A kiköltözési nyilatkozat előnye

Számos esetben a legnagyobb problémát nem is maga a bérlő jelenti, hanem a bérleményben hagyott bútorok, gépek, felszerelések, ipari hulladékok. Az alább kifejtett kiürítési eljárások előnye, hogy akkor is alkalmazható, ha egy vállalkozási szerződés teljesítését követően a vállalkozó nem kívánja átadni az érintett munkaterületet vagy eszközeit nem szállítja el onnan. Ezen kockázatok minimalizálásának alapja egy átfogó szerződés, ez önmagában azonban nem elegendő a szerződéses kötelezettségek kikényszerítésére.

Megoldást jelenthet a közjegyzői okiratba foglalt úgynevezett „kiköltözési nyilatkozat”, mely a fent felsorolt helyiségek bérlőjének egyoldalú kötelezettségvállalása arra vonatkozóan, hogy a bérleti szerződés megszűnésekor – történjen az bármilyen okból – elhagyja az ingatlant. A kiköltözési nyilatkozat a bérbeadó számára a bérleti szerződésen felül jelent garanciát, ugyanis az közvetlenül végrehajtható és elkerülhető a hosszadalmas pereskedés. A nyilatkozat bérleti szerződés megkötését követően ugyan bármikor elkészíthető, utólag erre nem sok esély mutatkozik, ezért célszerű ezt a bérleti szerződés megkötését követően közvetlenül, még a bérlemény birtokbaadását megelőzően beszerezni a bérlőtől.

Ha nem költözik, jön a végrehajtó

Ha a bérlő nem akarja önként elhagyni a bérelt ingatlant, akkor közokiratba foglalt kiköltözési nyilatkozat alapján annak végrehajtási záradékkal történő ellátása iránti kérelmet kell benyújtani az okiratot készítő közjegyzőnél. A végrehajtható okiratot a feleknek postán – vagy elektronikus úton – kézbesíti a végrehajtó és az önkéntes teljesítésre határidőt szab a kötelezettnek. Amennyiben a kötelezett a végrehajtói felszólítás ellenére sem hagyja el önként az ingatlant, akkor a végrehajtó az ügy iratait beterjeszti a végrehajtást foganatosító bírósághoz. A helyszíni eljárásra és az ingatlan tényleges kiürítését a bíróságnak kell elrendelnie. A helyszíni eljárásra a végrehajtó időpontot tűz, amiről a feleket előzetesen értesíti.

A végrehajtó rendőr vagy tanú jelenlétében a helyszínen kézbesíti a végzést az ingatlanban tartózkodó bérlőnek, és felhívja őt, hogy az ott tartózkodó valamennyi személlyel együtt az ingatlant az ingóságoktól kiürítve 2 napon belül hagyja el. Ha az ingatlanban a helyszíni eljárás időpontjában nem tartózkodik senki, a végrehajtó a bíróság végzését és a helyszíni eljárásáról készített jegyzőkönyvet kifüggeszti az ingatlan bejáratára.

„A végrehajtó szükség esetén – a rendőrség közreműködésével – 2 nap elteltével a helyszínen ellenőrzi a teljesítést és foganatosítja az ingatlan kiürítését. Ha a második helyszíni eljárás alkalmával az ingatlanban nem tartózkodik senki, az ingatlanban lévő ingóságokat a végrehajtó elszállíttatja a kérelmező által megjelölt raktárba” – ismerteti dr. Fehér Viktória ügyvéd.

A végrehajtó az ingatlan bejáratára kifüggeszti a helyszíni eljárásáról készített jegyzőkönyvet, és abban megjelöli az ingóságok átvételének helyét. A végrehajtást kérő az ingóságokat 60 napig köteles tárolni, ezt követően megszünteti az ingóságok további őrzését és az ingóságok megsemmisítése, hulladékként való átadása iránt intézkedik.

