A válság, az energia- és az anyagárak erőteljes növekedése, valamint a globális konfliktusok az ingatlanfejlesztési piac finanszírozási feltételeit is átalakították. De vajon mindezek a tényezők hogyan hatnak a beruházásokra? Szeptember 7-én a Balatonfüreden megrendezésre kerülő Real Estate Beach Conference rendezvényen is fókuszba kerülnek a befektetési és a finanszírozási feltételek.
Infláció és más veszélyek
Közgazdasági alapvetés, hogy az infláció arra ösztönzi a gazdasági szereplőket: keressenek olyan befektetést, amely segít megőrizni, illetve növelni a pénz, a vagyon értékét, értelemszerűen az inflációnál és az elérhető banki betéti kamatoknál, illetve a legbiztonságosabb állampapíroknál nagyobb mértékben. Egy konszolidált piacon az ingatlanbefektetések kockázata és hozama egyaránt vállalható; olyan még nemigen volt, hogy egy ingatlan 10 éves távon veszített volna az értékéből, sőt…
Azonban a 2022 végén mért kétszámjegyű pénzromlás már elbizonytalanítja a piaci szereplőket, ilyenkor ugyanis a hitelezés költsége megugrik, nehezebbé válik az előbérleti szerződések megkötése például egy irodaházprojekt esetében. A magyar irodapiacon fehér holló az olyan fejlesztő, amely banki finanszírozás nélkül nem a klasszikus pénzpiacokról szerzi be a projektek elindításához az önerőn túli pénzt, hanem például a külföldi anyavállalat segítségével.
A budapesti irodapiacon euróban számolnak, hiszen a devizaalapú finanszírozás csökkenti a nemzeti valuta volatilitásából fakadó rizikót. A Magyar Nemzeti Bank adatai szerint 2022-ben a bankok lakásprojekteket is tartalmazó, kereskedelmi ingatlannal fedezett projekthitel-állományának 76%-a volt euróalapú finanszírozású, amely 85%-ban változó kamatozású. Az ok egyértelmű: az eurózóna inflációja 10% alatt maradt, az irodaházak bérleti, üzemeltetési költségét eddig is euróban állapították meg, és ez jelentős mértékben csökkenti a kitettséget.
Emellett az energiaárak az üzemeltetésen, bérlői működésen és az építőanyagárakon keresztül is jelentős költségemelkedést okoznak, nem beszélve az új fejlesztések kivitelezési költségeinek növekedéséről. A járvány megjelenése a kínálati oldalon már 2020-ban is átmeneti ellátási problémákat okozott: egyes építőanyagok jelentősen megdrágultak. Az árak 2021-ben általánossá váló emelkedése különösen nagy mértékben érintette az energiahordozókat, mely tendenciát a 2022 februárjában kitört orosz–ukrán háború még inkább felerősített.
Mindezek hatására az üzemeltetési költségek is jelentősen megemelkedtek: az energetikai szempontból kevésbé hatékony irodaházak esetén a bérlők által fizetendő üzemeltetési költségek akár a bérleti díjak összegét is elérhetik, ami jelentős növekedés a korábbi évek legfeljebb 50%-os üzemeltetési költség/bérleti díj arányához képest. A vállalati költségek emelkedése beruházások elhalasztását eredményezheti az előttünk álló időszakban, ami a kereskedelmi ingatlanok iránti igény csökkenésében, az üres területek növekedésében csapódhat le.
A teljes cikk: Hogyan változik az ingatlanfejlesztések finanszírozása?
