Elsőként nézzük az öt tényezőt, amely a tanulmány alapján a rövid távú logisztikai piaci feltételeket alakítja:
1. Koronavírus és recesszió. A koronavírus-járvány terjedése az Egyesült Államokban és Európában, valamint a nyomában hozott korrekciós intézkedések egyaránt jelentős mértékűvé váltak. A járvány által leginkább sújtott piacokon a gazdasági aktivitás szinte teljesen leállt, amely igen kockázatos helyzetet teremtett a kis- és középvállalkozások számára. Az ilyen folyamatok a logisztikai ingatlanok iránti keresletre is negatívan hatnak, ám a visszaesés mértéke jelenleg még nem ismert.
2. Erőteljes lendület. Az elmúlt évek során a logisztikai ingatlanok iránti kereslet folyamatosan felülmúlta a várakozásokat. Az Egyesült Államokban az üresedési ráták a 2010-es 10%-ról történelmi mélységbe, 5% alá estek 2019-ben (Magyarországon ez 2 százalék körül alakult), amely 280 bázisponttal volt kevesebb, mint az előző ciklus mélypontja. Ezen a szinten több mint 32,5 millió négyzetméternyi újonnan átadott üres helyszín kellene a piacon ahhoz, hogy a 7%-os egyensúlyi arány visszaálljon.3. Ellenálló működés a változatos kereslet közepette. A teljes bérbeadási tevékenység februárban és március elején változatlan maradt, még a járvány terjedése ellenére is. Nagyobb volt azoknál a bérlőknél az aktivitás, akik (e-kereskedelmi csatornán vagy a bolti készletek gyors feltöltésénkeresztül) alapvető, mindennapi szükségleteket elégítenek ki, mint például az élelmiszerek és italok, fogyasztási cikkek és általános kiskereskedelmi termékek. További aktivitást mutathatnak az egészségügyi cikkek (orvosi felszerelés, eszközök, gyógyszeripari termékek) területén működő vállalatok, akik ügyfélportfóliónkon belül a nettó bérelhető területek közel 5%-át foglalják el. Ez a növekedés segíthet ellensúlyozni a visszaesés által leginkább sújtott szektorokat, mint a rendezvényszervezés, utazás, vendéglátás, valamint az autóipar.
3. Ellenálló működés a változatos kereslet közepette. A teljes bérbeadási tevékenység februárban és március elején változatlan maradt, még a járvány terjedése ellenére is. Nagyobb volt azoknál a bérlőknél az aktivitás, akik (e-kereskedelmi csatornán vagy a bolti készletek gyors feltöltésénkeresztül) alapvető, mindennapi szükségleteket elégítenek ki, mint például az élelmiszerek és italok, fogyasztási cikkek és általános kiskereskedelmi termékek. További aktivitást mutathatnak az egészségügyi cikkek (orvosi felszerelés, eszközök, gyógyszeripari termékek) területén működő vállalatok, akik ügyfélportfóliónkon belül a nettó bérelhető területek közel 5%-át foglalják el. Ez a növekedés segíthet ellensúlyozni a visszaesés által leginkább sújtott szektorokat, mint a rendezvényszervezés, utazás, vendéglátás, valamint az autóipar.
4. Kínából érkező szállítmányok. Egyszeri növekedést várunk, ahogy az ellátási láncokon keresztül megindul a termékek áramlása Kínából. Vannak ügyfelek, akik a jelentős mennyiségű pótlólagos áru áprilisi és májusi várható beérkezése folytán a kapacitások miatt aggódnak. Az elmúlt héten az Egyesült Államokban a nyugati partvidéki teheráru-szállítások garantált azonnali díjai 18%-kal emelkedtek, mivel a vállalatok a limitált szállítási kapacitásokért versenyeznek.
5. Az új fejlesztések lelassulása. A fejlesztők részéről megindult az új fejlesztések késleltetése, emellett az építkezések pénzügyi finanszírozásának lehetőségei is szűkültek. Ez a trend markánsabban érinti a spekulatív projekteket, mint a build-to-suit fejlesztéseket. Mindemellett a járvány által leginkábbérintett területeken a szigorodó munkaügyi előírások és az önkormányzati ellenőrzések szüneteltetésének következtében a már megkezdett projektek fejlesztési üteme lelassult. Néhány ilyen trend valószínűleg már a márciusi és a 2020. első negyedéves volumen számaiban is megmutatkozik majd, amikorazok elérhetővé válnak, de az új fejlesztések indításával kapcsolatban ma meghozott döntéseknek áprilistól kezdődően lesz igazán érezhető hatása. Az előző gazdasági ciklusban egy-két negyedévben durván 50%-kal csökkentek az átadások, körülbelül négy negyedévben pedig több mint 90%-kal estek vissza.
Megugrik a kereslet a logisztikai piacon?
A jelenlegi stresszhatást követően a növekvő készletmennyiség és az e-kereskedelem bővülésénekfelgyorsulása eredményeként a logisztikai ingatlanpiacon a kereslet megugrása várható. Az elmúlt hetek a piaci tapasztalatai alapján:
- Az ellátási láncok a hatékonyság helyett az ellenálló működést részesítik előnyben, amely a készleteknövekedéséhez vezet. A készlethiányok és a bevételkiesések rendszeressé váltak az elmúlt hetekben, amelyből valószínűsíthetően az ellátási láncok is levonják a szükséges következtetéseket, különösen amiatt, hogy (a jelentősen alacsony kamatlábak mellett) a készletezés költsége csökken.
- Az e-kereskedelem bővülése felgyorsul, ugyanis több fogyasztó választja a házhoz szállítást. Rekordszámban töltik le például az élelmiszer-házhozszállítási applikációkat, az online keresésekszáma az „élelmiszer házhoz szállítás” kifejezésre pedig tavaly márciushoz képest világszinten 450%-kal nőtt.
A rövid távú kilátásokat a bizonytalanság jellemzi, a recessziók összességében kevesebb gazdasági aktivitást eredményeznek, valamint késleltetik az ügyfelek döntéshozatalát bármely típusú ingatlan esetében, ideértve a logisztikai ingatlanokat is. Azonban van számos pozitív ellensúlyozó faktor, amelyek csak a logisztikai szektorban találhatók meg. Ezek teljes hatása viszont a következő hetek, hónapokban fog tisztázódni.
(Forrás: portfolio.hu)
