A gyengülő kereslet és a magas szinten álló árak miatt viszont hosszabbá vált az értékesítési idő. Ez pedig azt jelenti, hogy kicsit könnyebb lett az ingatlankeresés, de ugyanennyivel nehezebb az eladás.

Szinten maradó árak

Az árakra egyelőre a stagnálás a jellemző, ugyanakkor Kántor Istvánné, a Balla Ingatlanirodák X. és XVII. kerületi irodájának vezetője szerint a panellakások, valamint az 50-80 négyzetméteres, régebbi építésű házak ára a XVII. kerületben még akár minimális emelkedést is mutathat a kialakult hiány miatt. Ezzel szemben Rácz Gyula László, a Balla Ingatlanirodák XVIII. kerületi irodájának szakmai vezetője a panellakásoknál már némi árkorrekciót érzékel a korábbi csúcsokhoz képest.

Mint mondta, a négyzetméterárak panellakások esetében Pestszentlőrincen és Pestszentimrén 210-315 ezer forint között változnak, vagyis a szórás elég nagy. A kisebb lakások ára négyzetméterre vetítve 20-30 százalékkal magasabb a fenntartási költségek különbsége miatt. Hiszen míg egy kis, 35 négyzetméteres lakás rezsije 25-30 ezer forintból is kihozható, addig egy 53 négyzetméteresé havonta akár 40-45 ezer forintba is kerülhet.

Rácz Gyula László arra is felhívta a figyelmet, hogy nincs igazán különbség a panelprogramos, külső szigeteléssel ellátott, korszerűsített lakások hirdetési árai, és a komolyabb felújításon át nem esett panelek hirdetési árai között. Véleménye szerint ennek oka az, hogy a tulajdonosok nem veszik figyelembe az árazás során ingatlanuk külső adottságait. A vevők viszont annál inkább. Így aztán alaposan megnyúlhat az eladási idő, ezért is lehet fontos egy szakértő ingatlanközvetítő igénybevétele az eladásnál, illetve a lakás árazásánál. De van egy másik oka is.

Megijedt tulajdonosok

Kántor Istvánné megfigyelései szerint egy olyan folyamat is érzékelhető, hogy egyre nő az aránya a tulajdonosok által meghirdetett ingatlanoknak, azaz olyan lakásoknak, amelyet nem ingatlanirodák próbálnak eladni. Pedig abban a helyzetben, amikor a kereslet csökken, a kínálat nő, és így az árak már nem igazán emelkednek tovább, egyre nehezebbé válik az eladás, különösen az ingatlanpiacon gyakorlattal nem rendelkező eladók számára.

Ezt persze észlelik egy idő után maguk az ingatlantulajdonosok is, és azt a téves következtetést vonják le belőle, hogy most már csak lényegesen kevesebbet hajlandók a vevők fizetni az ingatlanokért. Így egy-egy dörzsöltebb ajánlattevőnek végül áron alul adják el a lakásukat - magyarázta Rácz Gyula László. Pedig szerinte, ha az eladó mögött lenne egy komoly szakmai támogatás, azaz egy ingatlanközvetítő, akkor a tulajdonos elkerülné azt a csapdát, mely végül a lakása áron alul történő eladásához vezet.

Az ingatlanközvetítő szerint az alku mértéke most igen széles skálán szóródik, átlagról nem is igazán érdemes beszélni. Függ attól, hogy mennyire pontos az irányár, és hogy mennyire jól tárgyal, alkudozik a vevő, illetve az eladó. Találkozhatunk alku nélkül eladott lakásokkal, de akár 20 százaléknál nagyobb árcsökkentéssel is. Szerinte egy jól árazott ingatlan esetében általában 0-5 százalék közötti, ritkábban esetben 5-10 százalékos alkukról beszélhetünk, míg Kántor Istvánné szerint, ha az átlagot tekintjük, akkor azért csekély mértékű alukat láthatunk.

Inkább csak a telkek piacát mozgatta meg a CSOK

Mivel a média sokat foglalkozik a CSOK-kal, így az emberek tisztában vannak a lehetőséggel, még ha a feltételeit nem is ismerik pontosan. A XVII. kerületben rendkívül csekély a hatása, mert nem nagyon találhatók itt újépítésű ingatlanok. A XVIII. kerületben eddig mindössze egy-két olyan ügyféllel találkozott az ingatlanközvetítő, aki igénybe vette használt ingatlan vásárlásánál, akkor is csak két gyerekre.

A CSOK elsősorban a telkek árát mozgatta meg ezekben a kerületekben, illetve azt is lehet mondani, hogy az eddig eladhatatlan telkek ennek hatására eladhatóvá váltak. Még kedvezőtlenebb fekvésű telkek is elkeltek a támogatás megjelenésének köszönhetően, azonban mára ez a hullám elcsitult, ha teljesen nem is szűnt meg - mondta Rácz Gyula László.

