Gazdasági háttér

Az új típusú koronavírus-járvány miatt kialakult rendkívüli helyzet kedvezőtlen hatást gyakorolt a világgazdaság és a hazai gazdaság teljesítményére. A bruttó hazai termék volumene Magyarországon 2020 I. negyedévében még így is 2,2%- kal meghaladta az előző év azonos időszakit; a növekedést a piaci szolgáltatások és kisebb mértékben az ipar hajtotta. 2020. január–májusban a kiskereskedelmi forgalom volumene a korábbinál kisebb mértékben bővült, 1,5%-kal nagyobb volt az előző év azonos időszakinál.

A járványügyi veszélyhelyzet csillapodásával 2020. május elejétől vidéken, május közepétől Budapesten és Pest megyében is feloldották a kiskereskedelmi üzletek nyitvatartási korlátozását, amely a nem élelmiszer üzletek forgalmára volt leginkább hatással. 2020. január–májusban az előző év azonos időszakához képest a kereskedelmi szálláshelyek 56%-kal kevesebb vendégéjszakát regisztráltak (4,4 millió). A külföldi vendégek 59, a belföldi vendégek 53%-kal kevesebb vendégéjszakát töltöttek a kereskedelmi szálláshelyeken. A kereskedelmi szálláshelyek összes bruttó árbevétele folyó áron 53%-kal csökkent (87 milliárd forintra).

A keresetek növekedése nem állt meg, de a koronavírus okozta járvány gazdasági következményeivel összefüggésben a növekedés üteme lassult; 2020. január–áprilisban a bruttó átlagkereset 8,7%-kal nőtt az előző év azonos időszakához viszonyítva. A fogyasztói árak az év első hat hónapjában átlagosan 3,4%- kal nőttek az egy évvel korábbihoz képest. A munkanélküliségi ráta az év végéhez képest 3,7%-ról 4,7%- ra emelkedett. A Nemzeti Bank idén júniusban 2016 májusa óta először módosította az alapkamat mértékét, 0,9%-ról 0,75%-ra.

Tranzakciók

A Magyarországon márciusban megjelent új típusú koronavírus miatti korlátozások jelentősen visszavetették a nemzetközi utazásokat és személyes ügyféltalálkozókat. Ennek ellenére, az év első felében lezárt ingatlanbefektetési tranzakciók volumene megközelítőleg 641 millió euró volt, ami 39%-kal haladja meg a 2019 első felében regisztrált szintet. Továbbra is a minőségi irodák számítanak a legkeresettebb eszköztípusnak; a befektetések 56%-a realizálódott ebben a szegmensben.

A pandémia miatti lezárás a legnagyobb mértékben a turizmusra, a vendéglátásra és a kiskereskedelemre hatott, ez az ingatlanbefektetési ügyletek lezárását is befolyásolta. Az első félévben két (2019-ben elindított) hotelértékesítés történt, ezzel a hotelek részaránya a tavalyi 20%-ról 13%-ra mérséklődött. A kiskereskedelmi szektorban nagyobb volt a változás: az adott eszköztípus aránya a befektetéseken belül 23%-ról 2%-ra esett. A logisztikai piacon egy jelentősebb portfolióértékesítés miatt ugrott meg a volumen, az elköltött 126 millió euró a teljes kereslet egyötödét teszi ki.

Az év első felében lezárt, jelentősebb tranzakciók között van a GTC többségi tulajdonrészének értékesítése, mely során az Optima Befektetési Alapkezelő a régió 6 országában 41 irodaházat és 5 kiskereskedelmi létesítményt tulajdonló társaság 61,49 százalékos tulajdonosává vált. Szintén jelentős portfolión adott túl a Goodman: a hazai logisztikai ingatlanpiacon is meghatározó szereplő a GLP részére értékesítette közép-kelet európai ingatlanait. A portfolió értékesítések mellett elkelt a 23.500 négyzetméteres Eiffel Square irodaház, ami az Allianz csoporthoz került. A hazai befektetők aktivitása továbbra is meghatározó, a lezárt tranzakciók felét hazai vevők jegyezték.

Hozamok

A növekvő bizonytalanság és a romló gazdasági előrejelzések hatására megállt a korábbi évek folyamatos hozamcsökkenése. A prémium irodák vonatkozásában az év közepén 5,3% körüli megtérülés volt a jellemző, a kiskereskedelmi ingatlanoknál 5,7%, az ipari ingatlanoknál 7% a tipikus hozamráta.

Előrejelzés

A folyamatban lévő tárgyalások alapján több prémium ingatlan értékesítése is lezárulhat az év második felében, így a 2020-as ingatlanbefektetési volumen meghaladhatja az egymilliárd eurót. Amennyiben a járványhelyzetre sikerül megnyugtató megoldást találni, rövid időn belül a helyzet normalizálódását, valamint a likviditásbőség miatt a befektetések felpörgését prognosztizáljuk a jövő év második felére. A hozamokban az év végéig várhatóan további, enyhe mértékű korrekció következik be, az egyes ingatlantípusok iránti bérlői kereslet alakulásának megfelelően.

A logisztikai ingatlanok piacán változatlanul szűk kínálattal számolhatunk, a befektetői érdeklődés ugyanakkor várhatóan továbbra is erős marad. A prémium irodák iránti kereslet várakozásaink szerint 2020 második felében nem csökken; a szektorban a távoli munkavégzés (home office) elterjedése kihathat a bérlői igényekre, ez később a befektetési termékek árazásában is megjelenhet. A járványhelyzet miatti gazdasági visszaesés által leginkább érintett kiskereskedelmi és hotel szektorban jelenleg nagy a bizonytalanság. A legtöbb esetben a tranzakciók halasztása várható, kényszerű értékesítés esetén egyedi árazás valószínűsíthető.

(Forrás: www.realista.hu)