Továbbra is erős a bérlői kereslet a budapesti irodapiacon, a következő években több száz ezer négyzetméterrel nőhet az állomány, ami a bérleti díjak növekedésére is negatív hatással lehet. A november 21-én megrendezett Portfolio Property Investment Forum panelbeszélgetésének részvevői az irodapiac alakulásáról beszéltek.
Dr. Kenyeres László a Faludi Wolf Theiss Ügyvédi Iroda munkatársa a kereskedelmi ingatlanok energiaszolgáltatásairól tartott előadást. Az irodaházakban nem csupán a bérleti díjak és az üzemeltetési költségek jelentenek számottevő kiadást a bérlők számára, figyelembe kell venni a közüzemi kiadásokat is. A villamos energia esetében a bérlőnek számolnia kell azzal is, hogy bár a bérbeadó köteles ugyanolyan áron eladni a felhasznált áramot, mint amennyiért megvette, de létezik egy ún. vezetékhasználati díj, ami továbbszámlázásra kerülhet a bérlő felé.
Ezen felül, a villamos energia beszerzése akár önálló profitcentrum is lehet, amennyiben a bérbeadó egy leányvállalatán keresztül történik az energia megvásárlása, ekkor ugyanis a leányvállalatot semmi sem akadályozza meg abban, hogy magasabb áron adja el a bérlőnek az áramot.
Az irodaházak energiafogyasztásában a jövőt tekintve az egyik legérdekesebb változást az elektromos autózás elterjedése hozhatja. Az ilyen gépkocsik elterjedéséhez, azonban megfelelő infrastruktúra kialakítása is szükséges, amihez a munkahelyek is nagyban hozzájárulnak. Várhatóan 5 év elteltével az új fogyasztói kör és az új igények már Magyarországon is megjelennek, 2020-ra nagyságrendileg 21 ezer e-autót vizionálnak, de magas elterjedési forgatókönyv esetén ez a szám akár az 50 ezret is elérheti. Ez azért is fontos, mert a töltési helyszín nemcsak az otthoni környezet lehet, hanem kereskedelmi egységeknél vagy irodáknál is kialakításra kerülhetnek töltőállomások. A felhasznált energia díja várhatóan perc vagy fogyasztás alapon kerül majd elszámolásra.
Új megoldások az adásvételi szerződéseknél, szavatosságvállalások biztosítása
Dr. Gömöri Gábor a Deloitte Legal Erdős és Társai Ügyvédi Iroda munkatársa az adásvételi szerződésekkel kapcsolatos új megoldásokról, a szavatosságvállalási biztosításokról tartott előadást. Az adásvételi szerződéseknél érdemes odafigyelni, hogy van-e közmű tartozás vagy közös tulajdon, haszonélvezet az ingatlanon, hiszen ezek esetében kellemetlen meglepetés érheti a vásárlót. De ezeken kívül is még több más váratlan tényezőkből eredhetnek költségek, ami ellen a szavatosságvállalási biztosítások védelmet jelenthetnek.
Előnyük, hogy a vevő és az eladó is megkötheti, de van lehetőség a felek közötti biztosítási díj megosztására is. A biztosító fedezi a kárigényeket, ha a jótállás és a szavatosság valótlansága, vagy szerződésszegés áll fenn. Biztosítást érdemes lehet kötni a helyi piacot nem ismerő vevőknek, ha az eladó "passzív" vagyis tulajdonosa az ingatlannak, de nem foglalkozik különösebben az eladással, inkább megbíz valakit. Akkor is érdemes a vevőnek bebiztosítania magát, ha az eladó pénzügyileg instabilnak tekinthető, hiszen ekkor, ha az eladónak marad valamilyen kötelezettsége az adásvételt követően (pl. szavatosságvállalás) nehezen kikényszeríthető, hogy valóban teljesítse a szerződésben vállaltakat. Ugyanebben a helyzetben az eladó is köthet biztosítást, ha a tranzakciót követően meg szeretne szabadulni például egy fennmaradó szavatosságvállalástól.
1 millió négyzetméter egy asztalnál - Irodapiaci kerekasztal
Székely Ádám az Infogroup ügyvezető igazgatója beszélt arról, hogy az erős bérlői kereslet nemcsak nemzetközi szinten, de Magyarországon is meghatározó. A válság előtti bérleti díjakat már elértük, de van további nyomás ezek emelkedésére. Nagy Viktor, az Immofinanz Group magyarországi leányvállalatának a vezetője hozzátette, a bérleti díjaknál fontos észrevenni, hogy a bérköltségekhez képest még így is elenyésző kiadásnak számítanak.
Arra a kérdésre, hogy mire számíthatunk az irodapiacon a következő években Mazsaroff Kata a Colliers International bérlői szolgáltatásokkal foglalkozó részlegének vezetője azt válaszolta, hogy a bérleti díjak növekedésére és az üresedési ráta növekedésére is számíthatunk, hiszen a következő 2-3 évben elkészül a 4-500 ezer négyzetméternyi új irodaállomány. Az irodapiacon a bérlők kiemelt szerepet kapnak, figyelembe kell venni az igényeiket, illetve az ezekkel kapcsolatos változásokat, ugyanakkor a bérlői elvárásokat a befektetők igényeivel össze kell fésülni.
