2022. június 25., szombat - Vilmos

Irodapiac

Az épületeink kimagasló színvonalúak, de a siker nem ezen múlik

2022-05-19 279

Berényi Zsolt, a HB Reavis Hungary Kft. fejlesztési igazgatója az interjú során a legszívesebben az ESG-ről beszélt, ami – lássuk be – nem igazán jellemző még a hazai irodapiacra. A legtöbben inkább csak amolyan kötelezően letudandó feladatnak tekintik, mint a BREEAM-et vagy a WELL-t. Hogy miért neki van igaza, és hogyan kapcsolódik mindez az Agora sikerességhez, az kiderül az interjúból.

 -    Az Agora eddigi története a sikerről szól, a bérlők, a városlakók, a kritikusok egyaránt szeretik, pozitív módon formálta át a városképet. Ami elkészült, az a tervezett épületegyüttes fele. Mikor várható a folytatás?

-    A második ütem neve Sky, amelynek keretében 3, egyenként 65 méteres épületet tervezünk, amelyek földszint + 16 emeletesek lesznek, közöttük összekötő szárnyakkal, úgynevezett pódiumépületekkel, amelyek földszint + 7 emeletig emelkednek majd. A struktúra és a design lényege nem változik: nem tervezünk másodlagos homlokzatokat, belső udvarokat, valamennyi épületnek rálátása lesz a nagy központi térre – lásd Agora – illetve az Árpád-hídra és a városra. Az aulák tágasak, világosak, hotelszerű élményt nyújtanak. Mindez elő van készítve, jogerős építési engedélyünk van, amennyiben előbérleti szerződést tudunk rá kötni, és úgy látjuk, hogy a fejlesztés minden piaci körülményt figyelembe véve indokolt, a kivitelezés azonnali kezdését tervezzük.

-    Milyen mértékben teszi nehezebbé a tervezést a bizonytalan makrogazdasági környezet? Mennyire mernek elköteleződni a bérlők, ami egy bérbeadónak – lásd az Ön által említett előbérleti szerződés – elemi érdeme?

-    Valóban csökken az érdeklődők száma, aminek több oka is van; a Covid mellett az ukrán háború és persze és persze azt is fontos kiemelni, hogy az Agorában nincs több kiadó terület. A Covid alatt 96%-ra vittük fel az Agora Budapest bérbeadottságát, 800 nm irodánk van szabadon az első ütemben, illetve folyik némi átalakítás, aminek eredményeként 2400 nm-t tudunk piacra dobni. Összehasonlításképpen: az összes terület 60 ezer nm. Covid előtt és alatt is jól ment a bérbeadás, a bérlők szeretik az irodáinkat és a szolgáltatásinkat. Nem lenne meglepő, ha a bérlők az irodapiacon megszokott ötéves periódus helyett a rövidebb kontraktusokat preferálnák, ám mi jellemzően tízéves szerződéseket írunk alá. Nem is tervezünk változtatni ezen. Ez igazolja az Agorához hasonló termékek versenyképességét még a viszontagságosabb körülmények között is. A felelősen tervező bérlők el tudják ezt fogadni, más paraméterekben viszont kifejezetten rugalmasak vagyunk.

-    Mit jelent ez konkrétan?

-    Többek között az Agorában is elérhető HubHub és Qubes nevű szolgáltatásainkra gondolok. Előbbi célja, hogy co-working keretében esélyt adhasson az új ötletekkel teli, vállalkozó szellemű, de a vállalkozói pályán még kezdő start-upoknak. Utóbbi pedig egy szolgáltatott iroda 5000 nm-en, amit kisebb egységekre bontva – akár egy projekt erejéig is – szolgálja a partnereink igényeit. Ezzel nagyon rugalmasan tudjuk szolgálni az esetlegesen jelentkező addicionális irodaszükségletet. És talán elsőként kellett volna említenem az Origameo nevű tanácsadói szolgáltatásunkat, amely arról szól, hogy segítünk feltárni, hogy a bérlőink miként tudják kihozni a legtöbbet az irodáikból.

-    Tehát bérlői tanácsadásról van szó?

