Legfontosabb megállapítások:

- Továbbra is az optimizmus uralkodik a hazai ingatlanpiacon, a Porfolio, az RICS és az Eltinga együttműködésében megvalósuló Market Sentiment Survey felmérésében résztvevő szakemberek közel háromnegyede a befektetési hangulat javulására számít a következő 6 hónapban.

- Az irodapiacon a minimum béreli díjak csökkenése és a maximumok emelkedése azt mutatja, hogy egyre jellemzőbb az egyedi, az adott irodaházakra jellemző bérleti díjak elterjedése.

- A legjelentősebb javulás a hozamok esetében a retail piacon a Top 5 bevásárlóközpont szegmenshez kapcsolódott, ahol 25 bázisponttal, 7 százalékra csökkent a hozamszint, így jelenleg a kutatás indulásakor megfigyelt szinten áll.

- Bár a korábbi felmérés során az ipari ingatlanszektorban nem látszott a többi szegmens esetében megfigyelt optimizmus, a mostani kutatás szerint a bizalom erősödik az alpiaccal szemben, mind fejlesztői, mind befektetői szempontból.

- A különböző városfejlesztési projektek közül a válaszadók a Széll Kálmán tér rekonstrukcióját ítélték ingatlanpiaci szempontból a legnagyobb hatásúnak, míg például a Budai Vár projekt egyetlen szavazatot sem kapott.

Folytatódott az emelkedés

A tanulmány eredményeit aggregáló Budapest Commercial Property Index (BCP) tovább javult az előző fél évben regisztrált mélypontról történő jelentős elmozdulást követően, bár az emelkedés elmaradt a korábbi növekedés mértékétől. Az index értéke valamivel több mint 1 bázisponttal emelkedett, így közel 95 ponton áll jelenleg. Az emelkedést támogatta, hogy a bérleti díjak növekedtek az irodapiacon a CBD szegmensben, valamint a prémium városon kívüli logisztikai ingatlanok esetében, míg a hozamszintek csökkentek a retail szektor mind a három szegmensében, illetve a jó minőségű nem központi irodák körében.

A Budapest Commercial Property Index (BCP) magába foglalja a bérleti díjakra és a tranzakciós hozamokra vonatkozó medián értékeket úgy, hogy kategóriánként (CBD irodaház, városi logisztikai ingatlan, retail park, stb.) a medián bérleti díjat elosztjuk a medián tranzakciós hozammal. Ezt a számítást minden kategóriában elvégezzük és a kategóriákhoz különböző súlyokat párosítunk, ami a teljes ingatlanszektoron belüli jelentőségüket hivatott reprezentálni.

Az optimizmus továbbra is tart

A befektetői hangulat továbbra is optimista a hazai ingatlanpiac kilátásait illetően, az előző felméréshez hasonlóan, ahol a válaszadók közel négyötöde számított a piac javulására. Ebben a félévben közel háromnegyedük számít további javulásra.

Tovább növekedett azoknak az aránya, akik az irodapiacot jelölték meg, mint a fejlesztők és befektetők számára legjobb lehetőségeket tartogató szektort, előbbi esetben a szektor részesedése meghaladta a 60 százalékot, utóbbi esetében pedig az 50 százalékot. A retail szektorban azonban a válaszadók kisebb arányban látják a lehetőségeket, vonzó fejlesztési területként a válaszadók csak 6 százaléka tekint a retail piacra, és a befektetési alternatívák között is csak 19 százalékos a részesedése. Korábban ugyanakkor ez az arány az előbbi esetben közel 15, utóbbi esetben több mint 21 százalékos volt.

Önálló ingatlankategóriák

Az általános piaci hangulatot, várakozásokat érintő kérdéseken túl a felmérésben részt vevő ingatlanosok kilenc különböző ingatlantípus hozamszintjeiről és jellemző bérleti díjairól is megoszthatták becsléseiket. A bérleti díjak esetében lehetőség volt minimum-, maximum- és tipikus értékek megadására. A Market Sentiment Survey nyolc ingatlankategória piaci jellemzőire kérdezett rá, ebből a következő nyolc kapcsán születtek megbízható eredmények: top CBD (Central Business District) irodaház, prémium nem CBD irodaház, jó minőségű nem központi lokációjú irodaház, prémium városon kívüli logisztikai ingatlan, városi logisztikai ingatlan, top 5 budapesti bevásárlóközpont egyike, retail park, big box retail.

