Az irodapiacon a bérlők a mai napig nem tudják, hogy mikor és mekkora területre szerződjenek, a befektetőknek az új EU-s elvárásokkal gyűlhet meg a baja, a bankok még nem találták meg a megfelelő finanszírozási stratégiát az új igényekre, a fejlesztőktől pedig évtizedes előregondolkodást igényel a piac megállíthatatlan túlszabályozottsága. Komplex gondolkodásra, megfontolt döntésekre és határozott véleményekre van most rákényszerítve és kiéhezve mindenki. A zűrzavarban tisztázandó kérdésekről, az egyes ingatlanpiaci szereplők feladatairól, az aktuális várakozásokról és jövőt leginkább meghatározó erőkről beszélgettünk a szeptember 15-én megrendezésre kerülő idei Property Investment Forum vezérpanelének moderátorával, Kui Szilárddal, a DLA Piper Hungary ingatlanjogi csoportjának vezetőjével.

A teljes ingatlanpiac mely területén van most a legnagyobb szükség jogi tanácsadásra? Milyen tanácsot várnak, várhatnak el az ügyfelek?

Amikor elindul egy projekt megálmodása, mi akkor lépünk be a folyamatba: átvilágítást végzünk, kockázatot elemzünk, megvizsgáljuk mit tud az adott részpiac, van-e olyan tényező, ami problémát jelenthet, végül az akvizícióban is segítünk. A másik nagyobb munkafolyamat a fejlesztési szakasz - ennél főként az építési engedélyek kapcsán van szükség jogi segítségre. Ezzel párhuzamosan zajlik az előbérlet, a bérbeadás, hiszen Magyarországon ma nem igen fejleszt senki teljesen spekulatív alapon.

Talán nem is nagyon fejleszthet, hiszen nem nagyon kap finanszírozást. Kivéve persze, ha saját tőkéből valósítja meg.

Így van. Több olyan nagy fejlesztő is van, aki elindított úgy projekteket, hogy nem volt még bérlője, saját forrásból megcsinálták az alapozást és elvitték a szerkezetet a földszintig, addigra a bérbeadás is eljutott egy olyan szintre, ami mellett már be lehetett vonni külső finanszírozást. Ezek a fejlesztések azonban a kivételek, általában nem kezdenek bele a projektbe, amíg annak legalább 30 százaléka nincs előbérleti szerződéssel kiadva. Rendkívül izgalmas folyamat, ahogy a fejlesztők sakkoznak a különböző szereplőkkel, a bankkal, a bérlőkkel és mindenkivel, aki a projektbe bekapcsolódik. Igazából ennek az összehangolása az igazi értékteremtés.

A jogi tanácsadás így kívülről nézve kicsit összemosódni látszik a klasszikus ingatlan-tanácsadó feladatkörével.

Akkor lesz valaki igazán jó jogi tanácsadó, ha érti az egész projektet, és tud gondolkodni a fejlesztő, illetve a többi szereplő fejével. Az ingatlanfejlesztés tisztán jogi kérdéseit bármelyen felkészült jogász meg tudja oldani, amiért viszont minket keresnek, az az, hogy átmerészkedünk azokra a határterületekre, amelyek több szakterület metszéspontjaiban helyezkednek el. A nehéz kérdések ugyanis mindig azok, amelyek dedikáltan egyik szereplőhöz sem tartoznak.

A 10-20, illetve az 1-2 évvel ezelőtti világhoz képest mi változott meg látványosan?

A 2000-es évek kissé vadnyugati hangulatot idéztek, a nagy pénzügyi válság előtt pár évvel még korántsem volt olyan professzionális az ingatlanpiac, mint most. Sokszor annyit lehetett mondani ügyvédként egyes kérdésekről, hogy nincs egyértelmű válasz, nem igazán van rá még joggyakorlat a piacgazdasági keretek között. Az elmúlt 10-15 évben azonban rengeteget fejlődött a magyar piac egésze, illetve egyenként a szereplők hozzáértése is. A nemzetközi befektető ügyfeleken is azt látom, hogy már nem úgy tekintenek Magyarországra, mint egy olyan „balkáni” országra, ami az általuk megszokotthoz képest egészen máshogy működik. Az árazások, a bérlők, az ingatlanok még mások, de a munkafolyamat már nagyon hasonló. Ebből adódóan egyszerűen integrálják a portfóliójukba Magyarországot, és a térségbeli EU-s országokat.

