Habár elsőre talán túl hosszúnak tűnhet az a lista, mely választ ad arra a kérdésre, hogy melyek azok a tényezők, melyek negatív irányba befolyásolják egy lakás értékét, az ingatlanközvetítők szerint kompakt méretben is össze lehet foglalni a legfontosabbakat a tipikus paraméterekből, tulajdonságokból, melyekre minden ingatlaneladónak figyelnie kellene. De melyek ezek?

A társasház állapota és a lakóközösség

Az egyik leggyakrabban felmerülő, és a lakást adott esetben akár eladhatatlanná tévő tényező: a társasház állapota. A tulajdonosok gyakran azt gondolják, hogy csak az számít, milyen szépen felújított és igényes a lakásuk, azonban a vevőket az is érdekli, hogy milyen annak a társasháznak az állapota, amelyben a lakás található.

Lendvainé Pető Zsuzsanna, a Balla Ingatlan XIX. és XX. kerületi irodájának vezetője szerint egyértelműen kirajzolódik az eladási adatokból, hogy a panelprogramos házakban lévő lakások négyzetméterárához képest olcsóbbak a panelprogramból kimaradt ingatlanok.

Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának szakmai vezetője ugyanakkor arra hívta fel a figyelmet, hogy egy nem karbantartott épület, egy koszos lépcsőház könnyen elrettenti az érdeklődőket, mivel ez rossz lakóközösséget, igénytelenséget jelez. Egy elhanyagolt társasházat látva már a szomszédokra vonatkozóan is levonnak következtetéseket az érdeklődők, ami szintén negatívan befolyásolja a lakás értékét - jelezte Rácz Gyula László, a Balla Ingatlan XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Házon belüli elhelyezkedés

Az eladók sokszor nem veszik figyelembe, hogy a vevők számára vannak preferált szintek, elhelyezkedés egy adott társasházon belül. A vevők kerülik a földszinti lakásokat, mivel ezek gyakran hidegek, sötétek, zajosabbak, ráadásul az alacsonyabban fekvő ablakok miatt porosabbak, és sok esetben minden házban lakó az ajtajuk előtt jár el, amikor a lépcsőházban megközelíti a saját ingatlanát - magyarázta Tóth Viktória.

Másrészt viszont nem szeretik a legfelső, záró szinteket, mert attól félnek, hogy ezek túl melegek lehetnek a nyári hónapokban, és a szigeteléssel is problémák adódhatnak - említette meg Lendvainé Pető Zsuzsanna. Ráadásul, ha nincs lift vagy épp elromlik, akkor gond van a lakás megközelítésével. Emellett alacsonyabb áron lehet értékesíteni azokat a lakásokat is, amelyeknek az oldalfalaik az épület végére esnek, kiszolgáltatva azt az időjárási szélsőségeknek - tette még hozzá.

Közlekedési gondok

Egy lakás árának meghatározásakor figyelembe kell venni, hogy milyen a környék tömegközlekedése, van-e metróvonal a közelben, mennyit kell gyalogolni ahhoz, hogy egy megállóból eljussunk az adott ingatlanba. Lendvainé Pető Zsuzsanna szerint a metróvonallal érintett városrészekben jellemző, hogy minél távolabb található a metrómegállótól egy ingatlan, annál alacsonyabb az értéke.

Tóth Viktória ehhez hozzátette: az emberek kényelmesek - tehát igénylik a jó közlekedést -, ugyanakkor annyira mégsem, hogy emiatt zajos legyen a lakásuk. Mindkét esetben - tehát a túl közel vagy a túl távol elhelyezkedő tömegközlekedésnél - lehet tehát számolni némi értékcsökkenéssel. Ezzel áll összefüggésben az is, hogy ha az adott ingatlan egy nagy-forgalmú főútvonal mentén, vagy akár csak annak közvetlen közelében található, az meghatározó mértékben csökkenti az eladási árat - jelezte Lendvainé Pető Zsuzsanna.

Rendezetlen tulajdonviszonyok

Egy lakás értékének alapvető meghatározója az, hogy mennyire rendezettek a tulajdonviszonyok, tisztázott-e a tulajdonjog, hány tulajdonos van, rendezve van-e a hagyaték, illetve hogy mekkora jelzálogteher található az ingatlanon - hívta fel a figyelmet Rácz Gyula László. Sok olyan ügyfél akad ugyanis, akik csak a tehermentes ingatlanok iránt érdeklődnek. Ez azt jelenti, hogy utóbbiak iránt nagyobb a kereslet, ami viszont a nem tehermentes lakások esetében mérsékeltebb árakat eredményez.

Bérlő az ingatlanban

Szintén árcsökkentő tényező, ha bérli valaki a lakást, amikor azt épp el akarják adni. Nem csak azért, mert a vevők nem feltétlenül bíznak benne, hogy a bérlő ki is fog költözni az eladás után - hiszen hiába indul el a felmondási idő, arra nincs garancia, hogy a bérlő távozik is -, hanem azért is, mert a bérlő sokszor hátráltatja az ingatlan eladását. A bérlőnek ugyanis nem érdeke, hogy a feje felől eladják az ingatlant - hangsúlyozta Rácz Gyula László.

Az árcsökkentő tényezőket persze lehetne tovább is sorolni, hiszen ott van még az ingatlan állapota - főként abból a szempontból, hogy egy “költözhető” lakás nem mindenki számára ugyanazt jelenti -, de emellett olyan apróságok is beleszólnak egy lakás értékébe, mint a parkolási gondok, az infrastruktúra hiányosságai, a lakás felosztása (egybenyíló-különnyíló szobák) vagy az erkély hiánya.

Mindezen tényezők figyelembe vétele és összegszerű meghatározása természetesen nem könnyű feladat egy átlagember számára, aki ritkán ritkán kerül bele abba a helyzetbe, hogy értékesítenie kell ingatlanát. Ugyanakkor az ingatlanközvetítő szakemberek számára rutinkérdés egy lakás árának meghatározása, hiszen ezzel foglalkoznak nap mint nap. Érdemes tehát rájuk hallgatni az ár meghatározásakor, ha nem csak hirdetni szeretnénk az ingatlanunkat, hanem el is adnánk azt.

(Forrás: Balla Ingatlan)