A Morgan Stanley a közelmúltban zárta le az AEW budapesti ingatlan portfoliójának megvásárlását; múlt héten pedig hivatalosan is bejelentették, hogy a TPG felvásárolta a Trigranit-ot, mely jelentős pozitív hatással van a magyar ingatlanpiacra.
Vajon ez Magyarország, mint befektetési célpont, újjászületése? 2014-ben a befektetési aktivitás egyértelmű fellendülését tapasztaltuk, olyan helyi alapok aktív részvételével, mint a Diófa és az Erste, míg a nemzetközi vállalatok elmaradtak. Ironikusan, míg a gyártók és a szolgáltató cégek hasznot húztak a kormány által nyújtott kedvezményekből, az alacsony árakból és a képzett munkaerőből, addig ez nem szűrte meg a nemzetközi befektetési piacot. Bár a Mercedes Benz, az Audi stb. továbbra is fejlődnek, a német befektetési alapok nem voltak aktívak a piacon.
A Cushman & Wakefield, mint a Morgan Stanley képviselője az AEW vállalattal kötött tranzakcióban, úgy látja, a legfontosabbak a fundamentumok. A recesszióból megmaradt alacsony bérleti díjak és az elmaradó fejlesztések nyújtotta kínálat állnak szemben a növekvő kereslettel – rekord bérbeadási volumen az irodapiacon- mely a bérleti díjak növekedését idézheti elő. Magyarországra korábban nem jellemzően – Lengyelországgal és Csehországgal ellentétben- a kihasználatlansági mutató folyamatosan csökken.
Sok szóbeszéd volt arról, hogy a befektetési hullám eléri Kelet-Európát de a tapasztalat azt mutatja, hogy a befektetők szeretnék látni, hogy nem ők az egyedüliek a piacon. A Morgan Stanley tranzakció egy jel lehet a többi alap számára, hogy Magyarország nagyobb figyelmet érdemel.
Szabó Viktória a Cushman & Wakefield Partnere és kiskereskedelmi üzletágvezetője segített a MOM Park vizsgálatában és újrapozícionálási koncepciójának kidolgozásában, amely támogatott minket a tranzakció során. Viktória optimistán látja a kiskereskedelmi szektor jövőjét és kiemelte, hogy a vásárlóerő az elmúlt 10 év csökkenése után most végre növekedésnek indult. A recessziót csak a jobban teljesítő központok élték túl, melyek egyre sikeresebbek lettek, növekedett a látogatószámuk és a piaci részesedésük más központokkal szemben. Mára nagyon nagy a különbség egyes budapesti központok között és már nem jellemző a túltelítettség. Az új, vagy terjeszkedő kiskereskedők nehezen találnak jó területet, mely az olyan központoknak, kedvez, mint például a MOM Park.
Az irodapiaccal kapcsolatban, David M Johnston, a Cushman & Wakefield budapesti irodabérbeadási vezetője azt mondta, hogy a kiemelkedő bérbeadási volumen leginkább a nagy nemzetközi bérlők részéről jön, akik szolgáltató központjaiknak keresnek területet. Ezek a bérlők egyre több szempontból vizsgálják a bérelni kívánt területet, ilyen például a zöld minősítés és a minőség. Az előző évtizedben épült kínálat nagy része már koros, vagy nem jó az elhelyezkedése. Mivel az elmúlt öt évben nagyon kevés új épület került a piacra, nagyon kevés az A kategóriás szabad terület, emiatt a legjobb épületek kihasználatlansága 10% alatt van. A nettó bérleti díjak megindultak felfelé és ez a trend várhatóan a jövőben is folytatódik.
Mike Edwards Partner, a Cushman & Wakefield befektetési osztályának vezetője, aki a Morgan Stanley oldalán az tanácsadó csapatot irányította, elmondta, hogy szerinte ez a tranzakció új fényben tünteti fel Magyarországot. Míg a bérlői piac egy ideje már fellendülőben van, a befektetők fejében egyre többször fordult meg a kérdés, hogy kinek tudják értékesíteni az ingatlanjaikat. Egy évvel ez előtt a “helyi vevő” szóba sem jöhetett, de egy ilyen cég, mint a Morgan Stanley várhatóan felkelti más befektetők érdeklődését is.
(Forrás: C&W)
