2025. május 23., péntek - Dezső

Ingatlanpiac

Jogi bizonytalanság és stratégiai alkalmazkodás Romániában

2025-05-08 393

A CIJ EUROPE nemrégiben interjút készített Ioana Romannel, a Filip & Company partnereivel és az ingatlanjogi praxis vezetőjével, hogy feltérképezzék azokat a kulcsfontosságú jogi és szabályozási kérdéseket, amelyek jelenleg formálják Románia kereskedelmi ingatlanpiacát. A beszélgetés számos kihívást emelt ki – a jogszabályi instabilitástól és a váratlan adóváltozásoktól kezdve az ESG-kötelezettségeken át a befektetők számára folyamatosan változó jogi környezetig.

Az egyik legsúlyosabb kihívás, amellyel a befektetők továbbra is szembesülnek, a jogi kiszámíthatatlanság. Az ad hoc jelleggel bevezetett jogszabály-módosítások – gyakran az üzleti szektorral való egyeztetés nélkül – tartós aggodalmat jelentenek. „A piacra lépés előtt átfogó kockázatelemzésre van szükség” – hangsúlyozta a partner, rámutatva arra, hogy az előre nem láthatóság nemcsak a fiskális kérdéseket, hanem a várostervezést is érinti. Bukarestben például a beruházások korlátozottak a blokkolt városrendezési engedélyek miatt, ami arra készteti a befektetőket, hogy alternatív piacok, például Brassó, Kolozsvár, Iași vagy Temesvár felé forduljanak.

A legutóbbi adóváltozások tovább növelték a bizonytalanságot. A korábban megszüntetett építményadó visszavezetése sokakat váratlanul ért. Bár a hagyományos kereskedelmi ingatlanokat ez kevésbé érinti, az infrastrukturális és logisztikai fejlesztések – amelyek nem minősülnek klasszikus „épületeknek” – jelentős új adóterhek alá kerültek.

Emellett olyan jogszabálytervezetek is napirenden vannak, amelyeket egy konstancai lakóingatlan-botrány hatására nyújtottak be, és amelyek alapjaiban változtathatják meg a romániai lakóingatlan-piacot. A javaslatok korlátozzák az előlegek mértékét (10–15%-ra), kötelezővé teszik az ügyvédi képviseletet a vevők számára, valamint előírják az ingatlan ideiglenes földhivatali bejegyzését az adásvételi előszerződés megkötése előtt. Bár ezek az intézkedések a vevők védelmét szolgálnák, egyúttal bonyolíthatják a finanszírozási modelleket, és késleltethetik az ügyletek lezárását.

Romániában különösen fontos az alapos jogi átvilágítás, tekintettel a földhivatali nyilvántartások hibalehetőségeire és a rendezetlen visszaszolgáltatási igényekre. A jogi szakértő kiemelte a szerződéses biztosítékok – például ár-visszatartások vagy tulajdonbiztosítás – jelentőségét a kockázatok mérséklésére. „Ellentétben például Csehországgal vagy Magyarországgal, ahol a földhivatali nyilvántartások megbízhatóbbak, Romániában még akkor is mindent ellenőrizni kell, ha a földkönyv már téged tüntet fel tulajdonosként” – jegyezte meg.

Egy másik fontos fejlemény, amely egyaránt érinti a hazai és külföldi befektetőket, Románia kibővített külföldi közvetlentőke-befektetési (FDI) ellenőrzési rendszere. Bármely 2 millió eurót meghaladó befektetés – akár felvásárlásról, akár fejlesztésről van szó – előzetes jóváhagyást igényel, függetlenül az eszköz típusától. Bár az eljárás általában zökkenőmentes az EU-befektetők számára, ez plusz idő- és költségterhet jelent, különösen mivel a hatóságok túlterheltek, és lassan reagálnak.

Románia teljes schengeni csatlakozása és a folyamatos infrastrukturális fejlesztések már kézzelfogható előnyöket hoztak. A csökkenő határátlépési idő és a javuló logisztikai feltételek kedvezőbbé teszik a környezetet az ipari és logisztikai szektor számára. Az EU-s forrásokkal kiegészítve ezek az előrelépések növelik Románia regionális versenyképességét.

