A bérleti díjak továbbra is az egekben járnak, a befektetők a felújítások helyett egyre inkább a bérbeadás irányába tapogatóznak. Legalábbis így látják a szakértők, akik szerint a most leginkább az új vagy legfeljebb újszerű lakásokat keresik az ingatlanpiaci kínálatból bérbeadás céljára.
Míg néhány éve még az volt a jellemző, hogy a befektetők elsősorban felújításokban gondolkodtak, és lepusztult lakásokat kerestek nagyon olcsón - melyeket aztán rendbe tettek és persze jó áron eladtak -, mára egyértelműen látszik az eltolódás a kiadás irányába. Az árak ugyanis magasra kúsztak, és elfogytak a piacról azok a “bombajó vételek”, melyeket egy felújítás után, megfelelő profit mellett még jó áron tovább lehet értékesíteni. Ez azt jelenti, hogy egyre inkább olyan ingatlanokat keresnek a befektetők, melyek kiadhatók, mégpedig könnyen és jó áron - mondta Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos-ügyvezetője.
Utóbbihoz azonban az kell, hogy az ingatlan jó helyen és jó állapotban legyen. Nem véletlen, hogy már nem elsősorban a használt lakások piacán néznek körül, amikor kiadásra keresnek lakást, hanem az újak vagy újszerűek között. Hiszen ahhoz, hogy jó áron bérbe tudják adni az ingatlant, nekik is fel kell újítani, ami a jelenlegi építőipari helyzetben - magas építőanyagárak, kevés munkarő - nem csekély kihívás.
Ezért kiadás céljára leginkább új vagy újszerű lakások a népszerűek most a Balla Ingatlan szakembereinek tapasztalatai szerint. Azt, hogy pontosan mennyiért tudnak kiadni egy lakást, az elhelyezkedés, a felújítottság, a bútorozottság és gépekkel való ellátottság határozza meg.
Érdemes persze egy pillantást vetni ezzel kapcsolatban a kialakult árakra, még ha azok nagyon szórnak is és csak nagy vonalakban mutatják be a helyzetet. Míg mondjuk a pesti külső kerületekben, például Kőbányán 80-120 ezer forintért lehet kétszobás ingatlanokat bérelni, addig a belváros felé közelítve, a XIV. kerületben a 1,5-2 szobás lakások bérleti díja 110-120 ezer forint környékén indul. A XIII. kerületben a kisebb, újszerű lakásokat 120-175 ezer forintért lehet kiadni, míg a nagyobbakat 180-190 ezer forintért. A VIII. és IX. kerületben a kifejezetten igényesen felújított, kétszobás lakások eközben 120-125 ezer forintért találnak bérlőre, de a központhoz közel eső részeken az egyszobás lakások bérleti díjai is 100 ezer forint körül járnak.
Ezeknél az áraknál persze nem látjuk a mögöttük lévő minőséget, ugyanakkor a területi elhelyezkedés már egyértelműen megmutatkozik. Ami azonban ennél is fontosabb tényező lehet sokak számára, hogy a bérlakás-kínálat továbbra is szűk mindenhol Budapesten és környékén, ezért a kiadó lakások gyorsan, sokszor akár ismeretségi körön belül bérlőre találnak - hangsúlyozta a Balla Ingatlan vezetője.
Ha pedig bérlakáspiacról beszélünk, akkor a belvárost is számításba kell venni, hiszen a befektetők és a kiadó lakások elsődleges területe volt sokáig. Mára a helyzet annyiban változott, hogy itt a rövid távú lakáskiadás vált uralkodóvá, ugyanakkor egyre szorongatottabb helyzetbe került az idők folyamán. De nem csak a szabályozás szigorodásával és az ellenálló lakóközösségekkel kell szembenézniük a rövid távú lakáskiadásban gondolkodóknak, hanem a mára kialakult jelentős túlárazottsággal is. Az áremelkedés ugyanis a belvárost érintette a legnagyobb mértékben, ennek következtében pedig csökkent a vonzereje a vevők szemében. A befektetők egyre inkább más, külső kerületek felé kacsingatnak, ahol jobb ajánlatokkal találkoznak.
Ha viszont távolabb tekintünk a belvárostól, akkor már a közlekedési adottságokat is figyelembe kell venni. Hiszen a legnagyobb kereslet mindig is az ilyen - adott esetben metróközeli, egyetemek környékén fekvő - lakások iránt mutatkozik. Vagyis, ha az árakat és az adottságokat is összevetjük, akkor néhány olyan kerület akad fenn a rostán, melyek egyébként is a vevők kedvencei: Pesten például a XIII. kerület, míg Budán a XI. kerület.
Ezekben a kerületekben az újlakáspiac is erős: a kínálat és kereslet is megtalálható. De az újépítésűeken belül is főleg olyan lakások iránt mutatkozik nagyobb érdeklődés, melyek már nem csak tervezőasztalon léteznek, hanem látható fázisban jár az építésük, sőt hamarosan az átadásra is sor kerül.
Érdemes tehát az ilyen típusú kínálatot megszemlélni, ha lakásvásárlásban gondolkodunk - akár befektetés céljából. Ugyanakkor nagyon halogatni nem szabad a vásárlást, mivel az árak tovább emelkednek: a tavalyi évhez képest is 5-10 százalékos volt a drágulás mértéke az újlakások piacán, és ahogy az egyes projekteknek nő a készültségi fokuk, úgy lesznek magasabbak az áraik.
(Forrás: Balla Ingatlan)
