Túl magas foglaló
Az már szinte alapvetés, hogy javasolt minden esetben 30 napnál nem régebbi tulajdoni lappal ellenőrizni, hogy az ingatlan tehermentes-e, és ha van rajta teher, akkor annak a törlése már rendezett legyen mire az adásvételi szerződés megkötésére is sor kerül. Gyakori hiba azonban, hogy a vevő túlzott mértékű foglalót vállal a kinézett ingatlanra.
A foglalóként átadott pénz elsősorban biztosíték a szerződés teljesítésére. Ha a szerződés teljesül, a foglaló a vételárba beszámít. Ha a szerződés olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, akkor a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.
Fontos kérdés tehát a meghiúsulás és a felelősség
Ha a vevő vállalta, hogy hitelből fizeti ki a vételárat és végül nem kap hitelt, továbbá saját forrásból sem tudja a vételárat kifizetni, az a vevő kockázati körébe tartozik. Ilyenkor ő felel a meghiúsulásért és – eltérő szerződéses szabályozás hiányában – elveszíti a foglalót. Ha viszont a szerződésben a felek kikötik, hogy nem a felek felelősségi körébe tartozó meghiúsulási ok az, ha a hitelt azért nem kapja meg a vevő, mert az ingatlan bizonyos tulajdonságai miatt a hitelezés lehetetlen, akkor ebben az esetben a foglaló visszajárhat.
Az OSP hitelnek a bank általi jóváhagyása minden esetben egy bizonytalansági tényező, hiszen a bank saját értékbecslése sokszor alacsonyabb lehet a piaci árnál és az Otthon Start program keretében biztosított FIX 3%-os lakáshitelről szóló 227/2025. sz. Korm. rendelet (a továbbiakban: Rendelet) 6. §-a szerint a bank kötött pályán is mozog, hiszen a lakás vételára legfeljebb 20 százalékkal térhet el a hitelintézet által megállapított forgalmi értéktől. Az eltérés azt eredményezheti, hogy a vevőnek a tervezettnél több önerőt kell előteremtenie, viszont, ha 20%-nál nagyobb az eltérés a bank által megállapított értékhez képest, akkor a vevő nem kaphat OSP hitelt. Érdemes előzetesen tájékozódni nyilvánosan elérhető online ingatlanértékbecslő kalkulátorok segítségével, hogy mekkora lehet a kinézett ingatlan reális értéke. Minden szerződésmódosítás jelentősen növelheti a banki ügyintézést, ami az eladónak is probléma lehet, ha pl. már egy másik ingatlanra szerződött.
„Sokan csak a szerződéskötés után szembesülnek azzal, hogy a bank a jövedelem, a meglévő hitelek és az eltartottak száma alapján jóval kevesebb összeget ad, mint amire a vevő számított. Célszerű már az adásvétel előtt a bankkal leegyeztetni, hogy mi az a reális hitelösszeg, amelyet ténylegesen fel tudunk venni, hiszen nem csak a jövedelem, hanem pl. az eltartottak száma is meghatározhatja a megállapított hitelösszeget” – hívja fel a figyelmet a Jaczkovics Ügyvédi Iroda szakértője.
A kulcs azonban minden esetben a szerződés megszövegezésében rejlik, így felmerül, hogy mit írjunk az adásvételi szerződésbe, hogy a vevő visszakapja a foglalót. A Ptk. értelmében a magánjogi szerződések körében a felek a Ptk. által előírt szabályoktól egyező akarattal eltérhetnek, ha a Ptk. az eltérést nem tiltja.
Ezek szerint beleírhatjuk a szerződésbe, hogy a foglaló visszajár a vevőnek, ha a bank visszautasítja a hitelkérelmét?
Hogyan lehet tovább csökkenteni a kockázatot?
A Ptk. szerint a felek szabadon állapíthatják meg a szerződés tartalmát, vagyis nem kell feltétlenül foglalóval biztosítani az adásvételi szerződést. Meg lehet állapodni egy foglalóhoz hasonlatos egyedi biztosítékban is, amely a foglalóhoz hasonló védelmet biztosít, vagy felmerülhet az, hogy fele részben foglaló, fele részben vételárelőleg kerül átadásra az eladó részére, így a hitel elutasítása esetén a vevő legalább a vételárelőleget visszakaphatja.
Mire figyeljünk tehát az Otthon Start hitellel vásárolt lakásnál, hogy ne bukjuk el a foglalót?
- kérjünk előzetes banki hitelbírálatot – írásban;
- a banki hitel feltételeit és dokumentumigényét már a szerződésben ajánlott rögzíteni;
- ellenőrizzük, hogy az ingatlan megfelel-e a hitelfelvétel feltételeinek a Rendelet alapján, különösen az érték tekintetében;
- kérjük le a tulajdoni lapot és a térképmásolatot és nézessük meg szakértővel, van-e eltérés az ingatlan-nyilvántartási állapotban a valósághoz képest;
- szerepeljen a szerződésben, hogy ha a hitel elutasítása nem róható fel a vevőnek, a foglaló visszajár.
„A 3%-os Otthon Start hitel nagy segítség lehet, de csak akkor biztonságos, ha a vásárló körültekintően jár el. A túlzott foglaló vállalása, a banki értékbecslésből fakadó kockázatok, illetve a nem reálisan kalkulált hitelképesség komoly buktatókat jelenthetnek. Tudatos szerződéskötéssel, előzetes pénzügyi kalkulációval és megfelelő jogi támogatással azonban ezek a kockázatok kezelhetők” – véli dr. Ésik Julianna.
| Forrás: Pro/Lawyer Consulting
