„Összességében és paramétereiben is sokat javult a hazai finanszírozási környezet az utóbbi hónapokban, amely a vállalati szféra számára is teret nyithat a hitelfelvételi szándék növelésére. Egyre inkább felértékelődik a hazai ingatlanpiac kapcsán, hogy a szektor túljutott a mélyponton, a korábban olykor túlfűtött tempóban fejlődő szegmensekben a kihasználatlanság folyamatosan csökkent, bizonyos ingatlantípusokra, és lokációkra most is magas a kereslet miközben a kínálat nem tudott ezzel lépést tartani” – mutatott rá Székely Gábor, az Appeninn Nyrt. vezérigazgatója.
Forint hitelek terén az NHP-vel nem lehet versenyre kelni, ez a konstrukció minden tekintetben találkozik a kkv-szektor lehetőségeivel, valós versenyelőnyt jelent a kiszámítható feltételek és az átlátható pénzügyi terhek miatt. A jelenlegi gazdasági környezetben elfogadható forint alapú hitelkondíciókkal továbbra is nehéz piacra lépniük a finanszírozóknak, ezért is fontos, hogy az NHP széles körben elérhető legyen. A gazdasági szereplők egy jelenős hányada, amely magasabb kockázati szintet jelent a finanszírozók számára, azonban mindeddig el volt zárva elzárva ettől a forrástól. Ezen a helyzeten az újonnan bejelentett NHP könnyítés számottevő változást hozhat.
Bár az ingatlanfejlesztési projektek száma még mindig alacsony, a projektek adás-vétele nem állt le teljesen, ehhez pedig vagy egy meglévő hitel átvállalásának lehetőségére, vagy azt kiváltó refinanszírozó hitelre van szükség. Utóbbi kör azonban nem, vagy csak nagyon szűkösen fér bele jelenleg az NHP körbe, noha ezzel két legyet üthetnénk egy csapásra. A befulladt projekt újraéledhetne egy új finanszírozással, beruházásokat eszközölhetne segítségével az új tulajdonos. Míg a bedőlt, vagy nem teljesítő hitel leírásra kerülhetne, ezzel a másik oldalon banki tartalékokat felszabadítva megnyílna a lehetőség az új forráskihelyezés előtt.
Javuló banki finanszírozási feltételek
Mivel a forint árfolyama 5-10 éves időtávon nehezen megjósolható, ezért inkább az euró alapú finanszírozás jelent valós alternatívát az NHP kritériumok kereteibe nem illeszkedő vállalatok számára. A forint árfolyama mellett a kamatszint alakulása is nehezen lőhető be 5-10 éves időtávon, ezért inkább a kevésbé kockázatos EUR alapú finanszírozás jelenthette a kedvező alternatívát. A hitelkamatláb még a legjellemzőbb, euró alapú finanszírozás esetén is meglehetősen széles sávban mozog; referenciakamat felett 2,25 – 6,00 százalék közötti kamatfelárat jelentő sávban változik az adott bank előírásaitól és a finanszírozott projekt sajátosságaitól függően. Székely Gábor szerint a bankok továbbra is óvatosak, ha ingatlanfinanszírozásról van szó, körültekintőbben értékelik a hitelfelvevőt; a bérlői mixet, a bérlői szerződések futamidejét, devizanemét is figyelembe veszik. A KHR információs bázisára támaszkodva a hitelintézetek tájékozódnak arról, hogy a finanszírozandó cégcsoport a korábbi, vagy meglévő hiteleinek adósságszolgálatát megfelelően teljesítette-e. Egy pozitív finanszírozási döntés fontos feltétele, hogy a hitelfelvevőnek legyen megfelelő fedezetül szolgáló eszköz vagyona, csak a cash-flowra alapozva a bankok jellemzően nem kínálnak finanszírozást, éppen ezért ingatlancélra újra könnyebb hitelhez jutni. A fedezettel rendelkező, jó bonitású cégnek érdemes EUR kamatfeltételeit időnként újratárgyalni a piac mozgásait szem előtt tartva.
A fontos hitelezési kritériumok közé tartozik például a futamidők hosszabbodása is, immáron 5-10 éves időtávra. Hosszabb intervallumra a makrogazdasági környezet és a nehéz tervezhetőség miatt egyik oldalról sincs túl nagy igény, azonban az előző években a futamidő olyan szinten lerövidült, amely vállalati oldalról vállalhatatlannak bizonyult. Az 5 éves időtávon belül általában a fejlesztések megtérülése, a teljes törlesztés nem volt biztosítható, felelősen kigazdálkodható.
A projekt vagy ingatlanfinanszírozás esetén az önerő-hitel arány eléri az 40–60 százalékot. Míg a válság előtt ez az arány akár 25/75 százalékig felszaladt, az utóbbi években ennél jóval óvatosabbak voltak a bankok, ha hiteleztek egyáltalán. A jó projektek finanszírozására most már valós hajlandóság mutatkozik és bizonyos tekintetben verseny is van ezekért a lehetőségekért, hiszen a szűk keresztmetszetet leginkább a minőségi, transzparens ügyletek jelentik. Míg korábban a vidéki projektek, ingatlanok elől szinte menekültek a pénzintézetek, most már erre is van nyitottság, igaz a Budapesten kívüli kihelyezés megítélése pénzintézetenként változó. A hitelezhetőségi (LTV) arány átlagosan 40 százalék körüli szintje ugyanakkor magas sajáttőke befektetési arányt kíván meg. Erre adott áthidaló megoldást a balloon - a futamidő végén fennálló tőketartozás, amely vagy egy összegben törlesztendő, vagy újabb finanszírozás tárgya lehet – alkalmazása, amely mint opció újra visszakerült a palettára, s jelenleg 20-30 százalékos arány érhető el.
A finanszírozási környezetet rövid és középtávon több tényező tovább javíthatja az NHP-n túl is. A forintosítást követően letisztult helyzet, az ERSTE megállapodás kapcsán tett bankadó csökkentési ígéret, illetve a banki bedőlt eszközállományt érintő rossz bank állománytisztító hatása mind a verseny élénkülését, a kihelyezések volumenének felívelését vetítik előre.
(Appeninn - www.irodakereso.info)
