Az ingatlanpiac állandó változásban van, de nem csak az árak változnak, hanem az is, hogy éppen mekkora a kereslet és a kínálat, aminek ráadásul az ingatlanárakra is hatása van. Ez alapján szoktak beszélni a szakemberek keresleti és kínálati piacról. Ez ahhoz is hasznos támpontot nyújt, hogy meghatározzuk, mikor érdemesebb belevágni egy ingatlaneladásba.

Mert igaz ugyan, hogy sokakat élethelyzetük rákényszerít a változtatásra - függetlenül az ingatlanpiaci helyzettől -, ennek ellenére előfordulnak olyan időszakok az ingatlanpiacon, amikor halasztott vásárlásokat emlegetnek az ingatlanközvetítők. Ilyenkor kínálativá válik a piac. Ebben a helyzetben egy idő után még azok sem tudnak megjelenni az ingatlanaikkal, akik amúgy élethelyzetük változása miatt indokoltnak éreznék. Ilyenkor nyilvánvalóan nincs sok értelme eladással próbálkozni.

Ennek persze több oka is lehet, de nézzük először, mi is a keresleti-kínálati ciklus váltakozása. Mint Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője rámutatott: kínálati piac jellemzően akkor szokott kialakulni, amikor a vevők valami miatt kivárnak.

Ezt okozhatja a gazdasági helyzet alakulása vagy egy várt kormányzati bejelentés, például egy állami támogatás beharangozott indulása. Ezt megelőzően ugyanis, amíg a feltételek nem tisztázottak, jellemzően "befagy" a piac - fogalmazott a szakértő. Az elmúlt években ilyen volt például a CSOK Plusz indulását megelőző időszak, vagy amikor a lakosság az állampapírokból származó pénzek ingatlanpiaci megjelenésére várt. És persze az elmúlt egy-két hónapban is lehetett érezni a megtorpanást.

Ezek jellemzően rövidebb kínálati szakaszt jelentenek, de emellett hosszabb időszakokra is át szokott váltani a piac valamilyen állapotba, melyek inkább a gazdasági, politikai helyzettel állnak összefüggésben.

Olyan hosszabb ciklusok is megfigyelhetők, amikor éveken keresztül gyengébb vagy erősebb a kínálat, abban az értelemben, hogy több évre eltűnnek az igazán jó lakások a piacról. Ez akkor következhet be, amikor az árak ugyan kedvezőek, de a gazdasági helyzet miatt mégis nagy a kínálat. Ezt kihasználva sokan bevásárolnak jó lakásokból. Ez volt jellemző például a 2015 előtti néhány évben.

Ezektől az értékálló ingatlanoktól aztán láthatóan nem nagyon igyekeznek megszabadulni tulajdonosaik, hiszen hosszú távon jó befektetést jelentenek, illetve jó életminőséget biztosítanak. Különösen akkor nem, ha a gazdasági helyzet sem okoz erős eladói nyomást.

Ezáltal viszont egy hosszú időszakra jellemzővé válik a gyenge kínálat. Ilyenkor lehet, hogy van eladó lakás a piacon, mégis nehéz választani a vevőnek, így erősen kompromisszumos vételek születnek. Ez a tendencia az elmúlt években is megfigyelhető volt, és jelenleg is tapasztalható. Ebben a helyzetben a kínálat bővítésére van szükség, mely egyben annak minőségi javulásával is együtt jár. Erre például a lakásépítések jelenthetnek megoldást.

Ha a rövidebb ciklusokat tekintjük, akkor Sebestyén Tamás szerint a jelenlegi keresleti szakasz már megkezdődött, illetve a korábbi keresleti piac egy rövidebb megtorpanás után folytatódott. Ez persze a kínálat bővülését is magával hozza, hiszen az eladók is reagálnak a változásra. Várhatóan a befektetők is piacra lépnek ebben az időszakban az ingatlanaikkal, főleg akkor, amikor a forgalom a csúcsára ér, és az árak tetőznek. Ez rövid távon megoldást jelenthet a gyenge kínálatra is.

Ezt követően azonban óhatatlanul bekövetkezik az, hogy ismét fordul a piac. Akik ki akarták használni az új kamattámogatott hitelt, azok elfogynak, miközben az árak olyan szintre jutnak, melyek az ingatlanvásárlók számára már megfizethetetlennek tűnnek a korábbi meredek és gyors változás miatt.

A felfutási időszakot az őszi hónapokra várja a szakértő, ami elképzelései szerint le is cseng karácsonyra. Ami egyébként szezonálisan sem a legerősebb időszaka az ingatlanpiacnak, kivéve, ha valamilyen év eleji változás azt indokolja. Ráadásul jövő év áprilisában érkezik az országgyűlési választás, ami jellemzően kivárást szokott eredményezni, egyrészt mert eltereli a fókuszt az ingatlanvásárlásról, másrészt egy politikai változás lehetősége miatt.

Mindebből tehát az következik, hogy a keresleti helyzetben érdemes piacra lépni eladási szándékkal, főleg, ha annyira erős a kereslet, hogy még a gyengébb adottságú ingatlanokra is jelentkezik vevő.

Ezt persze sokan tudják, és a hírek gyakran jó támpontot biztosítanak az eladóknak a piac állapotának megítélésére. Ugyanakkor bizonyos esetekben a hírek félre is vezethetnek. Voltak olyan időszakok, amikor egy-egy kormányzati bejelentés miatt sokan készültek az eladásra, de az nem hozta meg a várva várt robbanást - derült ki Sebestyén Tamás szavaiból.

Forgalom tekintetében így nem hozta a várakozásokat a munkáshitel megjelenése, vagy okoztak némi csalódást az állampapírpiacról érkező pénzek is az idei év eleji forgalmat tekintve.

Jósolni tehát nehéz, és a valóság néha felülírja a nagy reményekkel piacra lépő eladók várakozásait, de az elkövetkező hónapokról elmondható, hogy valószínűleg számottevő keresleti növekedést hoznak. Ennek már most lehet látni a jeleit, hiszen az árak annak ellenére felfelé mozdultak, hogy az Otthon Start hitel még nem is elérhető - tette hozzá a szakértő, aki szerint a lendület pár hónapig tart ki, így érdemes kihasználni ezt az eladóknak.