Hová meneküljön a pénz, ha magas az infláció? Ismerős a válasz. Például ingatlanba. Ezt az alapigazságot veszik elő idén is azok, akiknek tömve a zsebe, és nem ma, de még csak nem is holnap van szükségük a sok-sok millióra. A jól megválasztott irodaház, telek vagy raktárközpont válság- és pénzromlásálló befektetés. A magyar gazdaság makrogazdasági mutatói 2022-ben ugyan bizonyosan elmaradnak a tavalyitól, de növekedés lesz, az ingatlanpiac szempontjából az összes fundamentum stabil. S bár vannak kockázatok, minden adott ahhoz, hogy a komoly befektetők és a szerencsevadászok is megjelenjenek a vevők között.

Mielőtt belemennénk a részletekbe, röviden érdemes utalni az elmúlt öt-hat év fejleményeire. 2020-ban a világjárvány az ingatlanpiac négy-öt éve tartó szárnyalását törte meg: akkor az ingatlanbefektetési volumen 40 százalékkal esett vissza.

Látszott azonban, hogy a megtorpanás átmeneti, a kilátások erős visszapattanást jeleztek előre, amelyet az újabb fertőzési hullám lassított, de visszavetni nem tudott, hiszen az elmúlt években Magyarországon is komoly vagyon halmozódott fel, amely kereste a befektetési lehetőségeket.

A vagyon jelentős része a NER-be jól betagozódott vállalkozóknál gyűlt fel. Cégeik révén befektetőként és fejlesztőként is mind aktívabbak lettek az ingatlanpiac szinte összes területén. Többen közülük állami forrásokat is felhasználva, sokszor verseny nélkül, számolatlanul jutottak hotelekhez, telkekhez és irodaházakhoz, majd beléptek a kiskereskedelmi ingatlanok piacára, az utóbbi két-három évben pedig a lakások és üdülők is érdeklik őket, illetve a bajba jutott szállodákat kóstolgatják. Várhatóan még az áprilisi választások előtt elindítanak vagy lezárnak több tranzakciót, de kormányváltás esetén sem fogják feladni állásaikat. Ez alól kivétel lehet a Budapest Airport, amely nagy ingatlanvagyonnal is rendelkezik, de a megvásárlását a választások utánra halasztotta az Orbán-kormány, remélve persze, hogy nyeregben marad. Biztosra ment viszont Debrecenben, az ottani repülőtér-üzemeltető cégben 51 százalékos többséget szerzett, és fejlesztéseket ígért, ezek jelentős része érinti a légikikötő infrastruktúráját is. A városi önkormányzat ingyen (!) adta az üzletrészt.

Miközben nem lankadt a külföldi ingatlanbefektetők figyelme Magyarországon, a részarányuk erősen visszaesett: 2020–21-ben csupán 20–25 százalék volt. Minden szakmai értékelés szerint a magyar piac továbbra is vonzó célpont, és a hazai cégek erős jelenléte miatt kompetitív terep a külföldiek számára. Minden szereplő tudja azonban, hogy az ingatlanok ára az anyagköltségek, az energia és a munkaerő drágulása miatt nem csökkent, sőt, felívelő szakaszban van. Azonban a bankok a jól előkészített és ígéretes projektek esetében szívesen hiteleznek, így relatíve még mindig olcsón lehet forráshoz jutni. A befektetők az elmúlt két évben a gazdasági korlátozások miatt nehezen tudtak tőkét kihelyezni, ezért sokan idén próbálják behozni az elmaradt üzleteket. Ez erősíti a keresletet, így a teljes befektetési érték a 2021-es 1,3 milliárd euró után 2022-ben az 1,5-1,7 milliárd eurót is elérheti.

Közel a járvány előtti szint

A CBRE nemzetközi ingatlan-tanácsadó előrejelzése szerint 2022-ben az összesített európai kereskedelmi ingatlanbefektetések növekedése megközelítheti az öt százalékot, ami már nagyon közel van a világjárvány előtti értékekhez. A lakossági és logisztikai ingatlanok iránti kereslet várhatóan továbbra is rendkívül erős marad, az intenzív bérlői kereslet és a kiemelt ingatlanok korlátozott készlete szintén élénkíti az irodák iránti befektetői keresletet Magyarországon is.

Tehát iroda. Igen, kell ilyen eszköz is, hiába népszerű a home office. Nemsokára zárul például az a tranzakció, amely keretében a pánerópai Europa Capital – a ConvergenCE kereskedelmi ingatlanbefektető és -fejlesztő céggel együttműködve – Budapesten megvásárolja a 12 500 négyzetméteres belvárosi Akadémia Business Centert, amit teljesen felújít. A mind kiterjedtebb fejlesztői tevékenységet folytató Futureal Csoport néhány hete befektetési üzletágat indított, az új cég (Futureal InvestmentPartners) január végén jelentette be, hogy három, összesen közel 70 ezer négyzetméternyi ingatlanba szállt be Lengyelországban. Megszerezte a 30 ezer négyzetméteres varsói Galeria Bemowo és a 25 ezer négyzetméteres gdański Manhattan bevásárlóközpontot, ezenkívül Wrocławban bekebelezte a 12 ezer négyzetméteres Wratislavia Tower irodaházat is.