A piac szabályozottsága milyen szempontból biztonságos és kockázatos?

Túlszabályozottság van, és ez évről évre csak nő Európában. Ennek egyik legnagyobb forrása az Európai Unió jogalkotása. Az energiahatékonyság, a fenntarthatósági célkitűzések, a pénzmosás elleni küzdelem, vagy a tőkepiacok szabályozása csak a legtöbbet emlegetett, az ingatlanpiaci szereplőket is érintő területek, de ezek mellett számtalan más területen is folyamatos a szabályozás, illetve újraszabályozás. Emellett van egy magyar jogalkotás, amely a hazai körülményekre és kihívásokra reagál, sokszor talán túl gyakran is. Az építési, műemlékvédelmi területen szinte félévente vannak változások, ez nyilván nem könnyíti meg a szereplők dolgát. Volt egy olyan időszak, amikor nekünk ingatlanos ügyvédeknek is nagyon nehéz volt követni, hogy műemlékvédelmi kérdésekben mikor melyik hatósághoz kell fordulni. Magyarország nagyon sok országgal versenyez a befektetésekért, legyen ez akár egy ingatlanbefektető, aki eszközöket szeretne vásárolni, vagy akár egy autóalkatrész-gyártó. A sok helyszín közül kell valahogyan kitűnni, vonzónak lenni. Az ingatlanpiaci szereplők szempontjából a kiszámíthatóság, a tervezhetőség kiemelt szempont. Azt látni a nemzetközi ügyfeleken, hogy amikor Magyarország szóba kerül, akkor mindig van egy kis arcrángás, hogy már megint olvasták, hallották, hogy mi történik. Ilyenkor kell világosan, szakmai alapon elmagyaráznunk, hogy pontosan milyen intézkedés született és annak milyen hatásai lehetnek az ingatlanpiacon.

A kockázatok mellett az itthoni hozamszintek még mindig attraktívak számukra?

Vannak olyan ügyfelek, akik ilyen országkockázat mellett inkább Lengyelországban, Csehországban vagy Romániában fektetnek be. De vannak olyanok is - jellemzően azok, akik közelebb vannak a régiónkhoz-, akik jobban megértik a magyarországi folyamatokat; számukra még mindig kedvezőek a magyar piac számai. Arról kétség kívül nem lehet megfeledkezni, hogy egy Magyarország méretű és adottságú országot elsőként szoktak eldobni a nagybefektetők, amikor a válságnak a legkisebb jelét is tapasztalják.

A hazai hozamszintek az elmúlt 5-8 évben látványosan csökkentek, egyre drágábban lehetett értékesíteni, egyre alacsonyabb kockázati felárakkal.

Volt egy olyan időszak – 2019 végén, 2020 elején – amikor már nem volt aktuálisan megvehető kereskedelmi ingatlaneszköz, csak az egy-másfél év múlva elkészülő ingatlanra lehetett megegyezni. Ennek a jelenségnek biztosan volt árfelhajtó ereje. Ugyanakkor én azt látom, hogy az ingatlanpiaci elemzésekben szereplő hozamszintek nem mindig fedik a valóságot.

Akár 100 bázispont is lehet a különbség a hivatalosan kommunikált szint és a valóság között?

Nem jár messze az igazságtól.

Mit tapasztal az irodapiacon a bérlők oldalán?

A legtöbbet hallott kifejezés az elmúlt másfél évben az volt, hogy „nem tudjuk”. Ez a bérlőkre és a bérbeadókra egyaránt vonatkozik.

Tudják egyáltalán, hogy pontosan mit is kéne tudniuk?

Vannak típuskérdések, amiket a bérlők és a bérbeadók feltesznek egymásnak a tárgyalásokon, ezekre sokszor az első reakció, hogy „nem tudjuk”. Ez groteszk helyzeteket teremt. Mondok egy példát: zajlik egy tárgyalás egy épülő irodaház 60 százalékáról, ahová egy SSC jönne bérlőként. A bérbeadó megkérdezi, hogy mikor költöznének be, amire a bérlő azt a választ adja, hogy nem tudja, mert mindenki home office-ban van, és még nincs központi döntés arról, hogy mikor térnek vissza az irodai munkavégzéshez. Közben a bérlőben felmerül a kérdés, hogy az irodaházban milyen szolgáltatások lesznek, ki fogja üzemeltetni a kávézót, az éttermet, illetve ezek mikor fognak kinyitni. Ezekre a kérdésekre viszont a bérbeadó kénytelen azt mondani, hogy nem tudja, mert amíg nem kezdik meg a bérlők az irodaházban a működésüket, addig nem lehet a szolgáltatásokat sem fixálni.

