Míg a tavalyi év első három negyedévét még a töretlen növekedés és drágulás jellemezte a legkeresettebb kategóriákban a Dél-Budai ingatlanpiacon, addig a lendület a negyedik negyedévben lefékeződött. Ez a megtorpanás pedig az idei év elején is határozottan érezhető – hívta fel a figyelmet Nagy Csaba, a Balla Ingatlan régiós vezetője.

A panelek kelendőek maradtak

Az elmúlt egy-két hónap legjellemzőbb tendenciája, hogy ha kis mértékben is, de nőttek az alkuk, az eladók nagyobb mértékben hajlandóak mérsékelni az irányárakat, mint egy évvel korábban. Ennek egyik oka, hogy a december és a január inkább csak közepes vagy annál gyengébb forgalmat hozott.

A kevesebb érdeklődő mellett egyfajta kivárás is érezhető a vevők részéről. Úgy tűnik, hogy vannak olyanok, akik már árcsökkenésre várnak. Ők azonban csalódni fognak, ahogy azok az eladók is, akik rendkívül magas szinteken tartják a hirdetési árat – vélekedett Nagy Csaba. Jelentősebb mértékű árcsökkenésre ugyanis egyelőre nem lehet számítani, ahogy arra sem, hogy a túlárazott lakásokat el lehet adni. Az árak valószínűleg a most kialakult szintek közelében maradnak az idei évben.

A korábban megszokott, jelentős mértékű vevői érdeklődés egyedül a panelek piacán maradt változatlan, ennek ellenére áremelkedésre ebben a szegmensben sem számíthatunk, hívta fel a figyelmet a szakértő, aki a kialakult árakról elmondta, hogy a XI. kerület felkapottabb paneles városrészein – Őrmező, Kelenföld és Albertfalva esetében – 330-400 ezer forint közötti négyzetméterárakra számíthatnak a vevők.

Azért ekkora a szórás, mert a kínálat a felújítandótól a gyönyörűen felújított panelokig, a klasszikus távfűtésűtől a panelprogramban részt vett lakásokig tart. Nagyon ritkán persze előfordul az is, hogy 15-16 millió forintért, vagyis 300 ezer forintos négyzetméteráron adnak el egy-egy kétszobás, 50-51 négyzetméteres panellakást a kerületben. Ez azonban inkább a kivétel, és ilyenkor persze az adott lakás komoly felújításra szorul - tette hozzá.

Jönnek az újépítésűek

Egyelőre nem zavarják a használt lakások piacát az újépítésű ingatlanok sem, annak ellenére, hogy az előértékesítések már zajlanak. Nagy Csaba szerint mivel majd csak a jövő évben kerülnek nagyobb számban átadásra, inkább csak ekkor hozhatnak változásokat az ingatlanpiacon. Számára is kérdéses azonban, hogy milyen hatással lesz a megjelenésük a használt lakások piacára.

A helyzet azért sem egyszerű, mert az újépítésűek és a használt lakások piaca között mérsékelt az átjárás. Legalábbis az, aki arra az érzésre vágyik egy lakásnál, amit csak egy újépítésű adhat meg, nem fogja beérni egy használt lakással. Ugyanakkor a használt lakások piacáról képesek elszívni vevőket az újépítésűek. Hiszen újépítésűekből eddig nem igazán volt választék, így akiket sürgetett a költözés igénye, gyakran kénytelenek voltak beérni egy igényesen felújított újszerű ingatlannal.

Újépítésűből még mindig nincs sok a XI. kerületben, ráadásul ezek sem olcsók. Ugyanakkor 4-5 nagyobb, több száz lakást magába foglaló projekt indul el mostanában vagy a közeljövőben, és ezek előértékesítése már zajlik. A legnagyobb közülük az Elite Park, ahol 520-550 ezer forintos induló négyzetméterárakról beszélhetünk.

A többi projekt esetében is hasonló kezdőárak jellemzőek, az árak felső szintje pedig 1 millió forint körül alakul. Az átlagár valahol 520-700 ezer forint környékén mozog az újépítésű lakásoknál a kerületben, de ezek sok esetben még kérdőjelesek, hiszen úgynevezett legelső árak, melyek változhatnak – jegyezte meg Nagy Csaba.

Ebben az évben a szakértő tehát egy jóval kiegyensúlyozottabb, nyugodtabb piacra számít, mint amilyen a tavalyi évben jellemző volt. Az egyértelműen látszik, hogy a korábbi "nagy őrület" mára véget ért, így az árak várhatóan szinten maradnak. Ugyanakkor nagy kérdés, hogy a 2018-ban nagyobb számban piacra kerülő újépítésű lakások miként hatnak majd a használt lakások árára.

(Forrás: Balla Ingatlan)