Bár a bevásárlóközpontok továbbra is négyszer akkora kiskereskedelmi alapterülettel rendelkeznek, mint a retail parkok, a közelmúlt fejlesztései egyértelmű elmozdulást mutatnak. A Lengyel Bevásárlóközpontok Tanácsának adatai szerint 2025 első felében 133 000 m² új kiskereskedelmi terület készült el, amelynek 83,4%-a retail park volt. Az új területek többsége – 61% – 100 000 fő alatti településeken valósult meg. Az idei nyitások közé tartozik az LCP Properties számára eddig legnagyobb lengyel projekt, az M Park Mrągowo, valamint a gliwicei Łabędzka retail park, amely egy korábbi Tesco áruház átalakításával jött létre. A San Park Piaseczno, amely egy éve működik, jelenleg a Mazowieckie vajdaság legnagyobb retail parkja.

A vásárlók számára a retail parkok vonzerejét az üzletek közvetlen megközelíthetősége, az ingyenes parkolás és a fő közlekedési útvonalakhoz közeli elhelyezkedés adja. A befektetők a kiszámítható működési struktúrát, az alacsonyabb költségeket és a bérlői mix rugalmas alakíthatóságát értékelik.

Alacsonyabb költségek és rövidebb megtérülési idő

A retail parkok továbbra is költséghatékonyabbak, mint a hagyományos, zárt bevásárlóközpontok. A költségek csökkennek a klimatizált folyosók, mozgólépcsők, összetett szellőztetés és más közös infrastruktúra hiánya miatt. Az egyszerűbb kialakítás alacsonyabb energiafogyasztást és könnyebb üzemeltetést eredményez. A bérlők általában alacsonyabb üzemeltetési díjakkal számolhatnak, ami a stabil vásárlói forgalommal együtt javíthatja üzleti teljesítményüket. A befektetők számára ez a formátum gyakran kiszámíthatóbb cash flow-t és gyorsabb tőke-megtérülést biztosít.

A vendéglátás és szolgáltatók növekvő jelenléte

Bár eredetileg alapvető kiskereskedelmi funkciókra épültek, az elmúlt években a retail parkokban egyre nagyobb teret kapnak az éttermek és szolgáltató bérlők.

„A szolgáltatások és vendéglátás bevonásával legalább háromféle előnyt lehet elérni. Először is: növelhető a bérleti bevétel. Másodszor: hosszabb távon stabilizálhatók a bevételek, mivel ezekre a bérleményekre jellemzőek a hosszú távú szerződések. Harmadszor: vonzóbbá tehető maga a park koncepciója, ami új vásárlókat hoz” – mondja Dariusz Kalinowski, a Harvent Capital ügyvezető partnere, az Emperia korábbi igazgatósági tagja.

Hozzáteszi, hogy a fejlesztési irányokat a tulajdonos hosszú távú szemlélete határozza meg. Azok az üzemeltetők, akik kizárólag a gyors megtérülésre összpontosítanak, magas bérlőfluktuációval és bizonytalan kereskedelmi koncepcióval szembesülhetnek. „A vendéglátás fejlesztése kétféleképpen történik: a bérleti terület egy részének éttermek számára történő kijelölésével, illetve a parkoló egyes részeinek átadásával ilyen jellegű szolgáltatásokhoz” – teszi hozzá Kalinowski.

A fenntarthatósági követelmények alakítják a befektetési döntéseket

A környezeti és szabályozási elvárások egyre meghatározóbbak a befektetők számára. Az ESG-stratégiák, a BREEAM minősítés és a napelemrendszerek telepítése növelhetik a kezdeti költségeket, ám mind nagyobb szerepet játszanak a bérlőválasztásban és az ingatlan hosszú távú értékében.

„A hasznok azonban messze meghaladják a kezdeti kiadásokat. Jelentős üzemeltetési megtakarításokról beszélünk. Az energiahatékonyságnak köszönhetően a BREEAM-minősített parkok évente akár több tíz százalékkal alacsonyabb üzemeltetési költséget érnek el. Emellett bérleti prémiumok is jelentkeznek – a bérlők hajlandók magasabb bérleti díjat fizetni a minősített létesítményekben” – mondja Radosław Jodko, az RRJ Group befektetési szakértője.

Jodko rámutat, hogy a nagy kiskereskedelmi láncok egyre gyakrabban választanak minősített ingatlanokat saját ESG-céljaik teljesítése érdekében. Ugyanakkor figyelmeztet: az EU taxonómiai előírásai miatt az ilyen tanúsítással nem rendelkező épületek 5–7 éven belül „árva eszközzé” válhatnak. Szerinte a fenntarthatóság már nem választás kérdése, hanem versenyképességi követelmény.

A túlberuházás elkerülése

A piaci határok meghatározása továbbra is az egyik legnagyobb kihívás, mivel sorra nyílnak az új parkok. Kalinowski óva int attól, hogy a projekteket kizárólag gyors bérbeadási arány és továbbértékesítés alapján értékeljék.

„Én egy másfajta megközelítésre bátorítok. Ha abból indulunk ki, hogy egy adott park legalább 10 évig a tulajdonunkban marad, akkor az értékelési módunk automatikusan megváltozik. Így mélyebb elemzést végzünk, amely sok olyan tényezőt is figyelembe vesz, amelyek a közép- és hosszú távú megtérülést befolyásolják” – fogalmaz.

Jodko hozzáteszi, hogy egy 5 000–8 000 m²-es park minimális vonzáskörzete 30 000–40 000 lakos 15 perces elérhetőségi körzetben. A telítettség pedig nem haladhatja meg az 1 000 lakosra jutó 300–350 m² kereskedelmi területet. Második park építése csak akkor indokolt, ha a meglévő legfeljebb a piaci potenciál 60–70%-át használja ki, és ha a környéken jól elkülönülő, eltérő demográfiájú lakónegyedek találhatók.

A befektetők a bérlői mixet is újragondolják, hogy elkerüljék az átfedéseket. Ha a versengő parkokban már vannak diszkontok vagy drogériák, a fejlesztők inkább elektronikai, sport- vagy lakberendezési bérlőket részesítenek előnyben, hogy csökkentsék a kínálati duplikációt és a kannibalizáció kockázatát.

| Szerzők: Radosław Jodko, az RRJ Group befektetési szakértője és Dariusz Kalinowski, a Harvent Capital ügyvezető partnere, az Emperia korábbi igazgatósági tagja
| Forrás: CIJ World