Az elmúlt évek egyik leglátványosabb változása a teljesen kiépített, azonnal használatba vehető irodák költségében és elérhetőségében figyelhető meg.
Karolina Słysz, az AXI IMMO irodapiaci ügynökségének regionális piacokért felelős vezetője így fogalmazott: „A pandémia előtt még lehetséges volt olyan, teljesen beköltözésre kész irodát találni, amelyet a fejlesztő finanszírozott, körülbelül 550–600 euró/négyzetméter költségkerettel. Az árazás a shell and core állapotra épült, vagyis arra az állapotra, amikor a területet nyers, fejlesztői alapszinten adják át, és teljes belső kialakítást igényel. Akkoriban ez a költségszint még lehetővé tette egy átlagos minőségű kialakítás megvalósítását. Ma már az ehhez hasonló ajánlatok egyre ritkábbak. Azoknak a bérlőknek, akik kész irodába szeretnének költözni, prémiumot kell fizetniük ezért a kényelemért. Másik lehetőségként hosszabb bérleti időt kell vállalniuk, sok esetben hét vagy akár tíz évet az általános ötéves szerződés helyett.”
A piaci gyakorlat mára három tág fit-out kategória felé mozdult el, amelyek mind eltérő költségszinttel és műszaki tartalommal járnak.
Az alsó kategóriában a költségtudatos bérlők jellemzően az alapmegoldásokat választják: standard padlóburkolatot, álmennyezetet, egyszerű térkialakítást és minimális válaszfalazást. Ezeket a projekteket jelenleg nagyjából 700–900 euró/négyzetméterre becsülik.
A középkategóriás irodák, amelyeket korábban standardnak tekintettek, ma már jobb minőségű anyagokat, márkaarculathoz igazított dizájnelemeket, LED-világítást és fejlettebb közösségi tereket is magukban foglalnak. Ennél a szegmensnél a költségek jelenleg 1 000–1 200 euró/négyzetméter között mozognak.
A prémium irodák, amelyek egyedi tervek és magasabb minőségű anyagok — például kőburkolatok vagy fejlett akusztikai megoldások — alapján készülnek, 1 300 és 2 000 euró/négyzetméter közötti vagy akár ennél magasabb összeget is elérhetnek, a projekt összetettségétől függően.
Słysz szerint a költségnövekedés nem csupán az építőipari és alapanyagárakhoz kapcsolódik, hanem a bérlői elvárások változásához is: „Érdemes megjegyezni, hogy az emelkedő fit-out költségeket nemcsak az anyagok és az építőipari szolgáltatások drágulása hajtja, hanem az irodaterületek minőségével kapcsolatos, egyre magasabb bérlői elvárások is. Az irodáknak egyre gyakrabban kell további szempontoknak is megfelelniük, az akusztikától és ergonómiától kezdve az ESG-elvárásokon át egészen a LEED- vagy BREEAM-tanúsításokig. Ennek eredményeként az, amit ma középkategóriás kialakításnak tekintünk, gyakran olyan megoldásokat is tartalmaz, amelyek néhány évvel ezelőtt még kizárólag a prémium szegmensben voltak jellemzők.”
Ezzel párhuzamosan a gyorsabb költözést kereső cégek egyre gyakrabban vizsgálják a másodgenerációs irodaterületek lehetőségét is. Ugyanakkor a meglévő kialakítások átalakítása sokszor jóval nagyobb munkát igényel a vártnál, különösen akkor, ha a műszaki rendszereket vagy az alaprajzot is módosítani kell.
A tipikus, ötéves bérleti szerződések esetében a bérbeadói hozzájárulás jelenleg shell and core területeknél 500–650 euró/négyzetméter között mozog, így a közepes vagy magasabb színvonalú irodákhoz szükséges többletköltséget a bérlőknek kell fedezniük. A már kialakított irodaterületek esetében az elérhető költségkeretek általában alacsonyabbak, jellemzően 150–350 euró/négyzetméter között alakulnak, ami sok esetben továbbra sem elegendő a tényleges igények kielégítésére.
Słysz zárásként így összegezte a helyzetet: „A jelenlegi piaci környezet arra kényszeríti a vállalatokat, hogy tudatosabban közelítsék meg a költözéstervezést és a fit-out költségvetést. A különböző kialakítási szintek közötti eltérések egyre markánsabbá válnak, miközben az elérhető költségkeretek egyre inkább elszakadnak a valós költségektől. Emiatt a terület kiválasztására, a bérleti idő hosszára és a kialakítási munkák terjedelmére vonatkozó döntések minden szervezet irodastratégiájának egyik kulcselemévé válnak.”
| Forrás: AXI IMMO via CIJ World
