Mi is az a társasházi építmény jog?

A bevezetendő új szabály lehetővé tenné, hogy a még építés alatt álló társasházban a jövőben kialakítandó lakások és helyiségek már az építés idején önálló, bejegyezhető jogi státuszt kapjanak. A cél, hogy a vevő ne csak a kész lakás átadásakor, hanem már a kivitelezés alatt jogilag védett pozícióba kerüljön, miközben a bank és a beruházó is kiszámíthatóbb környezetben működhessen.

A jog a társasház előzetes alapítási szándékának az írásba foglalását követően alapítható és az a vevő számára már a lakás építésének idejére bejegyzett védelmet tud biztosítani. A jog zálogjoggal megterhelhető, azaz arra a vevő hitelt tud felvenni. Másrészt a jog értékesíthető is, azaz a vevő még az építkezés során kiszállhat a társasházi lakásból. Az építményi jog megtestesíti azt a vételárrészletet, amit a vevő az adott lakás tekintetében már teljesített. Ha a beruházóval szemben felszámolás indulna az építkezés során, akkor a vevő a már kifizetett vételárrészlet erejéig a jelzálogjogosultakat megillető jogokat gyakorolhatja – azaz kedvező kielégítési helyzetbe kerül.

Az építkezés befejezésével és a társasház bejegyzésével az építményi jog automatikusan tulajdonjoggá alakul át. Amennyiben az építményi jogon bank számára zálogjogot hoztak létre, úgy a zálogjog a lakást terhelő zálogjogként funkcionál tovább.

Miért jelent ez előnyt a bankok számára?

„Korábban az építés alatt álló, még be nem jegyzett lakások nem voltak semmilyen módon megterhelhetők. Így a hitelezés tipikusan a projekt szintjén a fejlesztőnek nyújtott finanszírozás alapján történt, ahol a biztosítékot elsősorban a telek vagy földrészlet jelentette. Az új jogintézmény viszont lehetővé teszi, hogy a bank már a kivitelezés során, a felépítendő lakásokhoz kapcsolódó építményi jogokra is bejegyeztethesse a zálogjogát és ezáltal nem csak a fejlesztő, hanem a vevő is hitelképessé válik. Ez pedig jót tesz a lakásértékesítések piacának is, hiszen a lakások vevői már a projekt életszakaszának korábbi fázisában hitelhez juthatnak és a lakások vevői megfelelő biztosítékot tudnak adni a hitelező bank számára” – mondja Kovács Éva, a Jalsovszky ingatlanjogi csoportjának vezetője.

Miért előnyös a vevőknek?

Az építményi jog a vevő számára jelenti a legnagyobb gyakorlati előrelépést, hiszen pont az ő szempontjukból legkockázatosabb időszakban, a kivitelezés alatt tud védelmet biztosítani a megvásárolt lakásra kifizetett vételárelőleg tekintetében – ez a vételárelőleg elsőbbséget élvez, ha esetleg bedől az építkezés. A vevő a kifizetett vételárrészelet tekintetében már nem csupán a szerződésre, hanem egy, az ingatlan-nyilvántartásban rögzített és látható jogra támaszkodhat. Ráadásul ezt a jogot el is adhatja, azt meg is terhelheti.

És mit nyer ezzel a kivitelező és a beruházó?

Azáltal, hogy az építményi jog megerősíti a vevő pozícióját és ezáltal a vevő lakásvásárlásának a finanszírozhatóságát, növeli a korai szakaszban álló lakások szélesebb körben történő értékesítésének lehetőségét. Mostantól tehát a vevőknek sem csupán a kivitelező reputációjában kell bízniuk. Nagy előny a kivitelező számára is az, hogy a vevő nem feltétlenül ragad benn a lakásban az első vételárrészlet kifizetésével, hanem azt még az építkezés befejezése előtt tovább tudja értékesíteni.

„A rendszer lehetővé teszi azt is, hogy az értékesítés és a vevői finanszírozás párhuzamosan haladjon, a bank pedig megfelelő fedezet mellett finanszírozhatja meg a vételár későbbi részleteit. Ez kiszámíthatóbb pénzügyi tervezést és erősebb bizalmi pozíciót jelent a fejlesztő számára” – véli Boross Ádám csoportvezető ügyvéd.

Mikortól várható?

A jelenlegi elképzelések szerint a jogszabály – amennyiben az elfogadásra és kihirdetésre kerül – 2026. február 1-jén lép hatályba. Ilyen jogot tehát csak a jövő év elején kezdődő fejlesztésekre lehet majd kikötni. Azonban, ha valaki már egy jelenleg folyamatban lévő építkezésen szeretne ehhez hasonló jogot szerezni, úgy a jelen jogszabályok szerint ún. jövőbeli épületre szóló vevői jogot jegyeztethet be – azzal, hogy az ilyen bejegyzett jog a februári hatálybalépést követően automatikusan társasházi építményi joggá fog átalakulni.

A társasházi építményi jog megteremtése nagy előrelépés a társasházi építkezések jogi biztonságának megteremtése tekintetében. A párhuzamosan futó és a társasházi építményi jog által kifejezetten célzott 3%-os Otthon Start program segítségével pedig új lendületet is adhat a lakáspiacnak.

|  Pro/Lawyer Consulting