A kormány döntése értelmében 2016 és 2019 között a jelenlegi 27 százalékról 5 százalékra csökken az új építésű lakóingatlanok forgalmi adója. Milyen hatása lesz ennek az intézkedésnek?

Az áfatartalom csökkentése elengedhetetlen volt ahhoz, hogy az új lakások versenyképessé váljanak a használt lakásokkal szemben. Ez végre megtörtént és ez egy fantasztikusan nagy dolog a lakáspiac számára. Azt gondolom, hogy ez az intézkedés lakáspiaci boomot fog eredményezni Magyarországon, elindulhatnak a sok-sok éve elmaradt fejlesztések, melyek feltétlenül szükségesek a lakásállomány fenntartásához. Az áfacsökkentéssel a költségvetés is jól járhat, mert olyan alacsonyan volt eddig a fejlesztési szint, hogy a növekvő volumen kompenzálni fogja a kulcs csökkentéséből adódó bevételkiesést. A többletet pedig, amit az állam most bent hagy a rendszerben, legnagyobb részt az építőipari munkások fogják realizálni.

Hogyan?

Ma a fejlesztési piac leggyengébb láncszeme az építőipari munkaerő. Az elmúlt években leépült az építőipar, tömegesen vándoroltak el Magyarországról a szakemberek. Bizonyos szakterületeken olyan alacsony a szakmunkások száma, hogy az akadályozhatja a fejlesztések elindítását. Többlet munkaerőre van szükség. Ennek három fő forrása lehet: itthonról idő- és pénzigényes átképzéssel, keletről munkaerőimporttal, vagy nyugatról visszavándorlással. Ahhoz, hogy a nyugatra vándorolt munkaerő visszaáramlása megindulhasson, a bérek legalább 50-100 százalékos emelkedésére van szükség. A munkaerőpiacon kialakuló hiány hatására könnyen elképzelhető, hogy 15-25 százalékkal is emelkedni fognak a kivitelezési költségek, ami komoly részben elnyelheti azt az árcsökkentő hatást, amit az áfacsökkentés a lakáspiacra gyakorolhatna. Az áfacsökkentés legnagyobb nyertesei a fizikai munkások és az építőipari szakmunkások lesznek, akiknek a bére emelkedni fog. Az építőipari költségek komoly emelkedése várható, ami hosszabb távon negatív hatással lesz az irodaház- és az egyéb, nem lakás jellegű fejlesztésekre.

Milyen hatással lehet az áfacsökkentés a lakás- és telekárakra?

Kis mértékben csökkenhetnek a lakásárak, de nem minden területen. Lesznek olyan területek is, ahol eddig szimplán nem érte meg fejleszteni, most meg már meg fogja érni és olyanok is, ahol nem lesz árcsökkenés. Minden a lokális verseny kérdése. Ha óriási volumenű fejlesztés indul meg, akkor a lakásárak csökkenni fognak, a másik oldalon viszont a költségek fognak növekedni, tehát nem biztos, hogy olyan nagy hatása lesz az áfacsökkentésnek a reziduális alapon árazódó telekpiacra, mint ahogy sokan várják. Szerintem nem egyértelmű, hogy a lakásfejlesztésre alkalmas telkek ára növekedni fog, az irodatelkek pedig biztosan árnyomás alá kerülnek.

Mekkora robbanásra számítasz a fejlesztési piacon?

Azt gondolom, hogy rengeteg projekt fog indulni már előkészített telkeken. Azoknak a projekteknek, melyek álltak a válság kirobbanása óta, szinte mindegyike újraindul. A fellendülést az limitálhatja, hogy a bankok megtanulták, hogy lehet bukni lakásfejlesztési projekteken. Voltak olyan fejlesztők, nem is kevesen, akik bebuktattak bankokat és ezt a bankok nem felejtik el, még akkor sem, ha másik bankot érte a kár. Ha Magyarországon el is felejtenék, mert szeretnének hitelezni, akkor a bécsi vagy milánói központok emlékeztetni fogják a leányvállalatokat. Nagyon sok fejlesztő a múltja miatt nem fog hitelhez jutni, vagy legalábbis sokkal nehezebben, mint ahogy most gondolja. Ebben a Futureal egy kirívóan pozitív példa, mert rajtunk soha egyetlen bank sem bukott egyetlen eurót vagy forintot sem. A hitelezés bizonytalansága miatt nem tudom megjósolni, hogy milyen gyors lesz a piac felfutása. Az biztos, hogy hirtelen nagyon sok projekt fog elindulni, mi is sok projektet fogunk indítani, de azt nem tudom megmondani, hogy ebből mennyi fog megvalósulni. Innentől kezdve a vásárlók számára nagyon fontos kérdés, hogy megbíznak-e a fejlesztőben, hogy be tudja fejezni a projektet. Érdemes lehet elgondolkozni azon, hogy a hasonlóan alacsony újlakás-áfájú Lengyelországhoz hasonlóan Magyarországon is hozzanak egy olyan törvényt, ami azzal foglalkozik, hogy egy fejlesztőnek milyen biztonságot kell nyújtania a vevőinek. A rizikó mindig ott lesz: ha papíron veszel egy lakást, nincs garancia arra, hogy nem építik be betonba az előlegedet és utána nem fejezik be a házat. Amikor mindenki elkezd lakást fejleszteni, az is, aki nem ért hozzá, meg aki majd nem kap hitelt, akkor lesznek bedőlések.

A Futureal csoport milyen projekteket fog elindítani?

