Az ingatlantulajdonosok az elmúlt időszak áremelkedésről szóló hírei és szakértői nyilatkozatai hatására még mindig azt hiszik, hogy bármilyen összegért el tudják adni a lakásaikat, amit el tudnak képzelni. Nem veszik figyelembe, hogy a korábbi, emelkedő trend - amelynek hatására beárazzák a lakásaikat - a tavalyi év vége felé megfordult.

Miért árazzák túl az ingatlanaikat az eladók?

Az eladók részéről mindig is jellemző volt az, hogy túlárazzák a lakásaikat, azaz magasabbra tartják annak értékét, mint egy ingatlanközvetítő vagy értékbecslő, aki jól ismeri a piacot. Ennek nem csak az volt az oka, hogy minél többet szerettek volna kapni érte, hanem az is, hogy az árat megtoldották a lakás érzelmi értékével. Amit persze a vevő nem volt hajlandó megfizetni, hiszen az csak az eladó számára létezett.

Az elmúlt hónapok során azonban egy újabb tényező is felbukkant a túlárazás okaként: az ingatlanpiaci áremelkedésről szóló hírek. Aminek természetesen volt alapja, hiszen az árak másfél év alatt 30 százalékkal emelkedtek Budapesten, de akadtak olyan kerületek és lakástípusok, ahol 50-60 százalékos drágulással is találkozhattunk - mondta Balla Ákos, a Balla Ingatlan tulajdonos ügyvezetője.

Ugyanakkor mára megfordult a piac, vagy legalábbis megtorpant a növekedés. A trendfordulónak persze megvan az oka. Mégpedig az, hogy az eddigi áremelkedést kiváltó tényezők - az alacsony jegybanki alapkamat, az elhalasztott vásárlások, a módosított CSOK és a bizonytalanná váló pénzügyi befektetések felől az ingatlanpiacra áramló tőke - hatása mára jelentős mértékben gyengült. És ami a legfőbb: a vevők már nem hajlandók és nem is tudják megfizetni a túl magas árakat, akár befektetésről, akár lakhatási célú vásárlásról van szó.

Lufiárak a piacon

Nagy Andrea, a Balla Ingatlan I., II. és XII. kerületi irodájának szakmai vezetője szerint nagyon válogatósak lettek a vevők. A mára kialakult árak viszont sok esetben irreálisak, így egyre nagyobb mértékű ismét az alku, és csak az igazán keresett, jó lakásokat veszik meg az érdeklődők a meghirdetett árakon. Utóbbiak azonban a kínálatnak mindössze egy-két százalékát teszik ki. “A hirdetési árak mind lufiárak az átlagos és az átlag alatti paraméterekkel rendelkező lakások esetében” - hangsúlyozta az ingatlanközvetítő.

Ugyanígy látja Schneider Zoltán is, a Balla Ingatlan V. és VI. kerületi irodájának szakmai vezetője, aki szerint azért beszélhetünk lufiról az ingatlanpiacon, mert nincs mögötte semmi, ami indokolná az árak ilyen mértékű emelkedését. Rengeteg túlárazott ingatlannal találkozni most a piacon, “sokszor ugyanazt érzem, mint ami lezajlott 2008-ban” - tette hozzá.

Az eladók egy része persze megpróbálja kitartani a magasabb eladási árakat, azonban a vevők egyre kevésbé érdeklődnek a túlárazott lakások iránt, inkább kivárnak. Azokat a lakásokat, melyek nem olyan adottságúak, hogy az indokolna egy magasabb árat, ma már gyakran meg sem nézik - jegyezte meg Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan XIV. és XVI. kerületi irodájának szakmai vezetője.

Mit jelent a túlárazottság?

A túlárazás a mértéke akár a 30 százalékot is elérheti, tehát egy reálisan 15 millió forintba kerülő békásmegyeri panellakást könnyedén meghirdetnek a tulajdonosok akár 4-5 millió forinttal drágábban is - jelezte Nagy Andrea. Sebestyén Tamás szerint Zuglóban például, ha egy 46 négyzetméteres, másfél szobás panellakást 17 millió forintnál drágábban kínálnak, arra már nem lesz vevő. Ugyanez igaz akkor is, ha egy háromszobás panellakást 20-21 millió forintnál drágábban akar eladni a tulajdonosa. A reális, piaci árak jelenleg a XIV. kerületben 300-350 ezer forint közötti négyzetméterárakat jelentenek a panellakásoknál, míg ugyanez a XI. kerületben 330-400 ezer forint.

Ezzel szemben az eladók néha olyan árakon próbálkoznak az értékesítéssel, melyért téglalakásokat, sőt adott esetben akár újszerű ingatlanokat is lehet vásárolni - tette hozzá az ingatlanközvetítő, aki hangsúlyozta, hogy a vevők mára sokkal óvatosabbá váltak, és igyekeznek elkerülni, hogy valami rossz vételbe fussanak bele.

Mennyit lehet most alkudni?

A hirdetési árakból ismét egyre többet tudnak alkudni a vevők, sőt a rossz adottságú lakásoknál már kifejezetten komoly árengedményt lehet elérni - jelezte Nagy Andrea. Ez számszerűsítve azt jelenti, hogy ma már a 10 százalékos alku sem ritka a bel-budai ingatlanpiacon. Sebestyén Tamás is arra hívta fel a figyelmet, hogy míg az elmúlt egy-két évben irányáron, vagy csak jelképes, 100-200 ezer forintos alku után keltek el a panellakások, addig a XIV. és a XVI. kerületben ma már 3-4 százalék körülire tehető az alku átlagos mértéke.

Tóth Viktória, a Balla Ingatlan XIII. kerületi irodájának vezetője szerint is könnyedén bemondanak 2,5-3 millió forinttal kisebb ajánlatot a vevők bármely lakásnál. Ez adott esetben a lakás eladási árának több mint 5 százalékát is jelentheti. Ráadásul még az újépítésű lakások vásárlása során is próbálnak alkudozni, ez azonban nem működik, hiszen az új beruházásoknál fix árakról van szó - jegyezte meg.

Az alku pontos mértéke persze nagymértékben függ attól, hogy mennyi az adott ingatlan hirdetési ára, így egy reálisan árazott ingatlan esetében nem számíthatunk komoly árengedményre. Márpedig úgy tűnik, hogy az eladók lassan rájönnek, hogy ha nincs érdeklődés a megálmodott árakon az ingatlanjukra, akkor mérsékelniük kell az árat.

A helyzet tehát lassan változik a hirdetési árak tekintetében is. Mint Schneider Zoltán, fogalmazott: az ingatlantulajdonosok egyre inkább kezdik belátni, hogy ma már “nem lehet olyan eszeveszett áron eladni a lakásaikat, ahogy ők azt elképzelik”. Az eladók egyre “rugalmasabban” kezelik az árazás kérdését, és persze megint kicsit jobban hallgatnak az ingatlanosra az ár meghatározásánál.

(Forrás: Balla Ingatlan)