Az irodapiaci díjak stagnálhatnak

A hazai irodapiacon egyelőre nem látunk komolyabb nehézségeket, az új irodákra továbbra is nagy az igény. Sőt a gyenge forint miatt a bérlők sokszor még jól is járnak, miután sok SSC külföldre szolgáltat és euróban keletkeznek a bevételeik, mondta Pázmány Balázs az interjúban.

Az elmúlt időszakban ugyan több bérlő is jelentkezett kedvezmények reményében, de bérleményeik rendeltetésszerűen használhatóak, így az aktuális törvényi szabályozás és a határozott idejű bérleti szerződéseik értelmében eleget kell tenniük a fizetési kötelezettségüknek.

Jelenleg nem látunk fennakadásokat a bérleti díjak beszedhetőségében, de az esetleges nem teljesítések ellen véd a megfelelő mértékű kaució is. A várakozásaink szerint a bérleti díjak változatlan szinten maradhatnak az irodapiacon. Nem szabad elfelejteni, hogy a bérleti díjak egy cég költségeinek csupán kisebb hányadát teszik ki szemben a munkaerőköltségekkel, tette hozzá az Erste Alapkezelő Zrt. igazgatóságának elnöke.

Az elmúlt időszakban a fejlesztési költségek rendkívül megdrágultak, így az újépítésű irodák esetében már nem kivitelezhető a bérleti díjak csökkentése. Ha az aktuális szinteknél mélyebbre süllyednének a díjak, akkor számos fejlesztés leállna, ez pedig a kínálat szűkülésén keresztül szintén stabilizálná a bérleti díjszinteket.

Az élelmiszerkereskedők is túlélik

Az élelmiszerkereskedelmi ágazatra a koronavírus-járvány vegyes hatással van. Egyrészt a  márciusi és a húsvét előtti időszak meglehetősen magas forgalmat hozott a szektornak, másrészt  jelenleg a korábban felhalmozott készleteit éli fel a lakosság. Ez nem kedvező az üzletmenetnek és további nehézséget okoz az élelmiszerkereskedelmi ágazatot sújtó extra adó. Emiatt több szereplő is kérte a bérleti díjak átmeneti mérséklését, de ebben az esetben is az szerződéseknek, illetve a jogszabályi környezetnek megfelelően szükséges teljesíteniük fizetési kötelezettségeiket.

Alapvetően ebben a kategóriában is a bérleti díjak stagnálására számítunk. Az elmúlt években ráadásul a szektor az aranykorát élte, hatalmas nyereségek keletkeztek. Ennek tükrében az élelmiszerkereskedők át tudják vészelni ezt a remélhetőleg csak néhány hónapos nehéz időszakot.

A kiskereskedelmi üzleteket már jobban megérintette a gazdasági leállás. Némi bizakodásra ad okot, hogy Nyugat-Európában, így például Ausztriában is már kezdenek újra megnyitni ezek az egységek, így vélhetően hazánkban sem tart már sokáig ez a rendkívüli időszak. A kiskereskedelmi ingatlanok, mint például a plázák vagy a kereskedelmi parkok esetében jellemző a forgalomarányos bérleti díj, ahol a bérbeadó és a bérlő osztozik a sikeres vagy a kevésbé sikeres időszakok eredményéből.  

Alapvetően a tőkeerős multinacionális bérlőknél nem látunk komolyabb gondokat, inkább a kkv szereplők vannak nehezebb helyzetben. Esetükben egyedi tárgyalásoktól függ a bérleti díjak jövőbeni alakulása. Törekszünk a kölcsönösen előnyös megállapodások megkötésére, például akkor kap kedvezményt  a partner, ha meghosszabbítja a bérleti szerződését, így biztosítva a bérbeadókat egy hosszú távú együttműködésről, magyarázta Pázmány Balázs.

Hogyan alakulhatnak az árak?

A bérleti díjak várható stagnálása miatt az irodaépületek és az élelmiszerkereskedelmi ingatlanok árában nem számítunk számottevő visszaesésre. A kiskereskedelmi üzletek forgalomarányos bérleti díjainak csökkenése következtében ezen ingatlanoknál eseti jelleggel elindulhat egy mérsékelt árkorrekció. Sok múlik azon, hogy mikor ér véget a koronavírus járvány, de alapvetően a bérbeadó célja is az, hogy a bérlő túlélje a válságot, folytatta Pázmány Balázs.

Az alternatív befektetések hozamát ugyanakkor változatlanul meghaladja az ingatlanbefektetések hozama. A magyar irodapiacon 5,25-5,5 százalékos hozam érhető el az irodaépületek megvásárlásával és kiadásával. Az élelmiszerkereskedelmi piacon 6-7 százalék körüli hozam realizálható a magasabb kockázati szint miatt.

A nemzetközi befektetők számára is kedvező alternatívát kínálnak a hazai ingatlanbefektetések, miután a német 10 éves kötvénypiaci hozamok negatív tartományban vannak, de a régiós hosszú lejáratú hozamok sem sokkal magasabbak.  Az erős befektetői kereslet tehát fennmaradhat, ami támaszt ad a hazai kereskedelmi ingatlanáraknak.

Az elmúlt években a vevők számához képest nagyon kevés fejlesztés történt, így a gazdaság újraindulásával változatlanul lesz igény az új kereskedelmi ingatlanokra. A járvány legnehezebb hónapjaiban számítunk csak egy átmeneti kivárásra a vevők és eladók részéről.