A rövidlistán szereplő projektekben egy közös téma rajzolódik ki: a legerősebb fejlesztések már nem az alapján készülnek, hány négyzetmétert lehet felépíteni, hanem az alapján, hogyan működik a mindennapi élet gazdasága. A lakófunkciókból származó bevételeket az irodai és kiskereskedelmi bérleti díjak ismétlődő hozama egészíti ki, miközben a közösségi terek, a szolgáltatások és a jó megközelíthetőség biztosítják a folyamatos forgalmat – anélkül, hogy célzott desztinációs marketingre lenne szükség. Az érték tehát nem az eladott vagy kiadott négyzetméterekből keletkezik, hanem abból, hogy olyan helyeket alakítanak ki, ahová az emberek nap mint nap visszatérnek.
Az AFI Park Brașov jól példázza ezt a modellt. A fejlesztés egy már sikeres bevásárlóközpontra épül, amely fölé modern irodai funkciók kerülnek. Mivel az első ütem teljesen működőképes, és a terület már szabályozott, a további építkezések inkább bővítésnek tekinthetők, nem pedig spekulációnak. Brașov egyszerre vonzza a turistákat és a régióból ingázókat, ez a folyamatos emberáramlás pedig erősíti a projekt kiskereskedelmi teljesítményét és az irodai bérleti potenciált. Az eredmény: kiszámítható bevétel és alacsony kockázat a hitelezők számára.
Bukarestben az Amber Forest megmutatja, hogyan válhat egy elővárosi fejlesztés gazdaságilag ellenállóvá, ha az életmódkomponenst már a kezdetektől integrálják. Az otthonok, iskola, wellness-létesítmények és helyi kereskedelem egyetlen ökoszisztémát alkotnak, nem pedig különálló telkeket. A lakóegységek többsége már elkelt, ami csökkenti a finanszírozási terheket és védi a kereskedelmi szakaszt a piaci ingadozásoktól. A keresletet nemcsak Bukarest legtehetősebb lakóövezetének közelsége hajtja, hanem a természetes zöldövezethez való hozzáférés is – ez egyre inkább prémiumot jelent az árképzésben.
A Coresi negyed Brașovban azt mutatja meg, milyen, amikor a vegyes funkciójú fejlesztés negyedméretű léptékben válik sikeressé. Az egykori ipari területen egy teljesen működő városi negyed jött létre. A funkciók sokfélesége – a lakóépületektől a kiskereskedelmen át az irodákig – folyamatos aktivitást generál reggeltől estig. Mivel a bérlők és a lakók jelenléte egymást erősíti, a kihasználatlansági kockázat jelentősen csökken. A Coresi példája megmutatja, hogy a helyteremtés (placemaking) pénzügyi védettséget hoz: a kereslet nem az épülethez, hanem a városrészhez kötődik.
Temesváron a Paltim egyedi, örökségközpontú megközelítést alkalmaz. Vonzereje nem a méretben, hanem a ritkaságban rejlik. A történelmi épületek helyreállítása és modern lakó- és kiskereskedelmi funkciókba való integrálása tőkeigényes folyamat, de a végeredmény nehezen reprodukálható. Az örökségi érték emocionális többletet ad, míg a hasonló, prémium elhelyezkedésű lehetőségek hiánya hosszú távú árstabilitást biztosít.
A bukaresti Promenada a városi bevásárlóközpont fejlődésének következő szintjét képviseli: egy integrált kereskedelmi központtá válik. A jelentős új beruházások és az építkezés befejezése előtti magas előbérleti arány a piac bizalmát jelzik. A nagy kiskereskedelmi láncok növelik jelenlétüket a projektben, ami egyértelmű jele annak, hogy a helyszín továbbra is stratégiai jelentőséggel bír Bukarest legvagyonosabb fogyasztói számára.
Kolozsváron az Iulius és Atterbury által vezetett RIVUS a legnagyobb jelölt és a leginkább átalakító hatású fejlesztés. Egykori ipari területet alakít át nagy volumenű kereskedelmi negyeddé. Kolozsvár átlag feletti vásárlóereje és fiatal munkaereje erős keresletet biztosít a kiskereskedelmi és irodai funkciókra, miközben a környező közlekedési infrastruktúra fejlesztése illeszkedik a város hosszú távú mobilitási stratégiájához. Befektetési szempontból a projekt önfenntartó kereskedelmi desztinációvá válhat.
Bukarest Obor negyedében a SkyLight projekt egy gyorsan regenerálódó városrész lendületét követi. A kereslet már most adott, hiszen a környéken nagy közlekedési csomópont és jól bejáratott kiskereskedelmi központok találhatók – vagyis a projekt nem a semmiből épít piacot, hanem egy növekvő környezethez csatlakozik. A kereskedelmi szegmens hosszú távú sikerét a lakófunkciók értékesítése befolyásolja, de a városrész demográfiai átalakulása szilárd alapot teremt.
Egy másik bukaresti fejlesztés, a Timpuri Noi Square 2, megmutatja, hogy a fenntarthatóság ma már a pénzügyi modellezés része. Az alacsony szén-dioxid-kibocsátás és a jövőbeli uniós szabályozások figyelembevételével tervezett épület hosszú távú bérleti alternatívát kínál az ESG-előírásoknak megfelelő vállalatok számára. Az energiahatékony működés csökkenti az üzemeltetési költségeket és erősíti a bérbeadhatóságot.
A Forte Partners által fejlesztett U•Center 3 a korábbi fázisok sikerére épít. Az előző ütemek teljes bérbeadottságot értek el még a befejezés előtt, ami hitelességet ad a projekt utolsó szakaszának is. A Bukarest egyik legnagyobb parkja melletti elhelyezkedés és a kiváló tömegközlekedési kapcsolatok tovább növelik vonzerejét azoknak a munkaadóknak, akik a legjobb tehetségekért versenyeznek.
A jelöltek között egy új gazdasági logika rajzolódik ki: a pénzügyileg legstabilabb projektek azok, amelyek tartós használatot teremtenek. Olyan tereket hoznak létre, amelyek folyamatosan okot adnak az embereknek arra, hogy ott legyenek – dolgozni, élni, tanulni, vásárolni, sportolni. Több bevételi forrást kombinálnak, és csökkentik a piaci ciklusoknak való kitettséget. Korán biztosítják a területet, és még az építkezés előtt rendezik az engedélyezési kérdéseket, ami védi a hitelezőket a szabályozási kockázatoktól. A közösségi infrastruktúrát – iskolákat, parkokat, rekreációs és wellness-létesítményeket – nem díszítőelemként, hanem a hosszú távú bevétel stabilizátoraként kezelik.
A vegyes funkciójú fejlesztés tehát már nem pusztán funkciók kombinációja. Az értékteremtés az integrációból fakad. Az idei legjobb projektek nemcsak vonzzák az embereket – meg is tartják őket. Márpedig az ingatlanpiacon a megtartás mindig erősebb és értékesebb, mint a puszta vonzerő.
| Forrás: CIJ EUROPE Analysis Team © 2025 cij.world
