Míg a nagyvárosok hagyományosan a romániai modern kiskereskedelmi állomány mintegy háromnegyedét adták, a Colliers kutatása kimutatta, hogy a 100 ezer főnél kisebb településeken jelenleg mindössze 70 négyzetméternyi modern kiskereskedelmi terület jut ezer lakosra – ami többszörösen alacsonyabb szint a közép- és kelet-európai összehasonlító piacokhoz képest.
„Románia modern kiskereskedelmi szektorában még mindig jelentős növekedési potenciál rejlik” – mondta Simina Niculita, a Colliers Romania igazgatója és partnere, a Retail Agency vezetője. „A növekvő fogyasztás és a nemzetközi márkák terjeszkedési szándéka erős keresletet generál, különösen a retail parkokon keresztül. Ezek a projektek vonzó hozamot biztosítanak a befektetőknek, a bérlők számára pedig rugalmas formátumot kínálnak, ami hosszú távon nyerő megoldás. A következő években minden olyan város, ahol élénk a helyi gazdaság, és legalább 15–20 ezer lakos él, a fejlesztések fókuszpontjává válik.”
A tendencia egész Közép-Európában megfigyelhető. Szlovákiában a fejlesztők egyre inkább a másodlagos városokat célozzák. „Az emberek már nem akarnak 30 percet utazni a bevásárlás miatt” – magyarázta Milan Šarközi, a Mayflower Slovakia ügyvezető igazgatója a CIJ EUROPE 2024. novemberi interjújában. „Üdvözlik a helyi retail projekteket, amelyek kielégítik a mindennapi szükségleteiket.” A vállalat legutóbbi fejlesztései között kompakt retail parkok szerepelnek olyan városokban, mint Šaľa és Nové Zámky, amelyeket 5–15 ezer lakosú közösségek igényeire szabtak.
Lengyelországban szintén pótolják a kínálati hiányt a nagyvárosokon kívül. „Közép-Lengyelországban még mindig vannak olyan városok, ahol egyáltalán nincs modern bevásárlóközpont” – idézett egy 2024-es CIJ EUROPE jelentés regionális kiskereskedelmi szakértőket. „A retail parkok tökéletesen illeszkednek ebbe a kínálati résbe – kiegészítik az online kereskedelmet, és gyakran az utolsó láncszemet jelentik a fogyasztók által interneten rendelt termékek eljuttatásában.”
Romániában a magánbefektetők szintén aktívan bővítik a retail parkok hálózatát kisebb városokban. „A lánc legtöbb retail parkja kisvárosokban kap helyet” – erősítette meg Victor Căpitanu, az One United Properties társalapítója, amikor a fejlesztő bejelentette belépését a retail park szegmensbe. A vállalat stratégiája a vidéki helyszínekre összpontosít, ahol a vásárlóerő és az infrastruktúra gyorsabban fejlődik, mint a meglévő kiskereskedelmi kínálat.
Az elemzők szerint ez a folyamat egyszerre tükrözi a piac érettségét és az új fogyasztói elvárásokat. A retail parkok másod- és harmadvárosokba való terjeszkedése hozzájárul a regionális fejlődés kiegyensúlyozásához, modern vásárlási élményt kínálva azoknak a fogyasztóknak, akik korábban hosszú utakat tettek meg a vásárlásért. „Ahogy a jövedelmek emelkednek, minden olyan város, ahol élénk a gazdaság, előbb-utóbb legalább egy modern retail parkot fog vonzani” – tette hozzá Simina Niculita a Colliers részéről.
A Colliers adatai szerint Románia modern kiskereskedelmi sűrűsége a 100 ezer főnél nagyobb városokban nagyjából egy szinten van Lengyelországgal és Magyarországgal, bár még mindig elmarad Csehországtól. A legnagyobb lemaradás a 10–50 ezer lakosú városokban mutatkozik, ahol az egy főre jutó kiskereskedelmi állomány jóval alacsonyabb a régiós átlagnál.
A fejlesztők egyre inkább ESG-szempontokat is integrálnak: energiahatékony épületeket, zöldterületeket és elektromos járművek számára kialakított infrastruktúrát valósítanak meg, a parkokat pedig közösségi csomópontokká alakítják, ahol a vásárlás mellett étkezési és szabadidős lehetőségek is elérhetők. Az új létesítmények többségének fő bérlői továbbra is a diszkont- és árérzékeny láncok – Pepco, Lidl, Jysk, KiK –, amelyek stabil látogatottságot és kiszámítható bevételi forrást biztosítanak.
A trend egy szélesebb közép- és kelet-európai átalakulás része: a kiskereskedelem már nem kizárólag a nagyvárosok privilégiuma. Egyre inkább helyi szolgáltatási infrastruktúraként fejlődik, amely közelebb hozza a modern kereskedelmet és közösségi tereket a kisebb településekhez, miközben a fejlesztőknek és befektetőknek új, ellenálló növekedési lehetőséget kínál.
| Forrás: Colliers Romania / CIJ Europe