Lakásfejlesztő cégünk, a Cordia nagyon komoly lakásportfólióval készül jövőre a piacra lépni. A Corvin sétányon épül a következő ütem, amiben már az összes lakás elkelt papíron és akkora az érdeklődés, hogy lehet hirdetés nélkül fogjuk értékesíteni a következő ütem 250 lakását. Nemcsak az ideköltözők, hanem a befektetők részéről is óriási a kereslet, a Corvin sétányon 12 eurós négyzetméteráron lehet bérbe adni lakásokat. Több száz lakást menedzselünk a befektetőknek, nincs üresedés, sorban állnak külföldi diákok, hogy itt lehessenek, mert közel vannak az egyetemek, jó közlekedés és páratlanul erős a szolgáltatási környezet. A Corvinon kívül a múlt hónapban elindítottuk a XI. kerület zöldövezeti Cordia Terrace Residence projektet a Madárhegyen, ennek most kezdődött el az értékesítése. Zuglóban újraindítjuk a Cordia Thermál Zugló projektet, aminek az első ütemét már megépítettük, a következő öt épület következik most, termálvízzel a lakásokban. A II. kerületi Kapás utcában, a belvárosi bulinegyedben és a XIII. kerületben is indítunk új projektet a jövő év során. Folyamatosan keressük az új projekteket, azonnali cash vevők vagyunk a jó telkekre. Szeretnénk a Cordia piacvezető pozícióját a következő években is fenntartani.

Mikor indulhatnak el az építkezések?

Az értékesítés jövő év elején indul, az építkezés pedig az építési engedély megszerzéskor, azaz néhány hónappal, fél évvel később. A kormány szerint már 3000 plusz lakás megépítése esetén pozitív lesz az áfacsökkentés költségvetésre gyakorolt hatása. A mi fejlesztési terveinkből kiindulva ez biztosan teljesülni fog.

A Corvin negyeden belül hol épül a következő ütem?

Megyünk tovább a sétányon. Az elején és a végén lévő irodablokkok között van hat eredetileg is lakásfejlesztésre szánt tömb, amiből kettő még üres. Itt még 1000 lakás fejlesztésére van lehetőség, ezt nagyon gyorsan meg fogjuk csinálni.

És ha ezek a helyek elfogynak?

Befejeződik a Corvin sétány fejlesztése, és ezt nagyon fogjuk sajnálni. 2003 óta dolgozunk ezen a projekten és a további fejlesztési terveink alapján nagyjából 2021-re sikerül teljes egészében megvalósítani azt az álmot, amit 18 évvel azelőtt kitaláltunk. Összesen félmillió négyzetméter bruttó terület épül meg, aminek köszönhetően ez Magyarország legnagyobb ingatlanfejlesztési projektje a rendszerváltás óta.

A sétány végén jelenleg egy irodafejlesztés is zajlik. Ez hogy halad?

Az egész területet úgy álmodtuk meg, hogy ott épüljön fel a Corvin tudásközpont. A Futureal fejlesztésében már épül a Nokia Systems kutatás-fejlesztési központja, de a közelben vannak orvostudományi klinikák, az MTA Kísérleti Orvostudományi Kutatóintézete és a Pázmány IT kara is, valamint hamarosan a Bionikai Kutatóközpontot is felhúzzák. Ez a terület egy óriási kicsúcsosodás Budapest IQ térképén. Úgy tervezzük, hogy a Corvin irodaházak ötödik üteme a Nokia épülettel szemben épül majd fel, az eddig felmerült bérlői igények alapján a fejlesztést már 2016-ban elkezdethetjük.

Hogy áll a Futureal többi budapesti projektje? A kelenföldi csomópont mindkét oldalára van fejlesztési tervetek.

A kelenföldi irodafejlesztésünk, a Budapest One hamarosan indulásra kész, előbérlet függvényében indítható. A túloldalon lévő Etele bevásárlóközpont építési engedéllyel rendelkezik, a jövő évben elindul a bérbeadás. Sorban állnak a bérlők, folyamatosan zaklatnak minket, hogy mikor kezdjük el a fejlesztést.

Rendelkezik már aláírt előbérleti szerződéssel a Budapest One?

Nem, de nagyon komoly az érdeklődés.

Hány százalékos feltöltöttség kell az induláshoz?

Az kell, hogy az első ütem 30-40 százalékára legyen előbérleti szerződésünk. A Budapest One-on kívül egyéb irodaprojekten is dolgozunk Budapesten, bár a lakásáfa-csökkentés nagyban csökkenti az irodafejlesztések potenciális profitabilitását, ha nem következik be bérletidíj-emelkedés.

A piac visszajelzései alapján ez az emelkedés elég lassan halad.

Szerintem nem. Komoly bérletidíj-emelkedés várható, az új fejlesztéseknél mindenképpen, egyébként nem jönnének ki a számok. Az áremelkedésnek az ad reális esélyt, hogy a meglevő irodaházak üres területei kezdenek elfogyni.

A Futureal Magyarországon kívül is aktív. Milyen külföldi projekteken dolgoztok jelenleg?

Lengyelországban megyünk tovább a lakásépítésekkel, Krakkóban 700 lakást fejlesztünk jelenleg és Varsóban is leszerződtünk az első projektünkre. Romániában egy nagyon komoly bevásárlóközpont-fejlesztésben veszünk részt, strukturált finanszírozást nyújtottunk egy 180 millió eurós bukaresti bevásárlóközponthoz. Ami még fontos, hogy folytatjuk a partnerségi programunkat, a Futureal egy nyitott szervezet és nagyon szívesen dolgozik együtt partnerekkel mind Magyarországon, mind külföldön. Ha egy etikai szempontból is megfelelő partner bekopog egy jó projekttel, akkor abba nagyon szívesen belevágunk.

(Forrás: Portfolio.hu - Budai Ákos)