Az egyik legsúlyosabb kihívás, amellyel a befektetők továbbra is szembesülnek, a jogi kiszámíthatatlanság. Az ad hoc jelleggel bevezetett jogszabály-módosítások – gyakran az üzleti szektorral való egyeztetés nélkül – tartós aggodalmat jelentenek. „A piacra lépés előtt átfogó kockázatelemzésre van szükség” – hangsúlyozta a partner, rámutatva arra, hogy az előre nem láthatóság nemcsak a fiskális kérdéseket, hanem a várostervezést is érinti. Bukarestben például a beruházások korlátozottak a blokkolt városrendezési engedélyek miatt, ami arra készteti a befektetőket, hogy alternatív piacok, például Brassó, Kolozsvár, Iași vagy Temesvár felé forduljanak.
A legutóbbi adóváltozások tovább növelték a bizonytalanságot. A korábban megszüntetett építményadó visszavezetése sokakat váratlanul ért. Bár a hagyományos kereskedelmi ingatlanokat ez kevésbé érinti, az infrastrukturális és logisztikai fejlesztések – amelyek nem minősülnek klasszikus „épületeknek” – jelentős új adóterhek alá kerültek.
Emellett olyan jogszabálytervezetek is napirenden vannak, amelyeket egy konstancai lakóingatlan-botrány hatására nyújtottak be, és amelyek alapjaiban változtathatják meg a romániai lakóingatlan-piacot. A javaslatok korlátozzák az előlegek mértékét (10–15%-ra), kötelezővé teszik az ügyvédi képviseletet a vevők számára, valamint előírják az ingatlan ideiglenes földhivatali bejegyzését az adásvételi előszerződés megkötése előtt. Bár ezek az intézkedések a vevők védelmét szolgálnák, egyúttal bonyolíthatják a finanszírozási modelleket, és késleltethetik az ügyletek lezárását.
Romániában különösen fontos az alapos jogi átvilágítás, tekintettel a földhivatali nyilvántartások hibalehetőségeire és a rendezetlen visszaszolgáltatási igényekre. A jogi szakértő kiemelte a szerződéses biztosítékok – például ár-visszatartások vagy tulajdonbiztosítás – jelentőségét a kockázatok mérséklésére. „Ellentétben például Csehországgal vagy Magyarországgal, ahol a földhivatali nyilvántartások megbízhatóbbak, Romániában még akkor is mindent ellenőrizni kell, ha a földkönyv már téged tüntet fel tulajdonosként” – jegyezte meg.
Egy másik fontos fejlemény, amely egyaránt érinti a hazai és külföldi befektetőket, Románia kibővített külföldi közvetlentőke-befektetési (FDI) ellenőrzési rendszere. Bármely 2 millió eurót meghaladó befektetés – akár felvásárlásról, akár fejlesztésről van szó – előzetes jóváhagyást igényel, függetlenül az eszköz típusától. Bár az eljárás általában zökkenőmentes az EU-befektetők számára, ez plusz idő- és költségterhet jelent, különösen mivel a hatóságok túlterheltek, és lassan reagálnak.
Románia teljes schengeni csatlakozása és a folyamatos infrastrukturális fejlesztések már kézzelfogható előnyöket hoztak. A csökkenő határátlépési idő és a javuló logisztikai feltételek kedvezőbbé teszik a környezetet az ipari és logisztikai szektor számára. Az EU-s forrásokkal kiegészítve ezek az előrelépések növelik Románia regionális versenyképességét.
Az ESG-követelmények szintén kulcsszerephez jutnak az ingatlanfejlesztési stratégiákban. Míg az újabb épületek gyakran megfelelnek a magas környezetvédelmi és fenntarthatósági előírásoknak, az idősebb állomány jelentős kihívásokat jelent. Egy módosított EU-irányelv az épületek energiahatékonyságáról jogszabályi változtatásokat és potenciálisan költséges felújításokat tehet szükségessé. Egyelőre kérdéses, hogy ezeket a magántulajdonosok, az állam vagy EU-s ösztönzők finanszírozzák majd. Eközben a bérlők egyre inkább a modern, ESG-kompatibilis helyiségeket keresik, ami alkalmazkodásra kényszeríti a bérbeadókat.
További fontos – ám még mindig függőben lévő – kezdeményezés az ingatlanbefektetési alapokra (REIT-ekre) vonatkozó törvény. Ellentétben a szomszédos Bulgáriával, Románia még nem dolgozta ki a végleges szabályozási keretet. A javasolt törvény adósemlegességet biztosítana ezeknek az alapoknak, amelyek „áteresztő szervezetként” működnének, vagyis az ingatlaneszközökhöz kapcsolódó jövedelmek után csak a részvényes (befektető) szintjén történne adózás, nem pedig kétszeresen – a társaság és a befektető szintjén is.
Ez a törvényjavaslat azonban továbbra is elakadt a parlamentben, és annak lényegét jelentő adózási struktúra jelenleg is vita tárgyát képezi.
A közelgő választásokkal kapcsolatos politikai bizonytalanság és a szabályozási akadályok ellenére a hosszú távú kilátások továbbra is óvatosan derűlátók. „Románia már számos kihívást túlélt” – hangsúlyozta az ügyvéd. Míg a rövid távú befektetések nagyobb kockázatot hordozhatnak, azok, akik közép- vagy hosszú távra terveznek, továbbra is találnak lehetőségeket – különösen a kiskereskedelmi parkok, a logisztika és egyes lakóprojektek terén.
Románia kereskedelmi ingatlanpiaca jelentős szabályozási változásokon megy keresztül, így olyan piacról van szó, amely jogi precizitást és stratégiai előrelátást követel. „Ez nem a rövid távú spekuláció terepe” – zárta a partner –, „de továbbra is valódi lehetőséget kínál azoknak, akik készek eligazodni a komplexitásában.”
| Forrás: cijeurope.com
