• Erős regionális teljesítmény 2025-ben: A CEE‑6 régióban a RevPAR 8,9%-kal nőtt éves szinten, amit az ADR emelkedése és a foglaltság javulása hajtott. Bulgária és Románia kétszámjegyű növekedést ért el, míg Prága és Budapest vezették a mezőnyt nominális RevPAR tekintetében.
• Jelentős élénkülés a szállodai befektetésekben: A CEE szállodai befektetési volumenek 170%-kal emelkedtek 2025-ben, elsősorban a Cseh Köztársaság és Magyarország aktivitásának köszönhetően. A tranzakciók többsége Upper Upscale és Upscale kategóriájú eszközöket érintett, és a pozitív trend 2026-ban is folytatódhat.
• Hozamkompresszió a kulcspiacokon: Prágában, Budapesten és Bukarestben a prime hozamok tovább szűkültek, míg a CEE‑6 többi fővárosában a piacok összességében stabilak maradtak. A mérséklődő infláció és a javuló finanszírozási környezet további hozamcsökkenést vetít előre.
• Budapest felülteljesít a régióban: Budapest RevPAR-ja 5,8%-kal nőtt éves szinten, és 26,4%-kal haladja meg a 2019-es szintet. Az erős befektetési aktivitás (176 millió euró) és a jelentős fejlesztési pipeline tovább erősíti a város pozícióját a CEE régió egyik vezető szállodapiacaként.

A CEE szállodai befektetési piac jelentős növekedést mutatott 2025-ben, a befektetési volumenek 170%-kal emelkedtek éves alapon. A bővülést elsősorban a Cseh Köztársaság, majd Magyarország vezette. A régióban megvalósult szállodai tranzakciók többsége Upper Upscale, majd Upscale kategóriájú eszközöket érintett. A pozitív lendület várhatóan 2026-ban is folytatódik, több ügylet már lezárult, míg mások különböző értékesítési fázisban vannak.

2025 folyamán hozamkompresszió volt tapasztalható a prágai, budapesti és bukaresti szállodapiacokon. A CEE‑6 többi fővárosában (Varsó, Pozsony, Szófia) a piacok összességében stabilak maradtak, ugyanakkor a prémium lokációban található prime eszközök esetében enyhe hozamszűkülés jelentkezett. A stabilizálódó infláció, a finanszírozáshoz való jobb hozzáférés és a növekvő tőkebeáramlás alapján további hozamkompresszió valószínűsíthető 2026 felé haladva.

Budapest áttekintés 

2025-ben Budapest teljesítménye tovább javult, a RevPAR 5,8%-kal nőtt 2024-hez képest, illetve 26,4%-kal haladta meg a 2019-es, pandémia előtti szintet. Az éves növekedést elsősorban a 4,8%-os foglaltságnövekedés hajtotta, miközben az ADR infláció alatti mértékben, 1,0%-kal emelkedett. A 2019-es szinthez viszonyítva a foglaltság még 6,2%-kal elmarad, ugyanakkor az ADR 34,8%-kal meghaladja a pandémia előtti értéket.

2025 továbbra is kiemelkedő év volt Budapest számára a régiós versenytársakhoz képest. A magyar főváros a második helyen állt a CEE‑6 fővárosai között az ADR és a RevPAR tekintetében Prága után, míg a foglaltság alapján harmadik helyezést ért el. A Covid‑19 utáni helyreállítási index szerint Budapest harmadik lett az ADR 2019-es szinthez viszonyított visszaépülésében, ugyanakkor foglaltság tekintetében csak a 6., RevPAR alapján a 4. helyen végzett.

Budapesten 2025-ben megközelítőleg 176 millió euró értékű szállodai befektetés valósult meg, ami a CEE‑6 teljes, 1,2 milliárd eurós tranzakciós volumenének mintegy 15%-át tette ki. Ez 148%-os növekedést jelent 2024-hez képest. A volument összesen 6 tranzakció adta. Ezek közül kiemelkedik a Marriott Budapest értékesítése megközelítőleg 115 millió euróért – ez Magyarország történetének legnagyobb szállodai tranzakciója. Az érintett ingatlanok az Upper Upscale, Upscale és Upper Midscale szegmensekben helyezkednek el.

A kínálati oldalon 11 szálloda lépett piacra Budapesten 2025-ben, melyek közül 1 felújítás, 2 pedig rebranding volt. A 2025-ös év legjelentősebb nyitásai közé tartozott a You Hotel Budapest (Handwritten Collection), a Radisson Collection Basilica Budapest és a JO&JOE Budapest. 2026 hasonlóan aktív évnek ígérkezik, 5 tervezett nyitással, 1 felújítással és 3 rebrandinggel. 2028-ig várhatóan több mint 2 000 új szoba kerül a piacra a fejlesztési pipeline-ból, a midscale kategóriától egészen a luxus szegmensig.

Alina Cazachevici MRICS, Partner, Valuation & Advisory, Hospitality & Alternatives, CEE/SEE vezető, Cushman & Wakefield:
„Budapest szállodapiaca továbbra is felülteljesít, a vendégéjszakák száma 7,5%-kal nőtt éves alapon, míg a RevPAR 26,4%-kal meghaladja a pandémia előtti szintet, elsősorban az ellenálló nemzetközi keresletnek köszönhetően. Ez az operatív erősség egyre nagyobb befektetői érdeklődést vonz, amit a növekvő tranzakciós volumenek is alátámasztanak. Ugyanakkor a politikai és makrogazdasági bizonytalanság továbbra is óvatosságra inti a piacot, és hatással van az árazási elvárásokra. A tágabb CEE‑trendekkel összhangban a piacot jelenleg főként belföldi tőke mozgatja, míg a nemzetközi befektetők továbbra is szelektívek és hozamorientáltak.”

Tóth Hanna, Tanácsadó, Valuation & Advisory, Hospitality & Alternatives, CEE/SEE, Cushman & Wakefield:
„Budapest szállodai szektora dinamikus növekedési szakaszba lép, a főváros biztosította a CEE‑6 piacra 2025 második felében piacra lépő teljes új szállodai kínálatot. Az új, nemzetközi márkák és lifestyle koncepciók megjelenése jól tükrözi az úti cél profiljának szélesedését. Előretekintve az egészséges fejlesztési pipeline, valamint a 2026-ot követő nyitások és rebrandingek tovább erősítik Budapest pozícióját a CEE régió egyik kulcsfontosságú turisztikai piacaként.”

Geoff Hargreave, Partner, Capital Markets, Budapest, Cushman & Wakefield:
„A budapesti szállodapiacot számos kedvező tényező támogatja. Különösen fontos:
• az EU‑ban és Magyarországon egyaránt erősödő szabályozási nyomás a rövid távú, magánjellegű (Airbnb‑típusú) szálláskiadással szemben;
• az infrastrukturális fejlesztések, amelyek javítják a repülőtér és a belváros közötti kapcsolatot vasúton és bővített közúti hálózaton keresztül, valamint növelik a repülőtér kapacitását egy új móló és terminál hozzáadásával.

E tényezők együttesen a kínálat csökkenését és a kereslet növekedését eredményezik, ami a következő évtizedben erősebb teljesítménymutatókhoz vezethet.”

| OGH hírügynökség via Cushman & Wakefield