... elmúlt 15 évben megépült 1,5-2 millió négyzetméternyi irodaterület akár még a duplájára is növekedhet a piaci igények fejlődésével. De milyen trendek figyelhetők meg az ingatlenfejlesztők, beruházók, és főleg a bérlők oldalán? Milyen szempontok alapján választanak ma a kínálatból? Az irodaházak ma érdekes módon azok közé a jövedelemtermelő ingatlanok közé tartoznak, amelyek iránt befektetői oldalról nagyobb a kereslet, mint a kínálat. Az ingatlanfejlesztő jó eséllyel még a bérlők beköltözése előtt, akár a tervezőasztalon vagy a kivitelezési szakaszban találhat vevőt.

Különösen igaz ez ma a főváros budai oldalára, ahol ráadásul a közelmúltban átadott irodaházakat igen könnyen lehetett bérbe adni – az átadástól számított 6 hónapon belül átlagosan 80% -os telítettséget értek el az ügynökségek – hívja fel a figyelmet Vajda Tibor a kedvező konjunkturális helyzetre. A 80%-os kihasználtság egyébként átlagos aránynak tekinthető Magyarországon, amely a nyugat-európai városokhoz képest még legalább 10%-os elmaradást mutat. Az ingatlanfejlesztők a jelenlegi kedvelt építési területek szûkülése miatt fedezték fel maguknak a IX., XI. kerületet, illetve figyelnek a 3-as és 4-es metróvonalra, a Csepel-sziget környékére, a Keleti pályaudvar környékére és a repülőtér közelsége miatt az Üllői út bizonyos szakaszaira. Budán a Déli pályaudvar környékén is vannak még kiaknázatlan lehetőségek.

A piacgazdaság fejlődése, no meg a Magyarországra betelepült nemzetközi vállalatok növekedése révén nőtt a magas minőségi és mûszaki követelményeket kielégítő irodaépületek iránti kereslet. Az iroda kiválasztáskor felmerülő prioritások között számos szempont kap helyet. Az elsők között említi Vajda Tibor a vállalat alapigényeiből, tevékenységéből, szervezeti felépítéséből adódó szempontokat, azaz: alkalmas-e az adott épület, épületrész a cég technikai, elhelyezési igényeinek kielégítésére? Megfelelő-e az épületgépészet színvonala, van-e elegendő és biztonságos parkolási lehetőség, milyen a helyiségek mérete, alakíthatósága? Ezeket a tényezőket az „A” kategóriás irodaházaknál igyekeznek a körülményekhez képest legmesszemenőbben figyelembe venni, így a bérlők magas színvonalú technikai felszereltséget és flexibilis területalternatívákat találnak a piacon.

Szintén jelentős szempontként említhetjük az elhelyezkedést, hiszen az alkalmazottak napi közlekedése igen fontos tényező minden munkáltató számára (persze mondják, minden cégvezetőnek maga felé nyúlik először a keze). Míg korábban számos vállalat törekedett a belvárosi ingatlanok megszerzésére, bérlésére, mára megfigyelhető, hogy a cégek igyekeznek olyan irodát választani, amely a város szívétől távolabb, de jó tömegközlekedéssel ellátott helyen található.

A konkurencia elhelyezkedése sem közömbös a megfelelő iroda kiválasztásakor, bár a szakember szerint mindkét eshetőségre akad példa. Míg bizonyos vállalatok kizáró tényezőként kezelik a konkurenciával azonos vagy közeli helyen történő mûködést, addig például a Graphisoft Park és a MOM Park kialakításánál kifejezetten szempont volt az azonos tevékenységet folytató cégek közelsége. Ez utóbbi kétségtelenül felveti az üzleti információk védelmével, az üzleti hírszerzéssel és elhárítással kapcsolatos kérdéseket, mind technikai, mind pedig humánpolitikai oldalról , de Vajda szerint erre a tényezőre ma még nem helyeznek jelentős hangsúlyt a vállalatok. Szerinte a korszerû beléptető-, valamint kamerás megfigyelőrendszerek alkalmazásával a probléma a bérlők szemszögéből jól kezelhető. De például a közös ebédlőben történő információáramlás, a természetes emberi kapcsolatokból, az agyelszívásból eredő kockázatok már sokkal inkább felvethetnek ilyen jellegû kérdéseket, hívja fel a figyelmet a Colliers szakembere.

Sokakat foglalkoztat az a kérdés is, hogy az alkalmazottak egészsége jó befektetés. A ma divatos wellness-fitness szolgáltatások ugyan nem szerepelnek még az irodaválasztás legfontosabb kritériumai között, de kétség nélkül vonzó lehet egy cég számára, ha például az irodaépületben lehetőséget tud biztosítani alkalmazottai számára az aktív pihenésre.

A piac várható fejlődése kapcsán Vajda Tibor elmondta, hogy 2007-ben mintegy 150 ezer négyzetméter irodaingatlan átadására számítanak, melyek közel egyharmadát kizárólagos ügynökségként a Colliers International értékesíti: ezek között a legnagyobb beruházásnak számít a Hungária körút és a Kerepesi út sarkán levő Aréna Corner (28.000 m2), valamint a Váci út 33. alatt épülő irodaház (17.000 m2).

[ A hír szerzője: O|G|H ]