A XXI. kerületben most minden lakást el tudnak adni az ingatlanosok, ráadásul magasabb áron, mint egy évvel korábban - jelezte Marosvölgyi Gabi, a Balla Ingatlanirodák csepeli és szigetszentmiklósi irodájának vezetője. Ugyanakkor Dunaharasztira és Szigetszentmiklósra most egy kicsit lassabb ingatlanpiac jellemző, mint pár hónappal korábban. Egyértelműen kirajzolódott egy nyári visszaesés az ingatlanközvetítő szerint, aki úgy fogalmazott, hogy a korábban jellemző “úgymond fellendülés” némileg megtorpant ezeken a részpiacokon.

A családi házak övezete

Azt azonban mindenképpen figyelembe kell venni az itteni ingatlanpiac megítélésekor, hogy a Csepel-sziget és környékének településein nagyobb részben családi házakból áll a kínálat. A családi házak pedig egy olyan szegmensét jelentik a budapesti ingatlanpiacnak, amely még mindig szenvedi a válság hatását, és rápillantva elég vegyes képet láthatunk. Az emberek többnyire az olcsóbb, gazdaságosan fenntartható, így általában kisméretű, de ehhez képest nagyobb szobaszámú lakásokat keresik. És a családi házak egy része bizony nem ebbe a kategóriába tartozik.

Nem véletlen, hogy családi házakat is elsősorban 12-13 millió forintért keresnek a vevők, ezen árszint felett folyamatosan mérséklődik a kereslet. A 30 millió forint feletti árakon már csak a fokozottan energiatakarékos, akár passzívház minősítésű, valamint olyan “extra kivitelezésű” ingatlanokat lehet eladni, melyek minősége és egyedisége kivételes - például úszómedencét vagy kandallót alakítottak ki bennük.

Nagyobb igény még az újépítésű ingatlanok iránt mutatkozik, és akad itt-ott építkezés is - főleg Szigetszentmiklóson -, a kínálat azonban nem tudja kielégíteni teljes mértékben a keresletet. Az érdeklődés növekedésének talán köze van a CSOK, azaz a Családok Otthonteremtési Kedvezményének júliusi indulásához is - vélekedett Marosvölgyi Gabi. Az új építésű ingatlanok között elsősorban iker- és családi házakat találunk, melyek jellemzően 21,9-22,5 millió forint környéki áron kelnek el.

Csepel és a felkapott környékek

Ha visszatérünk Csepelre, akkor azt látjuk, hogy bár az ingatlanközvetítők minden lakásra találnak vevőt, azért vannak kifejezetten preferált övezetek, ahol az átlagosnál gyorsabban tudják értékesíteni az ingatlanokat. Leginkább talán a királyerdei rész keresett a XXI. kerületben, és értelemszerűen ez a legdrágább is. Errefelé is elsősorban felújítandó ingatlanokra vadásznak a vevők, melyek ára 22-23 millió forintnál kezdődik, és egészen a 30 millió forintos szintig tart. Ezekért az összegekért el is kelnek ezek az ingatlanok – jegyezte meg a Balla Ingatlanirodák szakértője. Emellett nagyobb érdeklődés a felkapottabb lakóparkokban található új és újszerű ikerházak iránt mutatkozik, akár 30 milliós árszint felett is.

Ami a téglaépítésű lakásokat illeti, többek között Csepel központjában, a Kossuth Lajos utca környékén lehet őket az átlagos értékesítési időnél gyorsabban eladni. Emellett felkapott résznek számítanak a sétányok: a Puli, a Cirmos, a Csikó sétány és környéke, de a Szent László úti lakótelepen található lakásokra is viszonylag könnyen találnak vevőt az ingatlanközvetítők. Utóbbiaknál 12-13 millió forintos eladási árra számíthatunk. Végül pedig kedvelik még a vevők a Rákóczi liget lakóparkot, ahol 12-16 millió forintért vehetünk lakásokat.