-    Igen, de nem is kis mértékben eltér attól, mint amilyen szolgáltatás ezen a néven a piacon jellemzően elérhető. Szakembereket vonunk be, akik már a bérbeadási folyamat kezdetén átvizsgálják a leendő bérlő cég működését, megnézik a munkamódszereket, a fizikai jelenlét minőségét és mennyiségét, a jelenlétet, a home office arányát, majd mindezek alapján optimalizálják a bérlemény kialakítását. Mi hova kerüljön, valóban szükség van-e e két, egyenként 30 fős tárgyalóra és így tovább. Látszólag magunk ellen beszélünk, - hiszen esetenként területekről beszéljük le a bérlőt, de meggyőződésem, hogy valójában ez szolgálja mindkét fél érdekét. A hosszú távú partnerségben hiszünk. Mindebben nagy segítség, hogy az alapépület rugalmassága szinte korlátlan lehetőséget biztosít a bérlői területek kialakítására.

-    Még mindig 10% alatt van a kihasználatlansági ráta, de egyes vélemények szerint, ha a terjedő albérleti jelenséget is figyelembe vesszük, akkor már inkább 15%-nál tartunk. Mennyiben érinti ez az Agorát?

-    Azt gondolom, hogy 2021-ben volt felkapott téma az albérlet, de nálunk ez nem merült fel, sőt, két olyan nagyobb bérlőnk is van, aki bővülési lehetőséget keres. Vannak olyan partnereink, akik a korábbiaknál nagyobb szerepet adnak a home office-nak, de a BP például már 2012 óta él a hibrid munkavégzés előnyeivel, a 2300 munkavállalójának közel 1600 asztalt létesítettek. Az én véleményem az, hogy az albérlet nem is feltétlenül annyira jó megoldás; ha belegondolok, hogy a szomszéd szobában egy másik cég dolgozik, az felvet komoly know-how és vagyonbiztonsági problémákat is. Ha a teljes irodaszárnyat választom le erre a célra, annak komoly kiépítési költsége is lehet, de ahogy említettem, szerencsére nekünk ezzel nem kell foglalkoznunk, és azt gondolom, hogy ebben az épületeink építészeti minősége mellett a szolgáltatásaink sokszínűségének van nagyon fontos szerepe. Van például egy More nevű applikációnk. A mögötte lévő concierge szolgáltatás – külön térítési díj nélkül – elintézi a bérlőink napi teendőit, legyen az autómosás, színházjegybeszerzés, ruhatisztítás és hasonlók. Nyilvánvaló, hogy ki lehet fejezni ennek a kényelmi funkciónak az értékét pénzben, de ez sokkal inkább arról, szól, hogy a bérlőink azt érezzék, itt olyan helyen dolgozhatnak, ahol valóban arra fókuszálhatnak, ami a lényegi tevékenységük.   

-    Mennyire hangsúlyos a minősítések szerepe az irodapiacon?

