-     Önök is alkalmazzák, illetve megszerezték a BREEAM tanúsítványt a Budapest One irodaépületre. Mennyire fontosak a minősítések, illetve mekkora jelentősége van a szimpla minősítéseknél összetettebb ESG-nek? A bérlők várják el vagy inkább ez egy befektetői elhatározás? Jelent valamilyen pluszt a megléte vagy inkább a hiánya jelent hátrányt?

-     A hosszú távú siker ma már nem elképzelhető anélkül, hogy egy vállalkozás ne a fenntarthatóságra törekedne. Egyrészt a jövőben nem fognak finanszírozáshoz jutni az ESG feltételeket nem teljesítő fejlesztők, ami miatt versenyhátrányba kerülhetnek. Másrészt a bérlők számára is kiemelt fontosságúvá vált, hogy a kiváló lokáció mellett kellemes, inspiráló egészséges, zöld és biztonságos munkakörnyezetet nyújtson munkavállalói számára. A fenntarthatóságot is kiemelten kezelő ESG keretrendszer nem csupán a környezeti szempontokról szól, hanem arról is, hogy etikusan és tisztelettel bánunk partnereinkkel, akikkel kölcsönösen előnyös kapcsolatokat alakítunk ki. A hosszú távú működéshez maradandó értéket kell teremteni a piacon ügyfeleinknek, bérlőinknek és a velünk együttműködő helyi közösségeknek. Ehhez a projektek megvalósítása és működtetése során minimálisra kell csökkentenünk a hulladékok keletkezését, az energiafelhasználást és a káros kibocsátást, egyúttal óvjuk a természetes értékeket. Ennek érdekében fejlesztéseinket mindig a legújabb standardoknak megfelelően alkotjuk meg, sok esetben iparági úttörőként.

-     Említene ezzel kapcsolatban néhány konkrétumot?

-     A társaságnál alkalmazott BREEAM fenntarthatósági tanúsítvány a WELL Building-besorolással kiegészítve egy olyan egységes rendszert jelentenek, amellyel a környezettudatosság teljes spektrumán kiemelkedő épületeket hozunk létre. Például a lakóingatlan-fejlesztéseink során kiemelten figyelünk a parkosításra, hogy az ott élőket minél zöldebb környezet vegye körül. Az irodaszektorban pedig a WELL minősítés a Futureal segítségével került a hazai szakmai köztudatba, amelynek célja, hogy olyan irodaházak épüljenek, amelyek a környezetvédelem mellett az ott dolgozók egészségére, közérzetére és komfortérzetére is kedvező hatással vannak. A kialakult globális egészségügyi vészhelyzetre reagálva a WELL egészségvédelmi előírásaira és tapasztalataira alapozva indította el a „Stay Safe” kezdeményezését a Futureal. A program egy teljesen újfajta gondolkodásmódot takar, amelynek része az átfogó egészségvédelmi óvintézkedések és protokollok kialakítása, valamint a biztonságosan látogatható környezet megvalósítása.

-     Miként változtak, illetve változnak a bérlői elvárások az utóbbi néhány évben? Mi számít ma sikerterméknek az irodapiacon?

-     Mi azt látjuk, hogy továbbra is a legfontosabb a lokáció, a könnyű megközelíthetőség, ami mellé egy magas fokú bérlői elvárás társul az irodaházak minőségével kapcsolatban, mert csak így tudják visszacsábítani az irodába a munkatársaikat. A munkahely egy közösségi térré, kreatív műhelyé válik, ahol meg kell teremteni, hogy a kollégák kellemes, inspiráló, egészséges és biztonságos környezetben hatékonyan dolgozhassanak. Ezekre az igényekre adnak válaszokat a fent említett BREEAM, WELL minősítési rendszerek vagy a Stay Safe kezdeményezésünk is. A legnagyobb vállalatok szintén adaptálódnak az ESG irányelvekhez, és ehhez szorosan illeszkedik az irodai elhelyezkedésük is. Górcső alá veszik az adott irodaház releváns tulajdonságait, mint a karbon-lábnyom vagy a megújuló energiaforrások használata, csakúgy, mint magát a fejlesztőt is.

-     Milyen évre számítanak 2022-ben az irodapiacon? Hogy áll a Budapest One 2-3. üteme? Mi az ütemezés?

-    Az irodapiacon az idén a fejlesztések lassulása várható, mivel a tovább növekvő építési és a szintén emelkedő finanszírozási költségek miatt a bérbeadók bérletidíj-emelési kényszerben vannak, addig számos bérlő kivár azzal, hogy új irodaházba költözzön. Ez utóbbinak egyrészt az a magyarázata, hogy sok bérlő bizonytalan abban, hogy miként is alakulnak saját bérlői igényei, mert még nem hozott döntést arról, hogy a jövőben milyen arányban akarja alkalmazni a home office-t és az irodai munkát. Mindemellett várhatóan nő azoknak a bérlőknek a tábora is, akik új bérlemény választása helyett átmenetileg – 2-3 évre – hosszabbítanak a jelenlegi helyükön. Az elmúlt időszakban a piac ugyancsak elkezdett szegmentálódni, mivel az irodafejlesztésekre ideális helyszínek elfogyóban vannak a fővárosban, ami miatt a beruházóknak jelentős kompromisszumokat kellett kötniük a lokáció szempontjából, erre pedig a piac alacsonyabb bérleti díjakkal reagált. Emiatt a kedvezőtlen lokációjú modern irodák, valamint a kiváló helyszínen található régi irodaépületek jelentősen alacsonyabb bérleti díjat tudnak elkérni.  Várhatóan ez a trend a jövőben tovább fog erősödni a COVID-19 utáni irodahasználati szokások és a fenntarthatóságot elősegítő ESG elvárások emelkedése miatt. A Futureal irodaprojektjei a kiváló lokációjú fővárosi portfóliót bővítik, és a tervezett ütem szerint haladnak. A napokban jelentettük be, hogy a dolgozók egészségét és közérzetét előtérbe helyező WELL Health-Safety minősítést szerzett az Őrmezőn, Magyarország legnagyobb tömegközlekedési csomópontjánál található Budapest ONE irodaház már átadott első üteme. A komplexum fejlesztés alatt álló második és harmadik fázisa pedig egyszerre kapta meg a fenntartható épületeknek járó BREEAM Excellent Design Stage környezetbarát minősítést. Ennek a két ütemnek kivitelezése párhuzamosan történik és már tavaly szerkezetkész állapotban kerültek. Az összesen 65.000 négyzetméteres Budapest ONE irodaház teljes befejezése 2022 második felében várható. Az épületegyüttes tetején egy közel 500 méteres, panorámás futópálya is helyet kap, a mélygarázsban pedig az elektromos autók mellett, elektromos kerékpárok és e-rollerek töltésére is lehetőség lesz.   