„Fontos, hogy a végrehajtást kérő megfelelően dokumentálja az őrzés megszüntetését, erről ajánlott tértivevényes levélben értesíteni a kötelezettet, melyben kitűzésre kerül egy véghatáridő, amíg jelentkezhet az ingóságokért” – hívja fel a figyelmet a BSRP ügyvédje. Ha a megadott határidőn belül a kötelezett továbbra sem jelentkezik, az ingóságok értékesíthetőek is, ha azok vagyoni értékkel bírnak. A bevétel ebben az esetben főszabály szerint a kötelezettet illeti, de mivel a végrehajtás alatt a kötelezett ingóságai is végrehajtás alá vonhatóak a végrehajtást kérő költségeinek megtérülésére, ezért a végrehajtást kérő a bevételt a tartozásba beszámíthatja. Amennyiben az őrzés megszüntetéséről szóló értesítésben foglalt határidő eredménytelenül telt el, az ingóságokból származó hasznot a végrehajtást kérő jogosan realizálhatja.

A végrehajtó november 15. és április 30. napja között magánszemély esetében nem intézkedhet a lakóingatlanból történő kilakoltatás iránt. Nem vonatkozik ez az önkényes lakásfoglalókra. Ezen személyek esetében a végrehajtónak a megjelölt időszakban is intézkednie kell a kilakoltatás iránt.

Milyen lehetőségeink vannak, ha nem készült közjegyzői okirat?

A bérleti jogviszony megszűnését követően a bérleményt elhagyni nem kívánó bérlőt „önkényes lakásfoglalónak” minősíti a törvény és olyan személynek definiálja, aki úgy foglal el vagy vesz birtokba egy ingatlant, hogy annak használatára semmilyen jogcímmel nem rendelkezik. A „lakásfoglaló” kifejezés ne tévesszen meg senkit, a szabályok nem kizárólag lakásokra vonatkoznak.

„A bérleményt elhagyni nem kívánó volt bérlőre igaz tehát, hogy jogalap nélkül tartózkodik a bérleményben és jogalap nélkül tárolja ott az ingóságait, figyelemmel arra, hogy a bérleti jogviszonya -amely alapján jogszerűen használta az ingatlant - megszűnt” - mondja dr. Fehér Viktória.

Az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésére szolgáló speciális nemperes eljárást akkor van lehetőség igénybe venni, ha a bérlet határozott időre szólt, és a határozott idő letelt. Az eljárás lényege a gyorsaság. Mind a bíróság, mind a végrehajtó rövid határidőkkel jár el. A nemperes eljárást az ingatlan fekvése szerint illetékes járásbíróságnál kell kezdeményezni a bérleti jogviszony megszűnésétől számított legkésőbb 60 napon belül. A határidő úgynevezett jogvesztő határidő, az eljárás a 60. nap elteltét követően már nem igényelhető, a határidő eredménytelen eltelte miatt igazolási kérelemnek nincs helye, ezért fontos, hogy az ingatlan tulajdonosa, a bérbeadó ne az önkényes lakásfoglalóval való egyeztetéssel vesztegesse az idejét, hanem minél hamarabb indítsa meg a kiürítési eljárást. A határidőt követően kizárólag peres úton érvényesíthető a kiürítés iránti igény.

Megfelelő kérelem esetén a bíróság a kérelem beérkezését követő 5 munkanapon belül meghozza az ingatlan kiürítéséről szóló végzést. A végzésben a bíróság a végrehajtót arra hívja fel, hogy a végrehajtási költségek előlegezését követő 3 munkanapon belül foganatosítsa az ingatlan kiürítését, és az eljárás időpontjáról értesítse az illetékes rendőri szerv vezetőjét.

Érdemes kiemelni, hogy a határozott időre kötött helyiségbérleti szerződés esetén a szerződésben meghatározott idő lejártát követően az ingatlan kiürítését elrendelő végzéssel megindult végrehajtás megszüntetése iránt per nem kezdeményezhető, mert az ingatlan kiürítését elrendelő végzés nem minősül végrehajtási lappal egy tekintet alá eső végrehajtható okiratnak.

Mindent egybevetve elmondható, hogy a közjegyzői okirat alapján indult végrehajtás valamivel hosszabb időt vesz igénybe az önkényesen elfoglalt lakás kiürítésére indított nemperes eljárásnál, azonban előbbi határozatlan idejű szerződésre is alkalmazható, míg utóbbi eljárásra kizárólag határozott idejű szerződések esetén van lehetőség.