Makro szemmel

A Magyar Nemzeti Bank legújabb elemzése szerint az első félévben még a kereskedelmiingatlan-piaci folyamatai összességében kedvező képet mutattak az Európai Unióban, azonban azóta változott a helyzet, elég csak a növekvő energiaválságra gondolni.

A harmadik negyedév végén a budapesti irodapiacon 11 százalékra emelkedett a kihasználatlansági ráta, ami ugyan három évtized távlatából nem magas szám, azonban a 2019 végi 5,6 százalékos szintekhez képest már markáns elmozdulásnak tekinthető.

Ráadásul jelentős mértékben érkeznek a piacra új fejlesztések, még ha lassítanak is a munkálatok, mégiscsak át kell adni az új épületeket. A szalagátvágások pedig nyilván a kihasználatlanság további emelkedését eredményezik majd, miközben növekvő kockázatot jelentenek az emelkedő építőanyagárak és az ellátási problémák.

A Millennium Gardens első ütemét finanszírozó londoni székhelyű Revetas Capital szerint további probléma, hogy az emelkedő kamatkörnyezet egyértelműen negatívan hat az ingatlanpiaci aktivitásra, így a beruházási tevékenységre. Ugyanakkor optimistán látják a jövőt, vagyis a 2008-as válság mélységeit nem érjük el remélhetően. Sőt, jövőre az infláció és a kamatlábak is csökkenhetnek, amelyek ismét a fejlesztéseket ösztönözhetik, hosszú távon pedig magas hozamú befektetési lehetőséget látnak a Revetas-nal a magyar irodaházakat is tekintve.

A falak között

Ha bepillantunk az irodaházak falai közé, akkor igen mozgalmas évek állnak mögöttük, illetve jelentős problémák tornyosulnak előttük. A pandémia miatt sok irodaházban visszaesett a bérlői tevékenység, ezért a járvány enyhülését követően a tulajdonosok a bérlő vállalatokkal karöltve egyre vonzóbb helyszínné szerették volna tenni az épületeket, többek között a közös területeket fejlesztették, sok épületben jelentős megújulásnak lehettünk a szemtanúi a lobby vagy egyéb területeket tekintve.

Most pedig az energiaválság pezsdítette fel az irodaéletet, a bérlők spórolnak, és egyre többen tekintenek az üzemeltetőkre, mint megmentőkre. Persze eltérőek az adottságok, hiszen a régen épült korszerűtlen épületekben csupán praktikák segítségével tudják némileg csökkenteni a költségeket, azonban az újonnan épült zöld irodaházak már jó eséllyel képesek versenyképes szolgáltatásokat kínálni és kordában tartani az energiafelhasználást akár új megoldásokkal is.

Mind a bérlői, mind az épülettulajdonosi szemlélet változik, egyre fontosabb a szén-dioxid kibocsátás csökkentése, az ESG, illetve ezzel együtt előtérbe kerül a tudatos bérlői viselkedés. Sokszereplős a történet, hiszen a pandémia és az energiaválság sok új trendet generált, amelyek még meg sem gyökeresedtek, máris mutáción mennek keresztül.

Folyamatosan változnak a feltételek, mondhatnánk kissé rosszmájúan, hogy a változásmenedzsment felértékelődik, de az biztos, hogy a bérlők és a property menedzsment között folyamatos a kapcsolat. Úgy tűnik, hogy a szerződésmódosítások szerepe növekszik, hiszen nem olyan könnyű új épületbe költözni, főleg, ha azt sem tudjuk, hogy mi lesz jövő héten, nemhogy két év múlva.

Az épülő irodaházakat biztosan átadják, ugyanakkor az bizonytalan, hogy a projektfázisban lévő fejlesztések mikor indulnak el, hiszen válságban nem biztos, hogy a bővülés vagy a megújulás a bérlők legfontosabb célja. Inkább a túlélés lehet a megfelelő kifejezés a jelenlegi szituációra. Mindemellett természetesen a hibrid modellt is folyamatosan tökéletesíteni kell, újabb és újabb szervezeti átalakítások jönnek, miközben ketyegnek az órák és felvesszük a nagykabátot.

I Forrás: realista.ingatlan.com