20-30 százalékos áremelkedés a paneleknél

A panelek ára - ahogy mindenhol Budapesten - Csepelen is jelentős mértékben megemelkedett az elmúlt egy év során. Míg egy éve az előbb említett Szent László út környékén még akár 5,7 millió forintért is lehetett panellakást kapni, addig mára egy ilyen ingatlan ára 8-9 millió forint környékére kúszott fel.

Sőt, arra is volt példa, hogy a Kossuth Lajos utcában - ami meglehetősen forgalmas utcája Csepelnek - is el tudott adni ingatlanközvetítő 10 millió forint fölötti áron panellakást. Ha az átlagokat nézzük, akkor azt mondhatjuk, hogy az egy évvel ezelőtt 6-7 millió forintért eladható, felújítandó panellakásokat most 8-9 millió forintos árért tudjuk értékesíteni – tette hozzá Marosvölgyi Gabi.

Amihez még ennél is olcsóbban hozzá lehet jutni, azok a házrészek, és sokaknak talán meglepő lehet, de ezekre is jelentős a kereslet. Azt viszont tudni kell, hogy míg korábban 4,5-6 millió forintért kelt el egy-egy felújítandó házrész, addig ezek ára is felkúszott a 7-8 millió forintos szintekig, úgyhogy itt sem számíthatunk most már extrém alacsony árakra.

Inkább a felújítandót keressük

Jellemző egyébként, hogy a vevők most inkább a felújítandó otthonokat keresik: azaz nagyjából 70 százalékuk inkább felújítandó lakást akar vásárolni, és csak 30 százalék szeretne a készbe költözni, úgy hogy lehetőleg már semmihez se kelljen hozzányúlni. További tendencia - ami máshol is jellemző egyébként Budapesten -, hogy a minél kisebb rezsijű ingatlanokat keresik az emberek, azaz a nagyobb méretű házaikat igyekeznek kisebb házra cserélni, illetve olyan társasházi lakást keresnek helyette, amihez egy kis kert is tartozik.

A korábban jellemző agglomerációs kiáramlás, illetve az erre adott későbbi reakció, a Budapestre beáramlás mostanra megállt, úgy tűnik, hogy kialakult egy egyensúly. Most az jellemző, hogy Szigetszentmiklósra Budapestről érkeznek vevők, de persze az is, hogy Szigetszentmiklóson belül költöznek kisebb vagy nagyobb lakásba a már régebb óta itt lakók. Csepelre ugyancsak jellemző, hogy a kerületen belül költöznek az emberek, bár az érdeklődők nagyjából 20-30 százaléka valamelyik belső kerületből érkezik, és kifejezetten kertes, családi házat keresnek.

A megjósolhatatlan jövő

Ami a közeljövőben hatással lehet a hazai ingatlanpiacra, az még mindig a devizahiteles elszámolásokkal, a forinthitelekkel kapcsolatos. Az ingatlanközvetítő várakozásai szerint a forintosítás hatása még csak az elkövetkező hónapokban fog lassan kibontakozni, amikor sok hitelfelvevő jön rá, hogy a kialakult törlesztőrészleteket már nem tudják és nem is akarják tovább fizetni, úgyhogy várhatóan nagyobb számú lakás kerül majd a piacra az elkövetkező hónapokban. Kérdés, hogy miként tudják ezeket értékesíteni, hogy reagálnak a növekvő kínálatra a vevők, és mozdulnak-e az árak.

Amire viszont egyértelműen kirajzolódott az igény, azok az új építésű házak, lakások. Ezeket a jelenlegi kínálatnál jóval nagyobb számban szívná fel a piac. Az azonban egyelőre nem látszik világosan az ingatlanközvetítő szerint, hogy az évek óta visszafogott és már jelentős mértékűvé duzzadó igényt a közeljövőben miként fogják kielégíteni a beruházók és a kivitelezők.

(Balla Ingatlanirodák)