Egy ingatlan alapvetően két ok miatt lehet túl olcsó: vagy az ingatlan adottságaival van valami probléma, vagy az is lehet, hogy pusztán hibás árazásról van szó.
„Ha az előbbit vizsgáljuk meg részletesebben, akkor azt látjuk, hogy az adottságokat tekintve rengeteg olyan tényező akad, mely negatívan befolyásolja az árat. Ilyen lehet egy leromlott állapot, egy rossz lakóközösség, zaj, illetve jogi problémák, melyek egy külön probléma-kategóriát tesznek ki.” - sorolta Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője.
Ezzel azonban a lehetőségek listája még nem merült ki. Balla Frigyes, a Balla Ingatlan IV. és XV. kerületi irodájának vezetője hozzátette, hogy számos előnytelen környezeti tényező is előfordulhat egy ingatlan esetében: egy közeli szeméttelep, egy autópálya, valamilyen gyár, üzem vagy műhely - ami nem feltétlenül zajt, hanem mondjuk romló levegőminőséget jelent -, esetleg egy vasúti sín, vagy egy szennyvízátemelőtelep, stb.
Emellett lehet szó az ingatlannál egy komoly szerkezeti vagy statikai hibáról, ami nem feltétlenül nyilvánvaló a laikus számára, hiszen ő csak azt figyeli, hogy az ingatlan jó állapotúnak, felújítottnak tűnik. De még akár egy kedvezőtlen építésügyi előírás megjelenése is okozhat árcsökkenést, mivel mérsékli az érintett ingatlan értékét.
Ha társasházi lakás az eladó ingatlan, akkor magával a társasházzal is adódhatnak gondok. Például egy felhalmozott társasházi tartozás csökkenti egy ingatlan értékét, főleg akkor, ha a lakóközösség fizetési hajlandósága alacsony szinten áll. Ilyen környezetbe ugyanis senki nem költözik szívesen.
Átevezve a jogi problémák körébe, itt egyrészt lehetséges, hogy egy végrehajtás előtt ingatlanról van szó, amit sürgősen el kell adni. Elképzelhető ugyanakkor az is, hogy osztatlan közös tulajdonú az ingatlan, ami már eleve nem túl vonzó, de az még inkább eltántorítja a vevőket, ha az osztatlan közös tulajdonbeli viszonyokat semmilyen megállapodás nem szabályozza.
Az is elképzelhető azonban, hogy egy olyan társasházról van szó, mely jogilag nem lett társasházzá nyilvánítva, nincsenek benne külön tulajdonként bejelentett lakások. Végül pedig az is az ár csökkenésének irányába hat, ha egy ingatlant több rendezetlen adósság is terhel.
Ezek voltak tehát a rossz adottságok, melyek mellett a másik fő árcsökkentő ok - mint azt korábban már említettük -, a hibás árazás. Habár az ingatlanközvetítők elmondása szerint manapság nem igazán jellemző az alulárazás, de azért előfordul. Az ingatlanközvetítők egyik legfontosabb feladata pont az, hogy a megfelelő árazás kialakításában segítsen a tulajdonosoknak. Ez persze nem csak az alulárazás, hanem a túlárazás esetében is igaz, csak míg utóbbinál időt veszít az eladó, addig alulárazásnál pénzt.
Természetesen előfordul, hogy egy tulajdonos szorult helyzetben van, és ezért a gyors adásvétel reményében a piaci árnál 10-30 százalékkal olcsóbban kínálja ingatlanát. Ez azonban nem túl gyakori eset, és ilyenkor jellemző, hogy már az eladó szűkebb környezetéből jelentkezik egy vevő az ingatlanra. Vagyis az ingatlanhirdetéseket böngészgető érdeklődőként nem sok esélyünk van egy ilyen ajánlatot kifogni.
„A helyes árazás kapcsán tehát a szakember véleménye megfontolandó, mert az ingatlanközvetítői díjnál sokkal több veszíthető egy rossz árazással.” - hívta fel a figyelmet Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője. Ő találkozott már néhányszor olyan esettel, amikor egy tulajdonos elégedett lett volna egy piaci árnál mérsékeltebb árral is.
Így például egy esetben a tulajdonos által remélt 19 millió forint helyett 21,9 millióra árazta az ingatlanközvetítő az eladni kívánt ingatlant, mely végül 20,75 millió forintért kelt el. Ezáltal több mint 1 millió forinttal többet kapott az eladó az ingatlanközvetítői díj levonása után is, mint amennyire számított. És természetesen elégedett volt a végeredménnyel.
Emellett az ingatlanközvetítő azért is tehet, hogy egy adott lakás jobb áron keljen el, mint amennyi első pillantásra benne van. Adhat ötleteket a tulajdonosoknak olyan kisebb átalakításokra, melynek révén kedvezőbb lesz az ingatlan megjelenése - hiszen az ingatlanközvetítő tudja, hogy mit keresnek, mit szeretnének látni a vevők -, így ez pozitív irányba befolyásolhatja az árat. De ugyanígy a hirdetéshez készült jobb fotók vagy egy hatékonyabb szöveg is előnyösen mozdíthatja az árat a tulajdonos számára.
Balla Ingatlan
