Mi is pontosan az indexálás?

Az indexálás egy olyan értékkövetési módszer, amely alapján a szerződésben foglalt bérleti díj meghatározott mértékkel, a szerződés írásbeli módosítása nélkül egyoldalúan módosítható. Mértéke általában a fogyasztói árindex (hétköznapi nevén inflációs ráta) változásához kötött és annak megfelelően nőhet a szerződésben meghatározott fizetési kötelezettség mértéke.

Bár már korábban is sokan alkalmaztak hasonló kikötéseket a szerződések túlnyomó többségében, az alacsony infláció miatt ezek nem kaptak túl nagy figyelmet, így ezek gyakran nem kellően kidolgozott rendelkezések, ami viszont vitára adhatnak okot. Annak érdekében, hogy elkerüljék a jövőbeli vitás helyzeteket, a szerződésben az alábbi pontokat figyelembe véve határozzák meg a szerződő felek az egyértelmű és a gyakorlatban is jól alkalmazható értékkövetési klauzulát.

Megfelelő index kiválasztása

Az index kiválasztása során általában három megoldás jön szóba: az első az EUROSTAT által publikált, a teljes Európai Unióra vonatkozó harmonizált fogyasztói árindex. Gyakran alkalmazzák még az EUROSTAT által publikált euró zónában lévő országok fogyasztói árindexét. A harmadik gyakori index a KSH fogyasztói árindexe, ezt elsősorban Magyarországon alkalmazzák abban az esetben, ha a bérleti díj forintban került megállapításra.

Természetesen nem korlátozza semmi a feleket, hogy melyik indexet választják, akár a forintban megállapított bérleti díj is módosítható az euró zóna indexe szerint, és fordítva is, az euróban megállapított bérleti díj is emelhető a magyar inflációs rátának megfelelően a felek üzleti megfontolásaitól függően – magyarázza dr. Pintér Zsolt, a Deloitte Legal ingatlanjogi csoportjának ügyvédje.

Időszak

Általában a szerződéskötéskor megállapított bérleti díjat egy-másfél évig szokta tartani a bérbeadó, és a szerződéskötés éve az ún. bázis év, vagyis az ahhoz képest történő változással szokták a felek változtatni a bérleti díjat. Mivel az éves indexeket általában a naptári év első negyedévében szokták publikálni, így elképzelhető, hogy pár hónapon keresztül a bérbeadó nem tudja annak mértékét még.

Emiatt célszerű rögzíteni, hogyha például márciusban kerül publikálásra az index, akkor is január 1. napjának hatályával történik az értékkövetés, azaz visszamenőlegesen a már kifizetett hónapokra (január és február) vonatkozó bérleti díj is indexálódik, és a különbözetet egy összegben köteles a bérlő megfizetni. A felek megállapodása alapján természetesen lehet gyakrabban (fél, vagy akár negyedévente is) indexálni, ez a megoldás inkább a termelőágazatban népszerű, ingatlan bérleti szerződésekben kevésbé gyakori.

Minimum/maximum emelés

Alacsony inflációs környezetben a bérbeadók gyakran kötöttek ki ún. minimum index rátát (jellemzően 2-3%) amellyel az index változástól függetlenül jogosultak emelni a bérleti díjat. A mai magas inflációs környezetben ennek a fordítottja jellemző, azaz a jelentősebb alkupozícióval rendelkező bérlők törekednek arra, hogy az emelés mértéke maximalizálva legyen, akár úgy, hogy az értékkövetés mértékét meghaladó inflációt a következő évek indexálása során veszik figyelembe.

Jog vagy kötelezettség?

Fontos tisztázni, hogy az indexálás jog vagy kötelezettség a bérbeadó részéről. Ez azért lényeges, mivel gyakran passzív szerkezetben fogalmazzák meg az okiratszerkesztők (pl. „a bérleti díj kiigazításra kerül”), ami kötelezettséget jelent. Ennek egy esetleges deflációs környezetben lehet jelentősége, ugyanis kötelezettség esetén a bérleti díj csökkentésre kerülne. Ennek elkerülése érdekében javasoljuk bérbeadói oldalon, hogy jogként kerüljön az indexálás rögzítésre (pl. „a bérbeadó jogosult kiigazítani a bérleti díjat”) vagy a negatív indexálás lehetőségét zárják ki a felek.

I Forrás: realista.ingatlan.com