De abban biztosak, hogy jönni akarnak, csak azt nem tudják, hogy mikor?

Így van. Még nem találkoztam olyan bérlővel, aki azt mondta volna, hogy nem lesz szüksége irodaterületre. A nehéz kérdés most az, hogy mikortól és milyen területre lesz szüksége egy adott bérlőnek.

Mi jelenti a legnagyobb kihívást egy fejlesztőnek, épülettulajdonosnak?

Szerintem most mindenkinek az egyik legnagyobb fejtörést az okozza, hogy összement az időhorizont a bérleti piacon. Korábban 5-10 éves bérleteket kötöttünk, most már nagyon ritka az 5 évnél hosszabb bérleti szerződés. Másrészt, minden bérlő fokozott rugalmasságot szeretne látni a szerződésében kiszállási, vagy terület-visszaadási opciókkal, ami nagy kihívás elé állítja azt a pénzügyi modellt, amire a fejlesztők felépítették a projektet, illetve a bankok a finanszírozást. Én azt látom, hogy ezeket a változásokat még a tulajdonosi és a banki oldalnak is emésztenie kell egy kicsit.

Kap ma finanszírozást egy fejlesztő, aki nem tud bemutatni egy 40-60 százalékos előszerződést?

Finanszíroznak a bankok. Egy prémium ingatlanra, főleg ha a mögött egy már jó nevű, ismert fejlesztő áll, lehet finanszírozást kapni. Egy kevésbé vonzó helyszínen, vagy egy bérlőkkel kevésbé feltöltött ingatlanra viszont már jóval nagyobb kihívás finanszírozást szerezni. Az egész irodabérleti rendszer 5-10 éves bérleti időszakra épült fel, ami kevés kivételtől eltekintve garantált szerződést és díjbevételt jelentett a tulajdonosoknak. Korábban is voltak terület-visszaadási, vagy szerződés-felmondási opciók, de ezek számítottak a kivételnek. Ha ötéves, vagy annál rövidebb bérleti időszakok kezdenek el kialakulni, akkor sűrűbben kell az új bérlő igényeire szabott kialakítást is elvégezni, a gyakoribb felújításnak / átalakításoknak pedig nyilvánvalóan meg kell jelennie a bérleti díjakban. Én azt gondolom, hogy fenntarthatósági szempontból is kérdéses, hogy a jövőben a szereplők megengedhetik-e magunknak, hogy 4-5 évente egy irodaterületen a régi bérlő kialakítását teljesen lebontsák és újat építsenek az új bérlő igényei szerint. Nem biztos, hogy egy olyan bérlő, aki a fenntarthatóságot tűzte a zászlajára, ezt a jövőben megengedheti magának.

Az építőipari kockázatokat hogyan árazzák be?

Az elmúlt egy évben itthon nagyobb fókuszt kapott az építőipar, de szerintem a nagy szereplőknek az ezzel járó kockázatok nem jelentenek újdonságot és fel vannak rá készülve. A nyersanyagárak emelkedése és a kapacitáshiány világszintű probléma. A kérdés az, hogy ezeket a növekvő költségeket át lehet-e teljes mértékben hárítani a bérlőkre magasabb bérleti díjak formájában.

Előfordulhat, hogy a kereslet visszaesik (a BRF adatai alapján ez látszik), és emiatt lejjebb kell vinni a headline bérleti díjakat?

Jelenleg egy stagnálást látunk, néhány kivételesen jó adottságú ingatlan esetében még emelkedtek is a headline bérleti díjak. Azt azonban fontos hangsúlyozni, hogy a headline bérleti díj csak egy eleme a bérbeadó és bérlő közötti kereskedelmi alkunak, a bérleti díj kedvezményes időszakok tartalma, a bérbeadó által vállalt kialakítási költséghozzájárulás mértéke árnyalják a képet. A bérlők alkupozíciója egyértelműen javult az elmúlt egy év során.