-    Hol tartanak a Corvin negyedben az Innovation Campus kivitelezési munkái?

-    A Corvin Sétány új korszakát elhozó Corvin Innovation Campus irodaház első üteme már elérte a legmagasabb pontját, a szerkezetkész épületet várhatóan ez év végére fejezzük be, jövőre pedig már be is költözhetnek az első bérlők. A komoly bérlői érdeklődés eredményeként a Futureal már meg is kezdte a második ütem munkálatait. A különleges homlokzatú, Corvin Innovation Campust a digitális korszak elvárásainak megfelelően terveztük, építésénél pedig ugyancsak nagy hangsúlyt fektetnünk az egészséges és zöld környezet kialakítására, így a WELL, BREEAM és Stay Safe irányelvek megvalósulására. Egyik érdekessége, hogy a főbejáratánál hozzuk létre azt a több mint 1500 négyzetméteres emlékparkot, amit az egykor a Tömő utcában született, kétszeres Kossuth-díjas, Jászai Mari-díjas, érdemes és kiváló művészről, egyben a nemzet színészéről, Psota Irénről neveznek el. A Corvin Innovation Campus egyben az első kisállatbarát épület is a Futureal irodaportfóliójában

-     Miként tudják ellensúlyozni az építőanyagok, illetve a munkaerő árának emelkedését?

-     A világgazdasági folyamatok, a COVID-19 járvány, az ellátási láncok nehézségei és az Ukrajnában zajló háború mind árképző tényezőként játszanak szerepet itthon is. Emiatt a jövőbeni projektek csak jóval magasabb bérleti színvonalon tudnak megvalósulni. Ezekre a fejlesztésekre továbbra is nagy igény lesz elsősorban az igényes multinacionális bérlők részéről. A jövőben akár az is elképzelhető, hogy a fővárosi bérleti díjak egy széles tartományban akár 12 és 25 euró havi négyzetméterár között mozognak majd, ahogy ez a fejlettebb piacokon is tapasztalható.

-      Visszaköltöznek a cégek vagy beállnak hibrid munkavégzésre? Mely trendek a legmarkánsabbak?

-     Továbbra is vegyes a kép, de úgy tapasztaljuk, hogy a bérlők többsége szeretne mihamarabb teljesen visszatérni az irodába. Mindenki biztos abban, hogy alakulni fog az irodahasználat, de pontosan a bérlők sem látják, hogy hogyan, ez pedig bizonytalanságot okoz a projekteknél. Azt látjuk A tereket elsősorban nem lecsökkenteni, hanem átalakítva, új közösségi funkciókkal kívánják feltölteni a vállalatok. A bizonytalan bérlői igények, az építőipari alapanyagárak további várható növekedése, a munkaerő-költségek emelkedése és a telkek iránti felfokozott kereslet miatt azonban drágulni fognak a projektek.

-     10% körül van az üresedési ráta – a teljes piacra vetítve. Ez jó? Véleményük szerint meddig egészséges az emelkedés? Van-e egyáltalán „megfelelő” szint?

-     A 10% önmagában nem mutatja meg az üres irodaállomány összetételét. Mindig voltak és mindig is lesznek olyan irodaházak, amik a helyválasztás vagy az ár-érték arány miatt nem sikeresek. A versenyhelyzet fennmaradását tekintve kedvező, ha van legalább egy számjegyű üresedés a piacon, ez szinte természetesnek mondható. Amikor nagyon megemelkedik ez a szint, akkor megakadnak a fejlesztések és korrigál a kínálati oldal. Sok minden ki fog derülni a következő 1-2 évben, és ennek egyik, de közel sem biztos, hogy a legfontosabb indikátora az üresedés lesz.

-     Mennyire aggasztja a Futureált az irodapiaci albérlet felbukkanása?

-    Az albérleti piac nagyon komplex környezet majdnem minden szereplő számára. Számos kockázatot rejt, amit kezelni kell. Az albérleti területek leválasztása, kiépítése, átalakítása, a biztonsági kérdések, az IT rendszerek, a bérleti kondíciók, a lejárati idők mind-mind kiszolgáltatottságot jelentenek a főbérlőnek, ezekre megoldást kell találni. Mindezt úgy, hogy a főbérlők nem akarnak veszíteni az albérletbe adáson, így sokszor nincs is tényleges előny, vagy csak marginális az albérlő oldalán. Egy fejlesztővel, akinek ez a profilja, mindig könnyebb lesz megállapodni, mint egy főbérlővel, akinek a fő célja, hogy minimalizálja a veszteségét.

I Forrás: Irodakereso.info