Az ESG-követelmények szintén kulcsszerephez jutnak az ingatlanfejlesztési stratégiákban. Míg az újabb épületek gyakran megfelelnek a magas környezetvédelmi és fenntarthatósági előírásoknak, az idősebb állomány jelentős kihívásokat jelent. Egy módosított EU-irányelv az épületek energiahatékonyságáról jogszabályi változtatásokat és potenciálisan költséges felújításokat tehet szükségessé. Egyelőre kérdéses, hogy ezeket a magántulajdonosok, az állam vagy EU-s ösztönzők finanszírozzák majd. Eközben a bérlők egyre inkább a modern, ESG-kompatibilis helyiségeket keresik, ami alkalmazkodásra kényszeríti a bérbeadókat.

További fontos – ám még mindig függőben lévő – kezdeményezés az ingatlanbefektetési alapokra (REIT-ekre) vonatkozó törvény. Ellentétben a szomszédos Bulgáriával, Románia még nem dolgozta ki a végleges szabályozási keretet. A javasolt törvény adósemlegességet biztosítana ezeknek az alapoknak, amelyek „áteresztő szervezetként” működnének, vagyis az ingatlaneszközökhöz kapcsolódó jövedelmek után csak a részvényes (befektető) szintjén történne adózás, nem pedig kétszeresen – a társaság és a befektető szintjén is.

Ez a törvényjavaslat azonban továbbra is elakadt a parlamentben, és annak lényegét jelentő adózási struktúra jelenleg is vita tárgyát képezi.

A közelgő választásokkal kapcsolatos politikai bizonytalanság és a szabályozási akadályok ellenére a hosszú távú kilátások továbbra is óvatosan derűlátók. „Románia már számos kihívást túlélt” – hangsúlyozta az ügyvéd. Míg a rövid távú befektetések nagyobb kockázatot hordozhatnak, azok, akik közép- vagy hosszú távra terveznek, továbbra is találnak lehetőségeket – különösen a kiskereskedelmi parkok, a logisztika és egyes lakóprojektek terén.

Románia kereskedelmi ingatlanpiaca jelentős szabályozási változásokon megy keresztül, így olyan piacról van szó, amely jogi precizitást és stratégiai előrelátást követel. „Ez nem a rövid távú spekuláció terepe” – zárta a partner –, „de továbbra is valódi lehetőséget kínál azoknak, akik készek eligazodni a komplexitásában.”

| Forrás: cijeurope.com

Hírfigyelő

Kiváncsi, mit írnak a versenytársakról? Elsőként olvasná a szakmájával kapcsolatos információkat? Kulcsemberekre, projektekre, konkurensekre figyelne? Segítünk!

Ez az e-mail-cím a szpemrobotok elleni védelem alatt áll. Megtekintéséhez engedélyeznie kell a JavaScript használatát.

 

 


 

Olvasta?

Tipp

Időrendben

« Május 2025 »
H K Sze Cs P Szo V
      1 2 3 4
5 6 7 8 9 10 11
12 13 14 15 16 17 18
19 20 21 22 23 24 25
26 27 28 29 30 31  

Tartalom galéria

Új, modern és energiahatékony bölcsődeépülettel gazdagodik Kőbánya

Új, modern és energiahatékony bölcsődeépülettel gazdagodik Kőbánya

More details
Új csarnokkal bővült a WING fejlesztésében álló East Gate PRO Business Park

Új csarnokkal bővült a WING fejlesztésében álló East Gate PRO Business Park

More details
Hétvégi tippek, kulturális programajánló

Hétvégi tippek, kulturális programajánló

More details
A sikeres cégeladás kulcsa a pontos értékelés és a stratégiai felkészülés

A sikeres cégeladás kulcsa a pontos értékelés és a stratégiai felkészülés

More details
Merre tartanak a rendezvények 2025-ben?

Merre tartanak a rendezvények 2025-ben?

More details
Gyermeknap és Hősök Napja a Budai Várban, 2025. május 25.

Gyermeknap és Hősök Napja a Budai Várban, 2025. május 25.

More details
Lurkócia Városi Gyereknap, 2025. május 25.

Lurkócia Városi Gyereknap, 2025. május 25.

More details
Müpa Gyermeknap, 2025. május 25.

Müpa Gyermeknap, 2025. május 25.

More details
Múzeumok Majálisa, 2025. május 24-25.

Múzeumok Majálisa, 2025. május 24-25.

More details
Az Üzleti Hírszerzés portál kiadója az O|G|H - Open Gates Hungary Kft. - O|G|H - a hír szerzője