Gulyás Ede, a CA Immo Hungary Kft. ügyvezető igazgatója szerint az irodára sokan úgy tekintenek, mint egy közösségi és motivációs központra, emiatt nem tart attól, hogy az irodaépületek kiürülnének. A home office szerepéről és arról beszélgettünk, hogy a szerződés hosszabbítások során mit, milyen és mekkora irodaterületet igényelnek a bérlőik.
Hogyan alakul(t) az élet a COVID-19 vírus alatt? Megtorpant a bérbeadás, tovább tart egy üzlet lezárása?
Folyamatos az érdeklődés a területeink iránt, de mindenképp nagyobb megfontoltság és körültekintés jellemzi most a bérlői oldalt. Azt tapasztaljuk, hogy a döntéshozatali folyamat nemcsak hosszabb ideig tart, de emellett még nagyobb hangsúlyt fektetnek a bérlők az ültetési terv optimalizálására, jobban meggondolva, hogy milyen funkciókat szeretnének megtartani a korábbi évek irodahasználati tapasztalataiból; extrém esetben egy merőben új koncepció kidolgozásán gondolkoznak, figyelembe véve a megnövekedett home office létszámot. Mindezek mellett az albérleti konstrukció, valamint a kilépési opció felbukkanása is megfigyelhető a piacon, a bérlők keresik azokat a bérbeadókat, ahol maximális rugalmasságot tapasztalnak.
Új időszámítás kezdődik az irodapiacon? Befolyásolja-e, és ha igen,j hogyan a kialakult home office kultúra a bérlői magatartást? Vagy ez csak egy átmeneti jelenség?
Az üresedési ráta folyamatos emelkedése bizonyítja, hogy a bérleti területek racionalizálása valamilyen szinten elindult, az expanzió lelassult. Némi bizonytalanság is formálja a piacot, hiszen jelenleg senki sem tudja, hogy a mostani pandémiás helyzet meddig fog tartani. Az átalakulást az elterjedt és szükségszerű otthoni munkavégzés is lehetővé teszi, a bérlőink visszajelzése alapján vagy váltott beosztásban, vagy teljesen otthonról dolgoznak, így az irodaházaink a megszokottól jelentősen eltérve, 10-30%-os telítettséggel üzemelnek. Az otthoni munkavégzés lehetősége mellett, sokan még mindig úgy tekintenek az irodára, mint egy közösségi és motivációs központra, így attól nem kell tartanunk, hogy hosszútávon nem lesz szükség irodaházakra. Mi magunk is kíváncsiak vagyunk azonban arra, hogy a szerződés hosszabbítások során mit tapasztalunk majd a bérlőink területigénye kapcsán.
A vírus ellenére tele van a város darukkal, de vajon meddig tart a lendület? Mennyi tartalék van a budapesti (iroda) piacban?
Természetesen van a budapesti piacban potenciál, de több fejlesztő fejében minden bizonnyal megfordult az a gondolat, hogy szükséges-e tolni a kivitelezés kezdetét, vagy a kissé átalakult piac igények mentén is a terv szerint tudnak haladni a bérbeadással. A futó fejlesztések még a járvány elterjedése előtt kerültek ki a tervezőasztalokról, ezek zöme előbérleti megállapodások következtében jól teljesít, de érdekes kérdés, hogy a most publikált 8,1%-os üresedési ráta mellett a lejáratokig fennálló rejtett üresedés, illetve a lejáratokkor várható racionalizálás milyen kínálatot fog eredményezni, és ez hogyan befolyásolja a piacot.
Önök hogyan reagáltak a megváltozott piaci körülményekre? Hogyan teljesültek eddig a 2020-as terveik, és mit terveznek a közeljövőre vonatkozóan?
A tavalyi év végén 5 irodaházunk, a Millennium Towers I-es, II-es, III-as épületei, az R70 Office Complex, valamint a Capital Square is megkapta a BREEAM In Use minősítést, előbbiek a Very Good, utóbbi az Excellent kategóriában, és tervben van, hogy a portfóliónkban lévő többi ingatlanunk is ehhez a minősítési rendszerhez csatlakozik. A Bartók ház tavaly elkezdett fogadtóterének felújítását sikeresen befejeztük, hasonló felújítás előtt áll több ingatlanunk is. A következő két évre vonatkozó kihívásaink az IP West, City Gate, valamint a Millennium Towers irodaházakban rejlenek, ugyanis jelentős területet elfoglaló nagy bérlőink távoznak mindösszesen 45.000 m2-ről. Bizakodóan tekintünk előre, mivel jó lokációjú, és jól hasznosítható irodaterületekről van szó. Egyúttal lehetőségünk lesz egy-egy épület újra-pozícionálására, rugalmas területeket kínálva a bérlőknek akár székház jelleggel.
Ha jól tudom, jelenleg Budapesten 11 A-kategóriás irodaházzal rendelkeznek. Terveznek akvizíciót, eladást, felújítást?
Elképzelhetőnek tartom a portfolióink fiatalítását a meglévő ingatlanok egy részének értékesítése és egyúttal új irodaházak megvásárlása révén. Hosszútávú befektetőként ingatlanjainkra nagy hangsúlyt fektetünk műszaki szempontból, ezért azok a megfelelő karbantartás és a folyamatos felújítások eredményeként jó állapotúak, bármilyen életkorúak is legyenek.
(A cikket az irodakereso.info oldalán szemléztük)