Mindeközben zajlik egy átalakulás. Egyre erősebbek az ingatlanpiacon is a zöld tervek, fejlesztések, vállalások.

Nagyon sok olyan ügyfelünk van a bérlői oldalon, akiknek meg van kötve a keze a tekintetben, hogy milyen házat választhatnak. Budapesten véges számú olyan irodaépület van, amelyek megfelelnek a nagy, jellemzően nemzetközi bérlők által támasztott, szigorú környezetvédelmi elvárásoknak. Az a tulajdonos, aki ezen bérlők igényeit ki tudja elégíteni, biztosan meg fogja találni a számítását. Én azt látom, hogy a kereskedelmi ingatlanok piacán a környezetvédelmi és fenntarthatósági szempontok a marketing anyagokból beköltöztek a mindennapokba. A kérdés inkább az, hogy mi lesz az ingatlanok azon nagy tömegével, amelyek nem elégítik ki a környezetvédelmi és fenntarthatósági elvárásokat. Milyen kereslet lesz például a 15-20 éves irodaházakra?

A magyar ingatlanpiac a következő 5-10 évben milyen irányba fog haladni, mi befolyásolja ezt?

A külső kényszerítő körülmények alapvetően befolyásolni fogják a fejlődés irányát, ezek közül nekem a szabályozásra van a legnagyobb rálátásom.

A szabályozás változásának már vannak előjelei?

Vannak. Az uniós szabályozás esetében egyértelműen látszik, hogy mit tervez, és miken dolgozik az Európai Bizottság. Folyamatos a konzultáció a Bizottság és a különböző piaci és társadalmi szereplők között. Teljesen egyértelmű, hogy az éghajlatváltozás elleni küzdelem részeként a következő 5-10 évben a környezetvédelmi, energiahatékonysági követelmények szigorodni fognak, ami együtt jár azzal is, hogy magasabb költsége lesz az építésnek.

A fenntarthatóság mellett maradva visszakanyarodnék egy korábbi gondolatra: lesznek bérlők, akik továbbra is rövid időtávra akarnak szerződni majd, de fontos lesz nekik, hogy a terület igényük a lehető legkisebb ökológia lábnyommal kerüljön kielégítésre. Elképzelhetőnek tartom, hogy ezen igények kielégítésére felbukkannak új szereplők, akik beállnak az épülettulajdonosok és a bérlők közé, máshogy, mint a jelenlegi szolgáltatott irodát üzemeltetők. Olyan szereplőkre gondolok, aki hajlandóak vállalni egy tízéves bérletet például 5 ezer négyzetméterre olyan kialakítással és berendezéssel, ami a lehető legszélesebb bérlői körnek megfelelő, azaz nem bérlő specifikus, majd az ilyen területeket 2-3 évre kiadják.

Egy új üzletág alakulhat ki?

Van egy ilyen várakozásom. Az nem fenntartható hosszú távon, hogy három-öt éves bérleti szerződések megkötésekor minden alkalommal teljesen új kialakítás készüljön egy új bérlőnek a régi helyett.

Akkor el kell majd felejteni a különleges és egyedi dizájnú irodák iránti igényeket?

Sok olyan szereplő van, aki továbbra sem fogja feladni a „székházélményt”, így lesz tere azoknak a funkcióknak, amiket állandóan igényel a vállalat. Az ezen túli projektalapú, vagy időszakos üzletágak felfuttatására viszont tudnak majd pár évre plusz területet bérelni máshol.

Olyan trend is lehet, hogy az olcsóbb városokban lesznek a központok? Miért lenne egy cég a drága Londonban, ha lehet az olcsóbb Budapesten is?

Az a nagy kérdés, hogy kik lesznek az első fecskék, akik ezt meg merik lépni. Elméletben működhet, és ha van pozitív tapasztalat, akkor nyilván lesznek követői is. A szűk keresztmetszet a megfelelően képzett munkaerő. Ha ilyen álmokat szövögetünk, akkor a felsőoktatás megerősítése elsődleges feladat. Sok múlhat a vidéki egyetemeken és városokon is, hogy ebbe a folyamatba ők hogyan tudnak majd bekapcsolódni.

| Forrás: portfolio.hu