Kántor Istvánné szerint is jelentős áremelkedés következett be a telkek piacán. Ugyanakkor arra is felhívta a figyelmet, hogy ennek hatására azok is árat emeltek, akiknek bár belterületi, de beépítés szempontjából használhatatlan, keskeny telkeik vannak. Pedig van olyan telek, melyre most sem lehet vevőt találni.

Megfogyatkoztak a befektetők

A készpénzes befektetők jelenléte is inkább a telkeknél volt érezhető, a lakóingatlanok piacán lecsökkent már a számuk a magas árak miatt. Akik maradtak, azok az alkalmi vételre várnak. Kántor Istvánné szerint egyre jelentősebbnek tűnik az előtakarékoskodás segítségével vásárolt ingatlanok aránya, vagyis a lakástakarékpénztári lehetőségek igénybe vétele.

Természetesen a vevők nagy része készpénzzel vásárol, de úgy, hogy eladja a lakását, és ennek árát felhasználva vásárol másikat. Rácz Gyula László szerint az ő arányuk 70 százalék, és csak 30 százalék az, akinek hitelre is szüksége van a vásárláshoz. Sokan közülük bérelt ingatlanban éltek eddig, de a bérleti díjak emelkedése és a kedvezőbb hitelkonstrukciók miatt belevágnak most egy ingatlan vásárlásába, amihez jellemzően 30-40 százalékos önrésszel rendelkeznek.

A legkeresettebb méretek és típusok

A legkelendőbb típus még mindig a panellakás, hiszen ez az, ami megfizethető a legtöbb ember számára. Ugyanakkor 10 millió forint alatt már panelgarzont sem könnyű találni. A panelek mellett persze népszerűek az újszerű, vagyis 2000 után épült téglalakások, mindenféle méretben. Ilyenek a XVIII. kerületben a Szent Lőrinc sétányon, a Napsugár lakóparkban, a Királyhágó lakóparkban, a Lőrinc liget lakóparkban és a Gesztenyés lakóparkban találhatók.

A XVII. kerületben a legkeresettebb típus a CSOK miatt az újépítésű, 90 négyzetméteresnél nagyobb, egyszintes családi vagy ikerház, de ilyet nem nagyon találni a piacon. Ezért a vevők sokszor beérik a 60 négyzetméteresnél nagyobb, egyszintes, masszív, 1960-1990 között épült téglaházakkal is. Kántor Istvánné szerint ezeknél négyzetméterárat nem érdemes meghatározni, mert sokszor egy 200-300 ezer forintos négyzetméterár esetén 10 milliós felújítással kell kezdeni, hogy beköltözhető legyen az ingatlan. Rácz Gyula László arra is felhívta a figyelmet, hogy a családi házaknál még mindig nagyon sok a túlárazás, amit torzítja a piac képét.

Kántor Istvánné felhívta a figyelmet arra a problémára is, hogy sok a túlméretezett, korszerűtlen ház. Az ilyen ingatlanokra azonban csekély a kereslet, mivel a vevők nem akarnak jelentős időt és pénzt áldozni felújításokra. És még ha sikerül is eladni, nagyon nehéz az eladónak egy megfelelő, kisebb és olcsóbb ingatlant találni kerületen belül. Utóbbi azért lényeges, mert a kerületi lakosok kerületen belül szeretnek költözni.

És a jövő

Kántor Istvánné szerint a magas szintre kúszott panelárak egyelőre még tartják magukat, azonban további, jelentősebb áremelkedés már nehezen képzelhető el. Mint fogalmazott: lassan értelmezhetetlen az aránytalanság, hiszen egy 50 négyzetméteres panel már majdnem annyiba kerül, mint egy jó környéken lévő, felújítandó, kis ház. Elmozdulást az új építkezések hoznának, de egyelőre nagyon lassú a választék bővülése, így még inkább az egy helyben toporgás a jellemző.

Rácz Gyula László sem lát olyan jeleket, melyek nagyobb változásokra utalnának a kerületben, így például nincs komolyabb építkezés, ami hirtelen változásokat eredményezhetne. Stagnálás vagy lassú árváltozás persze előfordulhat bármelyik irányba. Sok vevő még mindig befektetési szándékkal keresi meg az ingatlanirodát, mivel az ingatlan az egyik legkézzelfoghatóbb, legbiztosabb, legbiztonságosabb befeketedési forma, hiszen jól hasznosítható és értékálló - tette hozzá.

(Forrás: Balla Ingatlan)