Beszorult a palackba a hiánygazdaság szelleme?

... számító Colliers számításai szerint, az idei évhez hasonlóan összességében 1 milliárd eurós értékesítés várható a befektetési ingatlanok piacán. Ugyanakkor felhívja a figyelmet a piac „szépséghibáira” is, nevezetesen a kínálat jelentette növekedési korlátokra. A rendszerváltás óta 1,5 – 2 millió négyzetméternyi irodaépület kivitelezésével az európai nagyvárosokkal összehasonlítva Budapest még nem mondható az ingatlanfejlesztők és befektetők legkedveltebb célpontjának. Lengyelországot tekintve, amelyet több adottsága miatt is előszeretettel hasonlítanak Magyarországhoz, míg egy 50-60 ezer négyzetméteres irodaház nem megy ritkaság számba, addig nálunk – mondjuk a Hungária körút és Kerepesi út sarkán 2007-ben átadásra kerülő 28.000 négyzetméteres Aréna Corner irodaház már „nehézsúlyú” kategóriának számít.

Jakab Zsolt megítélése szerint viszont ez a piaci szegmens – szemben más kereskedelmi ingatlanok, például a bevásárlóközpontok piacával – még korántsem érkezett el a telítettséghez. Befektetési oldalról ráadásul jelenleg a termékhiány az, ami határt szab a piac további fejlődésének. Így a Colliers a 2007-es évben bár jó eredményt vár (jövőre a piacon 150 ezer négyzetméter irodaingatlan átadása várható), a termékhiány miatt nehéz bővíteni az idei évben elért mintegy 1 milliárd euró értékesítési volument. A jövedelemtermelő befektetési ingatlanok közül a bevásárlóközpontok piaca vidék felé tolódott. Míg az egyre divatosabb városszéli strip mall-ok terjedése a kockázatviselési kedv növekedését jelzi (már a 9-10.000 lakosú településeken is terjed ez a kereskedelmi forma), addig az irodának szánt épületek eladása szinte kizárólag a fővárosra koncentrálódik. Bár 2007-ben a vidék térnyerése tovább várható, nem számít dübörgő piacnak befektetési szempontból, itt inkább a meglevő ipari létesítmények és más épületek fejlesztése, újrahasznosítása a jellemző.

A befektetési piac adatai is arra utalnak, hogy a különböző befektetési alapok is alig várják új termékek (irodaház, bevásárlóközpont, raktár, hotel) piacra kerülését. Gyakran a befektetők már előre lecsapnak a még el sem készült kereskedelmi ingatlanokra, azaz megfigyelhető, hogy a vásárlás időről-időre átugorja az értéknövelés egy fontos lépcsőjét: a bérlők felé való értékesítést. A befektetők nagy része – több mint 80 százaléka – külföldi, és ez alól várhatóan nem lesz kivétel a Colliers által menedzselt két, összesen 45.000 négyzetméteres ingatlanprojekt, az Aréna Corner, valamint a Váci 33 irodaház értékesítése sem. A magyar alapok egyéni befektetőkből tevődnek össze, és ezen a piacon négy banki főszereplő (OTP, Raiffeisen, ERSTE, valamint az Európa Bank) mindössze160 milliárd forint ingatlan vagyonnal rendelkezik. A termékhiányt jelzi, hogy a portfoliójuk alig 30-40%-át tudják csak reális áron vásárolható ingatlanokkal feltölteni, szemben a külföldön tapasztalható 80 % körüli aránnyal.

Az új kormányzati negyed sorsa is nagyban beleszól majd a jövő befektetési ingatlan-piacának sorsába, hiszen a mintegy 100 ezer négyzetméternyi felszabaduló terület jelentős mozgásokat eredményezhet. Ahogy a projekt kapcsán sok minden, a hasznosítás iránya sem teljesen egyértelmû még, hiszen a kevésbé korszerû infrastruktúrával rendelkező épületek irodaként való továbbértékesítése nem igazán célravezető. Kérdéses viszont, hogy szállodaként vagy luxus apartmanként milyen sikerrel lehet majd piacra vinni őket – összegzi véleményét Jakab Zsolt a Colliers International vezető ingatlanbefektetési tanácsadója.

[ A hír szerzője:  O|G|H – Tamás Csilla/ Orbán Róbert]