonzó pénzügyi központtá válhat, potenciális bérlői pedig a Brexit hatására új európai központot kereső cégek lehetnek. A korábban megvásárolt, Széll Kálmán téri Buda Palota és a mostani fejlesztésekhez összesen 120-130 millió eurós hitelt vennének fel, piaci alapon.
Egy irodapark nem elég vonzerő
A Váci úti irodafolyosó továbbfejlesztése önmagában nem rossz ötlet, az egykori kereskedelmi, ipari ingatlan újraélesztése javítja az irodafolyosó presztízsét, azonban illúzió, hogy a Brexit miatt Londonból várhatóan továbbálló cégek itt építenének ki bázisukat. Vonzó pénzügyi centrummá nem egy újonnan felépülő irodapark miatt válik egy város - kommentálták a bejelentést ingatlanszakértők egybehangzóan lapunk kérdésére.
Eleve túl korai a Brexit miatti költözésről beszélni, ám ha mégis sor kerülne erre, a globális cégek minden valószínűség szerint már működő, érett pénzügyi központokba - Frankfurt, Amszterdam vagy a több mint 5 millió négyzetméter üres irodaterülettel rendelkező Párizs - helyezik át a székhelyüket.
Már nem pénzügyi cégek a fő bérlők
Egy új irodaépület, irodapark kiépítése önmagában egy nemzetközi cég vagy intézmény helyszín választásánál sokadik szempont a rangsorban, a helyi adózási és jogi környezet, jogbiztonság, az infrastruktúra és az elérhető képzett munkaerő áll a lista élén - hangsúlyozták a döntési szempontokat jól ismerő szakértők.
Budapest nem versenyezhet a világvárosokkal, ráadásul a irodapiaci bérlők között régóta vissza is szorult a pénzügyi szektor súlya, ma már az it-cégek, illetve a gyártókat kiszolgáló háttérmunkát végző szolgáltató központok húzzák a piacot.
Újra összeomolhat a piac?
Noha látnak abban fantáziát, hogy egy új irodapark több céget vonz a térségbe, ugyanakkor reálisan komoly feszültségekhez vezet, ha valóban spekulatív alapon 150 ezer négyzetméter új terület egy alpiacon hirtelen (a három év annak számít) megjelenik.
A Váci úti irodafolyosón 8-900 ezer négyzetméter a teljes irodaállomány, az üresedési ráta 12,5 százalék, igaz ezt inkább B kategóriásként területként tartják nyilván. A bérleti díjak listaáron 11-12,5 euró közötti sávban mozognak havonta négyzetméterenként, bár ma már a listaár és a tényleges díj között már alig van eltérés. Szakértők ezt tartják ma a legmozgalmasabb alpiacnak, az első és a második negyedévben is itt kötötték a legtöbb bérleti szerződést, nem véletlen, hogy a fejlesztők is itt a legaktívabbak, több nagy projekt áll startvonalon. Ugyanakkor az előkészítés lendülete a szakértők szerint megtört nyáron, érezhető a lassítás, miután további érdemi keresletbővülés sem idén, sem jövőre nem várható.
Visszalépnek, vagy gyorsítanak?
A Váci úton (vagy máshol a városban) tervezett irodaházak, vagy beruházási ütemek jellemzően nem haladják meg a 25 ezer négyzetmétert, (ennél többet a nagy telekomcégek, bankok sem igényelnek) ez még kezelhető méret a fejlesztők és a finanszírozók számára, bár az Árpád hídnál még nem derült ki, mekkora épülettel indul első körben a beruházó. Mindenesetre a hiányból gyorsan túlkínálat, újra kiugró üresedési ráta lehet, főként ha a 150 ezer négyzetméter új irodaparkot valóban egy ütemben, három év alatt kerül piacra - figyelmeztetnek az ingatlanszakértők, akik kivétel nélkül kételkedve fogadták az ilyen tempójú és méretű, spekulatív beruházás megvalósulásának hírét. Ha azonban mégis számolni kell a Reno-udvar gyors beépítésével, lépéskényszerbe kerülnek a környéken már jelenlévő fejlesztők: vagy visszafogják beruházásaikat, vagy megpróbálnak gyorsabbak lenni az MNB-nél - latolgatták a lehetőségeket a lapunknak nyilatkozó szakértők.
A Váci úti tervek közül a legelőrehaladottabbak az Árpád híd lehajtójához a HB Reavis által megálmodott, több fázisra bontott 140 ezer négyzetméteres park, a GTC építkezése a Felvonógyár helyén, és a Promenade Garden-beruházás, közel Dózsa György úthoz. Piacra lépés előtt áll a Skanska új háza, a Nordic Light is. Radnóty Zoltán, a HB Reavis vezérigazgatója ugyanakkor a Napi.hu-nak úgy fogalmazott, olyan sokáig elmaradtak fejlesztések, hogy nem tart összeomlásától, annak dacára sem, hogy 2019-ig az MNB új irodaparkja nélkül is a bejelentett új budapesti irodaházak területe meghaladja a 300 ezer négyzetmétert, amely jelentős részben spekulatív projekteket takar.
Szepesi Anita cikke teljes terjedelemben a napi.hu oldalán olvasható >>