A Futureal mellett az Indotek Group nyomul még nagy sebességgel a külpiacokon, és ugyancsak felvásárlásokkal bővíti portfólióját. A Jellinek Dániel milliárdos által vezetett csoport a közelmúltban Görögországban vásárolt egy háromcsillagos szállodát, s ezzel a dél-európai ország lett a cég 12. külföldi piaca, a portfólióban pedig immár jelentős helyet foglal el a mediterrán térség.

Nem kétséges, hogy 2022-ben is sztár lesz a raktár. A trend egész Közép-Európában jellemző, nálunk főleg a budapesti agglomerációban várhatók újabb telekvásárlások logisztikai központok felépítését célozva. Ezenkívül egy-két ipari nagyváros külső kerületében vagy annak közvetlen környezetében lehetnek ipari parki befektetések. Ferihegy környékén is folytatódhatnak a felvásárlások.

Irányadónak ott van a Wing nagy bevásárlása: a magyar ingatlanfejlesztő és befektető január végén megvette a 44 ezer négyzetméteres raktárat és a nyolcezer négyzetméternyi irodát magában foglaló Airport City Logisztikai Parkot, méghozzá rekordalacsony, 5,6 százalékos hozamon.

A CBRE jelentése szerint 2022-ben valószínűleg magas marad a logisztikai beruházások volumene az ágazatot megcélzó tőkemennyiség miatt. A növekvő bérlői keresletnek köszönhetően az ipari ingatlan várhatóan továbbra is az egyik legnépszerűbb választás marad a befektetői portfóliókat kezelők számára, ennek megfelelően felerősödik a verseny a földek és a legjobb eszközök megszerzéséért. Arra lehet számítani, hogy az alacsony hozamok megtartása érdekében felgyorsul a bérleti díjak növekedése.

Barnamezős beruházások

Budapesten belül a barna övezetekben is lehetséges néhány adásvétel. Itt már nem úgynevezett bigboxok (dobozáruházak és raktárparkok), hanem városi logisztikai egységek épülhetnek ki, amit főleg az e-kereskedelemben előretörő külföldi és hazai cégcsoportok igényelnek. Az erősödő kereslet miatt a városi logisztikában felszámított bérleti díjak bizonyosan nőni fognak, csak a mérték kérdéses.

A barnamező másik „vevője” a tömeges lakásépítésben érdekelt vállalkozások köre. Csak Budapesten közel 2900 hektárnyi rozsdaövezeti terület található, ezek felszámolása hamarosan elkezdődhet. (Vidéken több mint 2000 hektár esik ebbe a besorolásba.) A fővárosban – mind darabszám, mind összterület tekintetében – a legnagyobb arányban Csepelen találhatók ilyen övezetek, de Kőbányán és a Ferencvárosban is igen nagy a hányaduk, továbbá Angyalföldön és Rákos mentén is van pár száz hektárnyi fejlesztésre váró, kihasználatlan terület.

Nagy szükség lenne a kormány által két éve ígérgetett akcióövezeti térképre, amiben kijelölik, hogy pontosan hol indulhat rövid időn belül kisebb előkészületeket igénylő lakásépítési projekt. Ha ez megtörténik, egyértelműen új erőre kaphat kaphat az amúgy is aktív, új építésű lakások iránti kereslet. A bővülő kínálat pedig enyhítheti a mind jobban feszítő áremelkedés mértékét.

A lakáspiacon még mindig nem elég aktívak az ingatlanalapok itthon, noha már alakulóban van egy-két nagyobb portfólió. Feltehetően növekedhet azonban a ma még elenyésző bérházépítési megbízások száma. Sokan felkapták a fejüket, amikor legutóbb a TOP5 fejlesztő közé tartozó Metrodom eladta egy bérház-üzemeltető cégnek az egyik elkészült, több száz lakásos beruházását, sőt egy következő hasonló méretű ingatlanra is szerződött vele.

Az ingatlanos és építőipari szektorok egészét egyre jobban átható digitalizáció újabb tranzakciókat hozhat idén, a vevők között megint feltűnhetnek a kockázati tőkecégek, amelyek a felfutás előtt álló úgynevezett proptech vállalkozásokat felvásárolhatják. Százmilliós nagyságrendű adásvételekről van szó, amik újabb lökés adhatnak az egyes szegmenseknek az ágazaton belül. Külön figyelmet érdemelnek a sebesen fejlődő vagyonkezelő cégek, amelyek rengeteget költenek innovációra, elsősorban digitalizációra. Szorosabb kapcsolatot építenek ki az ügyfeleikkel, hogy adatokhoz jussanak a gyorsabb és hatékonyabb működés érdekében, a komplex problémák kezeléséhez mesterséges intelligenciát, bigdatát és IoT megoldásokat is segítségül hívnak.

| Forrás: piacesprofit.hu