CIJ EUROPE: Hol tartanak jelenleg a projektjeik, és mi van a tervekben?
Miroslav Tavel: 2025 végéig hét retail parkot fejezünk be. Kettő már megnyílt, és további öt októberben, novemberben, illetve várhatóan december elején követi őket. 2026-ra legalább hét újabb projektet készítünk elő Szlovákiában, ahol a telkek már a tulajdonunkban vannak. Kettő idén elindul, a többinél pedig zajlik az engedélyezési folyamat, és 2026 első negyedévében kezdődhet az építkezés. Szlovákián kívül négy helyszínen haladunk a Cseh Köztársaságban. Bár ott még nem rendelkezünk a telkek tulajdonjogával, legalább két akvizíciót még az év végéig le akarunk zárni. Romániában belépési stratégiánk egy fejlesztőcég felvásárlásán alapul, amely három retail park projektet birtokol. Kettő közülük rendelkezik területrendezési engedéllyel, egy pedig teljes építési engedéllyel, így a felvásárlás lezárását követően azonnal indulhat az építkezés. Szlovákia, Csehország és Románia együttvéve rövid távon mintegy 12 projekten fogunk dolgozni.
CIJ EUROPE: Ki finanszírozza ezt a gyors ütemű terjeszkedést?
Tavel: Saját tőkét, valamint több partnert vonunk be. Egyes projekteket a szlovákiai J&T Bank támogat, míg a portfólió nagy részét a belga Mitiska-Reim társfinanszírozza, amelyet Tomáš Sifra képvisel. Ez a partnerség stratégiai jelentőségű. A Mitiska-Reim erős jelenléttel bír Szlovákiában, Csehországban és Romániában is. Mivel tavaly értékesítették 25 romániai retail parkjukat az M Core-nak, új lehetőségeket keresnek ezen a piacon. Az OPC válik helyi fejlesztőpartnerükké Romániában, ami lehetővé teszi, hogy a saját tőkénkre való kizárólagos támaszkodás nélkül gyorsítsuk a terjeszkedést.
CIJ EUROPE: A szélesebb piacot érintette a logisztikai és autóipari lassulás. Hogyan befolyásolja ez az önök üzletét?
Tavel: Néhány nagy munkáltató csökkenti a tevékenységét, ez pedig csökkenti a háztartások jövedelmét az érintett régiókban. Ennek nyilvánvaló következménye a kiskereskedelmi költések mérséklődése. Ugyanakkor parkjaink bérlői mixe erősen a diszkont formátumokra és alapvető fogyasztási cikkekre épül: bérlőink körülbelül 95 százaléka ebbe a kategóriába tartozik. Ők ellenálló szereplők, mivel széles rétegekhez szólnak – az átlagos jövedelmű háztartásoktól az árérzékeny fogyasztókig. Még szűkösebb költségvetés mellett is a diszkontláncokban vásárolnak az emberek. Ezért érezzük úgy, hogy portfóliónk képes kiállni a jelenlegi piaci nyomásokat.
CIJ EUROPE: Hogyan határozzák meg az egyes parkok méretét?
Tavel: Minden a helyszíntől és a vonzáskörzettől függ. A 7–12 ezer lakosú városokban általában 3–4 ezer négyzetmétert építünk. Ha a vonzáskörzet kiterjed a szomszédos falvakra, vagy a bérlői érdeklődés erős, a projektek 6–8 ezer négyzetméterre is bővülhetnek. Az utóbővítések is egyre fontosabbak. Skalica városában például megduplázzuk a meglévő parkot 4 200-ról 8 200 négyzetméterre. Sládkovičovóban 1 500 négyzetmétert adunk hozzá egy 2 800 négyzetméteres parkhoz. Ez a rugalmasság lehetővé teszi, hogy új bérlők – például Woolworth, Biedronka vagy Mueller – igényeire reagáljunk, akik aktívan terjeszkednek Szlovákiában.
CIJ EUROPE: Hogyan látja az OPC szerepét a szlovákiai retail park piacon?
Tavel: A piac nagyon aktív. A Cushman & Wakefield szerint 2024-ben több mint 53 000 négyzetméternyi új retail park terület valósult meg Szlovákiában, és a 2025-ös pipeline ennél is nagyobb. Projektjeink ennek a növekedésnek jelentős részét adják. Az új kiskereskedelmi láncok, például a Biedronka belépése – amely most nyitotta meg üzletét a revúcai parkunkban – azt mutatja, hogy Szlovákia továbbra is vonzó a nemzetközi diszkont szereplők számára. Ugyanakkor tisztában vagyunk a kihívásokkal is, különösen az elhúzódó engedélyezési folyamatokkal és az erősödő versennyel. Az erős partnerségek és a fegyelmezett bérlői tervezés elengedhetetlenek a sikerhez ebben a környezetben.
CIJ EUROPE: A kiskereskedelmi egységeken túl kínálnak további szolgáltatásokat is a parkokban?
Tavel: Igen, ahol a helyszín lehetővé teszi. A parkolóterületeken elektromosautó-töltőpontokat, önkiszolgáló autómosókat vagy benzinkutakat telepítünk. Emellett integráljuk a csomagautomatákat – például az Alza, a GLS és a Packeta berendezéseit. Ezek nemcsak kiegészítő bevételi forrásokat teremtenek, hanem növelik a kényelmet és több látogatót vonzanak. A vásárlók összeköthetik a csomagátvételt a bevásárlással vagy más ügyintézéssel. Ezek az egyszerű kiegészítések erősítik a park értékét.
CIJ EUROPE: Milyen új fejlesztésekről kell tudniuk a bérlőknek és a befektetőknek az OPC-nél?
Tavel: A legfontosabb újítás az új befektetési alapunk. Az OPC eddig mindig fejlesztőként működött, nem ingatlanvásárlóként. Az alap révén a befektetők részesedhetnek a fejlesztési hozamból anélkül, hogy viselniük kellene az engedélyezési kockázatot. Saját tőkénkből megvásároljuk a telket, megszerezzük az engedélyeket, bérlőket szerződtetünk és kivitelezési szerződéseket kötünk. Csak ezután veszi meg az alap a projektcéget, és finanszírozza a kivitelezést a bankkal közösen. A befektetők így előre ismerik a költségeket és a bevételeket. Ez a struktúra egyedülálló a piacunkon, és máris nagy érdeklődést váltott ki. Emellett támogatja romániai és csehországi terjeszkedésünket is, mivel immár nemcsak saját tőkénkkel, hanem intézményi partnereink tőkéjével is tudunk skálázódni.
