A visszaesés elsősorban a cseh és a szlovák piac gyengébb negyedéves teljesítményének volt betudható a tavalyi rekorderedményekhez képest, nem pedig a befektetői kereslet érdemi csökkenésének. Az újra erősödő geopolitikai feszültségek, a magas energiaárak és a monetáris lazítással kapcsolatos várakozások mérséklődése ellenére a tőke nem fordult el a régiótól. Ehelyett a befektetők szelektívebbé váltak, és egyre inkább a hazai, illetve regionális tőkére támaszkodva hajtják végre tranzakcióikat és tartják fenn a piaci likviditást.

Magyarország és Lengyelország vezeti a lendületet

Magyarország 2026 első negyedévében a legerősebb teljesítményt nyújtó piacok egyikévé lépett elő: a befektetési volumen meghaladta a 325 millió eurót, ami közel kétszerese az egy évvel korábbi szintnek, és 2018 óta a legerősebb évkezdetet jelenti. A fellendülés egy politikailag kiemelt jelentőségű választási évben következett be, amely újra fókuszba helyezte az intézményi irányultsággal és az európai partnerekkel való kapcsolatokra vonatkozó kérdéseket.

Ahelyett azonban, hogy ez a környezet visszatartotta volna a befektetéseket, inkább a szelektív kockázatvállalást ösztönözte. Különösen a hazai és regionális befektetők vállaltak aktívabb szerepet, hosszú távú stratégiák mentén visszatérve a piacra, támogatva az árképzési folyamatokat és hozzájárulva a likviditás helyreállításához. A korai jelek arra utalnak, hogy a piac egyes szereplői már a középtávú lehetőségek kiaknázására pozícionálnak, ahelyett hogy kivárnának.

Lengyelország eközben megerősítette pozícióját a régió meghatározó befektetési piacaként. Az első negyedéves volumen megközelítette az 1,1 milliárd eurót, ami éves összevetésben több mint 40%-os növekedést jelent, és 2022 óta a legerősebb évkezdetnek számít. A piac nemcsak méretében, hanem a tranzakciók sokszínűségében és minőségében is kiemelkedett.

Az aktivitást a logisztikai ingatlanok vezették, miközben a kiskereskedelmi szegmens ismét előtérbe került nagyméretű portfóliótranzakciók révén. Az irodapiac is élénkülés jeleit mutatta, különösen a jó lokációjú eszközök esetében. Lengyelország ellenállóképességének egyik kulcsfontosságú strukturális tényezője a hazai tőke növekvő szerepe, amely stabil és megbízható keresleti forrássá vált, gyorsítva a tranzakciók megvalósulását és erősítve az általános piaci bizalmat.

Szelektív növekedés a régióban

A régió további piacain Bulgária számottevő élénkülést mutatott: a befektetési volumen meghaladta a 100 millió eurót, ami több mint kétszerese az egy évvel korábbi szintnek, és 2007 óta a legerősebb évkezdetet jelenti.

Más közép- és kelet-európai piacokon ugyanakkor éves összevetésben visszaesés volt tapasztalható, különösen Csehországban és Szlovákiában, ahol a volumenek jelentősen elmaradtak a 2025 első negyedévében látott kiemelkedően magas szintektől. Ez a mérséklődés azonban elsősorban a bázishatásokkal és a tranzakciók időzítésével magyarázható, nem pedig a piaci fundamentumok gyengülésével. Romániában mindössze enyhe lassulás volt megfigyelhető.

A kiskereskedelmi szegmens vezet, de más ágazatok is aktívak

A régióban a kiskereskedelmi ingatlanok iránt mutatkozott a legerősebb befektetői érdeklődés, folytatva a 2024-ben megfigyelt trendeket, amelyeket a háztartási fogyasztás élénkülése és az ennek nyomán erősödő gazdasági növekedés is támogatott. Csak az első negyedévben közel 630 millió euró áramlott a kiskereskedelmi szegmensbe.

Ezzel párhuzamosan az irodapiac több mint 600 millió eurót vonzott, míg az ipari és logisztikai ingatlanok a teljes volumen mintegy negyedét tették ki. Az e-kereskedelem folyamatos térnyerése ellenére a fizikai kiskereskedelem továbbra is ellenállónak bizonyul: a retail parkok gyors ütemben bővülnek, miközben a régebbi bevásárlóközpontok egyre inkább újrapozicionálásra és átfogó megújításra szorulnak.

A fogyasztói preferenciák eltolódása a szolgáltatások – például a szabadidő, szórakozás, vendéglátás és sport – irányába szintén átalakítja a kiskereskedelmi piac szerkezetét Közép- és Kelet-Európában.

Makrogazdasági kihívások fennmaradnak, de a piacok alkalmazkodnak

A tágabb makrogazdasági környezet továbbra is kihívásokkal teli. A részben közel-keleti geopolitikai instabilitás által hajtott emelkedő energiaárak felfelé módosítják az inflációs várakozásokat, és késleltetik a 2026-ra várt kamatcsökkentéseket. A jegybankok kiváró, óvatos megközelítést alkalmaznak, miközben az Európai Központi Bank részéről az év későbbi szakaszában mérsékelt szigorítás lehetősége sem zárható ki.

Ugyanakkor a jelenlegi inflációs dinamika jelentősen eltér a járvány utáni időszaktól: a kereslet visszafogottabb, a monetáris kondíciók már eleve szigorúak, és a gazdasági túlfűtöttség kockázata mérséklődött. Ennek eredményeként a piacok nem megtorpannak, hanem alkalmazkodnak a megváltozott környezethez.

Óvatos optimizmus 2026-ra

A jelenlegi piaci ciklus egyik meghatározó jellemzője a hazai és regionális tőke növekvő jelentősége. A befektetők egyre inkább a hosszú távú fundamentumokra, a stabil jövedelemtermelő képességre és a tranzakciók végrehajtásának biztonságára fókuszálnak, szemben a rövid távú piaci időzítéssel.

Bár a geopolitikai kockázatok és a gazdasági bizonytalanság továbbra is jelen vannak, ezek nem állították meg a tőke beáramlását a közép- és kelet-európai kereskedelmi ingatlanpiacra – csupán átalakították annak szerkezetét. A régió tartós bizonytalansághoz való alkalmazkodóképessége egyre inkább kulcsfontosságú erősségként jelenik meg.

Az év előrehaladtával Közép- és Kelet-Európa várhatóan továbbra is vonzó befektetési célpont marad, amit az ellenálló piaci struktúrák, a javuló likviditás és az egyre érettebb, erősebben helyi alapokra épülő befektetői kör is támogat. 

| Forrás: Colliers 

| A riport az alábbi linken tölthető le:  https://www.colliers.com/hu-hu/research/cee-investment-scene-q1-2026