„A DBH 2004 óta működik, de a cégnek fókuszra volt szüksége” – mondja Smithing a CIJ EUROPE-nak. „Az elmúlt fél évben a működés stabilizálására és a gyorsabb ügyfélreakciókra koncentráltunk. Már ez is javította a budapesti kihasználtságunkat.” A vállalat idei névváltása – a DBH Serviced Offices-ről DBH Flexre – stratégiai fordulatot jelez: a hagyományos szolgáltatott irodák helyett egy rugalmasabb, reális gazdasági alapokra és a bérbeadókkal való együttműködésre épülő modellt követnek.
Budapesti konszolidációját követően a DBH Flex visszatért a román piacra is, és kibérelte a Skanska északi Bukarestben található Equilibrium One épületének teljes második emeletét. A lépés visszatérést jelent a magas minőségű, energiahatékony épületekhez, és illeszkedik a régiós trendhez, amelyben a fejlesztők egyre gyakrabban terveznek rugalmas irodaterületeket új projektjeikbe, reagálva a hibrid munkavégzés által átalakított bérlői igényekre.
Smithing szerint a DBH Flex stratégiája nem a méretről, hanem az alkalmazkodóképességről szól. „Nem kötünk ötéves szerződéseket” – magyarázza. „Ügyfeleink a vállalkozásuk fejlődésével párhuzamosan növekedhetnek vagy csökkenthetik irodájuk méretét.” Egy budapesti ügyfelük például egy teljes épületből költözött vissza egy 110 munkaállomásos irodába, míg egy másik mindössze 20 asztalos, megosztott szolgáltatási koncepciót tesztel. Az ilyen példák mutatják az új irányt: a proof-of-concept típusú bérbeadást, amikor a vállalatok előbb tesztelik működési igényeiket, mielőtt nagyobb területre szerződnének. Budapesti és bukaresti ingatlanszakértők megerősítik, hogy a rövid távú bérleti igények növekednek, bár az összesített kereslet még mindig elmarad a pandémia előtti szinttől, mivel a nagyvállalatok többsége tovább tárgyalja meglévő szerződéseit.
A partnerségre épülő megközelítés a bérbeadókra is kiterjed, akik közül sokan továbbra is óvatosak, miután több üzemeltető nem tudta fizetni a bérleti díjakat a járvány idején. Smithing szerint a megoldás a bevételmegosztás, nem pedig a fix bérleti díj. „Ha olyan bért ígérek, amit nem tudok kifizetni, mindenki veszít” – mondja. „Ha a nyereséget és a veszteséget is megosztjuk, akkor működik.” Ennek jegyében a DBH Flex alacsonyabb tőkeköltséggel – nagyjából 250 euró/négyzetméter áron, szemben a tipikus 400–500 eurós bérleti ösztönző csomagokkal – alakítja át az üres irodákat, így gyorsabban töltheti meg azokat. Hogy ez a modell „egy éven belül teljes bérleti díjat” eredményez-e, az a kihasználtsági szinttől függ, amit a cég nem hozott nyilvánosságra, de a piaci elemzők szerint a gyorsabb pénzáramlás vonzó a kihasználatlan ingatlannal rendelkező tulajdonosok számára.
„A valódi kockázat ma azoknál a tulajdonosoknál van, akik üresen tartanak másodgenerációs épületeket, miközben arra várnak, hogy valaki kifizesse az értékbecslés szerinti bért” – teszi hozzá Smithing. „Mi azokkal dolgozunk, akik megértik, hogy a siker kulcsa a cashflow és a kihasználtság. Egy Flex központ stabilizálása körülbelül egy évet vesz igénybe, és ez idő alatt sem a bérbeadó, sem az üzemeltető nem keres sokat. A mi feladatunk, hogy minimalizáljuk a kockázatot és fenntartható hozamot termeljünk.”
A hibrid munkavégzés további térnyerése elmosta a határokat az állandó és alkalmi irodahasználat között. A DBH Flex ügyfelei közül sokan rotációs rendszerben használják az asztalokat, vagy időszakosan foglalnak tárgyalókat. „Van, aki hetente kétszer használja a helyiségét, mások napi díjért vesznek igénybe extra munkaállomásokat” – mondja Smithing. „A lényeg, hogy semmilyen tér ne maradjon kihasználatlan.” A Colliers CEE tanácsadói szerint hasonló rotációs modellek jelennek meg Varsóban és Prágában is, amelyek lehetővé teszik a stabil kihasználtságot még alacsonyabb napi jelenlét mellett is.
A DBH Flex újabb helyszínei dizájnban is megújultak. A korábbi folyosós-fülkés elrendezést nyitott lounge-ok, kényelmes ülőhelyek és privát fülkék váltották fel, amelyek ösztönzik az informális interakciót, anélkül hogy „életstílusmárkát” imitálnának. „Nem akarunk életmódmárka lenni” – mondja Smithing. „De az embereknek szükségük van egy helyre, ahol kényelmesen kiléphetnek az irodájukból.”
A terjeszkedés is napirenden van, de Smithing a fegyelmezettséget a gyorsaság elé helyezi. „Vannak épületek, amelyek gazdaságilag egyszerűen nem működnek” – ismeri el. „Ha a fit-out költség 800 euró négyzetméterenként, az nem jön ki. 250 eurónál viszont működik.” A piaci megfigyelők ezt az óvatos megközelítést szükségesnek tartják egy olyan régióban, ahol a régebbi irodaházak gyakran elmaradnak az ESG-elvárásoktól, és a bérbeadók szűkülő profitmarzsokkal szembesülnek.
Amikor a technológia jövőbeli szerepéről kérdezik, Smithing egyszerre pragmatikus és humoros. „A mesterséges intelligencia segít gyorsabban és kevesebb hibával dolgozni. Kiváltja az ismétlődő feladatokat, és élvezetesebbé teszi a munkát. De az értékeink – rugalmas, szórakoztató és korrekt – az embereinkből fakadnak. Ezt az AI nem tudja helyettesíteni. Bár takarító robotokat szívesen látnék, minél előbb.”
Visszatekintve az elmúlt évek szektorális turbulenciáira, Smithing szerint a rugalmassági piac fenntarthatósága kevésbé az ESG-mutatókról, mint inkább a túlélésről és alkalmazkodásról szól. „Amikor a piac virágzik, együtt élvezzük a jó időket. Amikor nehéz, megosztjuk a fájdalmat is. A leglátványosabb bukásokat nem a túlnövekedés, hanem a rugalmatlanság okozta. Azok az üzemeltetők, akik fix bérleti díjakhoz ragaszkodtak, nem tudtak elegendő rugalmasságot kínálni ügyfeleiknek – ez pedig elriasztotta őket.”
A DBH Flex vezérelve – „Flexible, Fun and Fair” – ma már egyszerre kulturális iránytű és működési stratégia. Smithing szerint a közép-európai flexpiacon a siker kulcsa nem a méret, hanem a bizalom, a partnerség és a fegyelmezett megvalósítás. „A piac továbbra is kicsi és versengő, de a mértékletes növekedés előnyt jelent” – zárja gondolatait. „Ehhez nincs algoritmus. A bizalmat nem lehet automatizálni. A bizalmat ki kell érdemelni – egy bérbeadóval és egy bérlővel egyszerre.”
| Via CIJ.World