-    Régóra jelen vannak és lesznek is például a fenntarthatósággal kapcsolatos minősítések az ingatlanszektorban - a magyar piacon főként a BREEAM és a LEED terjedt el -, de ezek mára befektetői és bérlői oldalról is elvárássá váltak, nem jelent versenyelőnyt a meglétük, inkább hátrányt a hiányuk. Ezek a környezetvédelmi szempontból is megfelelő, fenntartható épületeket minősítik. 2016 óta kezdett Magyarországon is elterjedni a WELL minősítés, amely egyebek mellett az emberközpontú munkahelyről szól. Ezen a téren a HB Reavis az egyik úttörő volt. Mi úgy építünk, tervezünk, fejlesztünk, hogy az itt dolgozók szeressenek itt lenni, ők legyenek a középpontban, hiszen ez az egyik fontos feltétele annak, hogy a bérlő, akivel mi szerződünk is elégedett legyen. Törekvéseink fontos elismerése, hogy az Agora Budapest WELL Gold előminősítéssel, valamint BREEAM Communities ’Very Good’ minősítéssel rendelkezik. Az Agora Hub épületünk pedig az országban a legmagasabb, BREEAM Outstanding minősítést érdemelt ki. Az utóbbi egy-két év fejleménye az ESG, ami a minősítések következő szintje. (Az ESG mozaikszó az angol Environment (környezet), Social (társadalom), Governance (vállalat vezetés/irányítás) szavakból ered, ami meghatározza ezen befektetések szempontrendszerét. Társadalmilag felelős pénzügyek vagy zöld pénzügyek néven is említjük. Célja, hogy a pénz- és tőkepiaci szereplők a fenntarthatóság szempontjából objektíven ítélhessék meg a gazdálkodó szervezetek (cégek, vállalatok, országok) tevékenységét, és így a rövidtávú profitmaximalizáló gondolkodásmódot leváltsa az újfajta, hosszabb távú és etikus profitmaximalizálás. - A szerk.) Az ESG a céget, nem pedig a terméket, jelen esetben az épületet minősíti, és ennek a jelentősége a jövőben egyre nagyobb lesz. A fenntarthatóság követelménye megkerülhetetlen elvárás lesz a piacon, már megjelent a bérlői elvárások között is; emellett olyan irodákat keresnek, ahol a szociális gondolat is megjelenik. Az én bérbeadói válaszom erre az lehet, hogy támogatom ügyfeleinket abban, hogy meg tudjanak felelni ezen új követelményeknek és elvárásoknak. Az ESG a HB Reavis számára az egyik legfontosabb tervezési szempont: csak olyan lokációkban fejlesztünk, ahol a közösségi közlekedés jól működik, illetve kiemelt szerepet kap. Ez egyrészt a városi tömegközlekedést jelenti, másrészt a megosztáson alapuló kerékpáros közlekedést. Az Agora már megépült részében a mélygarázsban már most is elérhetőek a tárolók, öltözők, ez az új ütemben költözik a földszintre, ezzel szimbolikusan is jelezve a hangsúlyosabb szerepet. Mély meggyőződésem, hogy a kerékpáros közlekedésnek kiemelt szerep jut a fenntartható környezet kialakítása érdekében végzett közösségteremtésben és -építésben.

-    Mi a helyzet az ESG Governance részével?

-    Ez alapvetően a cégek saját belső életét érinti, amelynek szabályozása az ő feladatuk. Mi, a magunk részéről támogatjuk, hogy a HB Reavison belül mindenki szabadon elmondhassa a véleményét, fontos a diverzitás és kiemelt hangsúlyt fektetünk az átlátható működésre, a munkavállalóink bevonására a folyamataink, döntéseink során.

I  Forrás: Irodakereso.info

Hírfigyelő

Kiváncsi, mit írnak a versenytársakról? Elsőként olvasná a szakmájával kapcsolatos információkat? Kulcsemberekre, projektekre, konkurensekre figyelne? Segítünk!

Ez az e-mail-cím a szpemrobotok elleni védelem alatt áll. Megtekintéséhez engedélyeznie kell a JavaScript használatát.

 

 


 

Olvasta?

Tipp

Időrendben

« Június 2022 »
H K Sze Cs P Szo V
    1 2 3 4 5
6 7 8 9 10 11 12
13 14 15 16 17 18 19
20 21 22 23 24 25 26
27 28 29 30      

Tartalom galéria

Property Investment Forum, 2022. szeptember 15.

Property Investment Forum, 2022. szeptember 15.

More details
Erre figyeljünk egy ingatlan megtekintésénél

Erre figyeljünk egy ingatlan megtekintésénél

More details
Elindult a CheckINN Szolgáltatói Piactér

Elindult a CheckINN Szolgáltatói Piactér

More details
Fenntartható Gasztronómia Napja a METRO-val

Fenntartható Gasztronómia Napja a METRO-val

More details
Design és művészet találkozásáról szervez közös rendezvényt az MMDÜ és az Art Market

Design és művészet találkozásáról szervez közös rendezvényt az MMDÜ és az Art Market

More details
Hivatalosan is megnyitotta a nyarat az Aquaworld

Hivatalosan is megnyitotta a nyarat az Aquaworld

More details
Elmenekülnek az újbudaiak a lakásaikból a körvasút miatt?

Elmenekülnek az újbudaiak a lakásaikból a körvasút miatt?

More details
Rekordévet zárt tavaly a Praktiker

Rekordévet zárt tavaly a Praktiker

More details
Óriásit ugrottak az irodák költségei, sok céget fojtogat az áremelkedés!

Óriásit ugrottak az irodák költségei, sok céget fojtogat az áremelkedés!

More details