Irodapiac

Bár 2014 második negyedévében a top CBD irodaházak esetében a bérleti díjakban csökkenésre került sor, a mostani kutatás szerint a díjak ismét emelkedtek. A tipikus bérleti díj így ebben az ingatlanpiaci szegmensben 14,5 euróra nőtt a megkérdezettek szerint, ami megegyezik a kutatás kezdetén jellemző 2011 második negyedéves bérleti díj szinttel. A minimum bérleti díjak csökkenése, illetve a maximum bérleti díjak emelkedése azt mutatja, hogy az egyes irodaházak esetében fizetendő bérleti díjak távolodtak egymástól, vagyis egyre jellemzőbbé válik az egyedi, irodaház specifikus árazás.

Az irodapiaci hozamszintek nem változtak a félév során a CBD szegmensben, azok továbbra is a Market Sentiment Survey eddigi legalacsonyabb, 7,25 százalékos szintjén állnak. Nem változtak a hozamok a prémium nem CBD irodák esetében sem, ugyanakkor a jó minőségű, nem központi irodai piaci szegmensben hozamcsökkenésre került sor, melynek mértéke 37,5 bázispontos volt.

Kiskereskedelmi piac

A hozamszintek valamennyi kiskereskedelmi szegmensben csökkentek, a legnagyobb mértékben a top 5 bevásárlóközpont kategória esetében, ahol a 25 bázispontos mérséklődést követően 7 százalékon áll jelenleg a hozamszint a válaszadók véleménye szerint. Ez megegyezik a Market Sentiment Survey indulásakor, 2011 második félévben regisztrált szinttel. A bérleti díjak nagyjából stabilak maradtak, bár a top 5 bevásárlóközpont esetében 2 eurós csökkenésre került sor.

Logisztikai piac

A logisztikai szektor mindkét kategóriájában (prémium városon kívüli logisztikai ingatlan, városi logisztikai ingatlan) változatlanok maradtak a hozamszintek, ami már 2012 óta áll 9 százalékon. A bérleti díjak a prémium városon kívüli logisztikai ingatlanok esetében növekedtek, míg a városi logisztikai ingatlanok esetében csökkenésre került sor.

A Széll Kálmán tér felújítása a legnagyobb hatású

A felmérés során arra is kerestük a választ, hogy az ingatlanpiaci szakemberek melyik városi fejlesztést tartják a legnagyobb hatásúnak a környék ingatlanpiacára. A válaszok legnagyobb része, több mint 60 százaléka a Széll Kálmán tér felújítását jelölte meg, a Pesti Duna-part rekonstrukcióját valamivel kevesebb, mint negyedük, míg a Városliget (Liget Budapest projekt) 14 százalékát kapta a válaszoknak. Érdekesség, hogy a Budai Vár rekonstrukciója egyetlen szavazatot sem kapott.

A felmérés résztvevői

Közel 50 ingatlanpiaci szakember töltötte ki a kérdőívet, ami azt jelenti, hogy az RICS tagságának közel harmada aktívan részt vett a nyolcadik Market Sentiment Survey létrehozásában. Ez egyben azt is jelenti, hogy Magyarországon ez a legszélesebb szakmai bázis alapján elkészített ingatlanpiaci felmérés. A felmérésben részt vevők több mint 70%-a teljes jogú RICS tag volt, és 75%-uk több mint 10 éves szakmai tapasztalattal rendelkezik. A beérkező kérdőívek alapján a válaszolók 65%-a dolgozik nemzetközi hátterű cégnek.

A felmérésben részt vevők információt szolgáltattak arról is, hogy milyen szegmensben tevékenykedő cégnél dolgoznak, illetve arról, hogy munkaadó cégükön belül milyen szakterületen dolgoznak. A válaszolók közel 60%-a tanácsadással foglalkozó cégnél végzi munkáját, de jelentős súlyt képviselnek a felmérésben a fejlesztőnél, vagyonkezelőnél és befektetési cégnél dolgozók is. A szakemberek saját szakterületét tekintve alapvetően vegyes a kép, de kiemelkedik a többi közül az értékbecslés, a befektetés, a fejlesztés és a vagyonkezelés.

(Forrás: Portfolio.hu - Portfolio, RICS, Eltinga)