A szlovák ipari ingatlanpiac a többéves erőteljes teljesítmény után lehűlési szakaszba lépett. Az Industrial Research Forum legfrissebb adatai szerint 2025 elején érezhetően visszaesett a kereslet, amit a növekvő kihasználatlansági ráta és az óvatosabb fejlesztői magatartás is jelez.

Jelenleg Szlovákiában 4,55 millió négyzetmétert tesz ki a modern, bérbe adható ipari ingatlanállomány. Bár továbbra is folynak fejlesztések, egyértelműen megfigyelhető, hogy a beruházók kockázatkerülőbbé váltak: inkább biztos bérlői háttérrel rendelkező projekteket részesítenek előnyben, szemben a spekulatív beruházásokkal. Az idei első negyedévben két épület formájában összesen 39 500 négyzetmétert adtak át a piacon, amelynek 92%-át már a befejezéskor bérbe adták.

A logisztikai szolgáltatók szemszögéből ez a változás nem meglepő. „Azt tapasztaljuk, hogy az ügyfelek – különösen az autóiparban – kivárnak, és felfüggesztik bővítési terveiket az elhúzódó gazdasági bizonytalanság miatt” – mondja Patrik Janščo, a Cushman & Wakefield Slovakia ipari ingatlanokért felelős vezetője. „Jelenleg kivárás jellemzi a piacot: sokan a meglévő működés optimalizálására összpontosítanak, nem pedig új terek bérlésére.”

A legnagyobb újonnan átadott projekt az első negyedévben a Panattoni Park Bratislava North II volt, amely 23 300 négyzetméterrel bővítette a főváros környéki kínálatot. Ezt követte a trenčini Sihot’s Park 16 200 négyzetméterrel. A kivitelezés üteme továbbra is erős: jelenleg 321 200 négyzetméter van fejlesztés alatt, ami éves összevetésben növekedést jelent. Ugyanakkor ennek az állománynak már 53%-át (214 900 négyzetmétert) előbérleti szerződések révén lekötötték – ez is mutatja a spekulatív fejlesztések visszaszorulását. A jövőbeni területek legfőbb bérlői a logisztikai szolgáltatók (3PL), az autóipari cégek és az e-kereskedelmi szereplők.

Ugyanakkor az új fejlesztések kezdete lassul. Az első negyedévben mindössze három épület építése indult el, összesen 63 700 négyzetméteren. A piaci hangulat azt jelzi, hogy a fejlesztők továbbra is visszafogják a spekulatív kínálatot a gyengülő kereslet miatt. „Arra számítunk, hogy az új építések volumene az év folyamán összességében csökkenni fog” – állapítja meg a Forum.

A bruttó kereslet – amely a szerződéshosszabbításokat is tartalmazza – 65 900 négyzetmétert tett ki az első negyedévben, ami éves és negyedéves összevetésben is csökkenést jelent. Ebből 40% (25 400 négyzetméter) újratárgyalt szerződésekből származik, ami arra utal, hogy sok bérlő inkább marad meglévő helyén, mint hogy költözzön. A nettó kereslet 37 400 négyzetmétert tett ki, amelyből 28 300 négyzetméter új bérleti szerződéshez köthető, a fennmaradó rész pedig építés közbeni előbérletekből adódik.

Régiós bontásban Pozsony és Kassa továbbra is a legerősebb keresleti központok, bár a tranzakciók tempója itt is mérséklődött. A negyedév legnagyobb üzlete egy autóipari bérlő által Kelet-Szlovákiában újratárgyalt, 15 300 négyzetméteres szerződés volt.

A legbeszédesebb mutató azonban a kihasználatlansági ráta, amely 2025 első negyedévének végére 5,45%-ra emelkedett – ez közel egy százalékpontos éves növekedés, és a legmagasabb érték az elmúlt két évben. Az üresen álló területek összesített nagysága jelenleg 248 200 négyzetméter, amelynek 46%-a a pozsonyi régióban, míg 26%-a Nagyszombat térségében található.

A logisztikai szolgáltatók és bérlők számára ez az átrendeződő piac egyszerre kínál nagyobb választási lehetőséget és jobb alkupozíciót a kulcsfontosságú elhelyezkedések esetében, ugyanakkor egy intenzív növekedési időszak utáni kiigazításra is utal. Azoknak, akik új működést terveznek vagy konszolidációban gondolkodnak, érdemes kihasználni ezt az időszakot, hogy előnyös bérleti feltételeket biztosítsanak maguknak a következő szűkülési ciklus előtt.

| SITA/ cijeurope.com