A szavazatok közel 99%-ának feldolgozottsága mellett a Tisza Párt 138 mandátumot szerzett a 199 fős parlamentben, ezzel elérve az alkotmánymódosításhoz szükséges kétharmados többséget. A Fidesz 55 mandátumot szerzett. A részvételi arány történelmi rekordot döntött: 77,8% volt. Orbán Viktor a választás éjszakáján elismerte vereségét.

Hogyan formálták az Orbán-kormányok az ingatlanpiacot

Ahhoz, hogy megértsük, mi következhet, érdemes áttekinteni, miként alakították az Orbán-kormányok az elmúlt 16 évben Magyarország ingatlanpiaci és befektetési környezetét.

1. A magyar tulajdon erősítése a stratégiai ágazatokban

2016 szeptemberében Orbán Viktor nyilvánosan kijelentette, hogy a bankszektorban, a médiában, az energetikában és a kiskereskedelemben legalább 50%-os magyar tulajdon elérése a cél – ezt később kiterjesztette a közművekre, a távközlésre és a biztosítási szektorra is.

Ez a stratégia kézzelfogható hatással volt a befektetési környezetre. Állami nyomásgyakorlás, célzott adóztatás és szabályozási beavatkozások következtében több külföldi bank kivonult az országból, a külföldi tulajdon aránya a bankszektorban a 2008-as mintegy 70%-ról 2020 végére körülbelül 40%-ra csökkent. Az energetikai szektorban a külföldi cégek részesedése a bevételekből 70%-ról 50% alá esett.

Az üzenet a nemzetközi tőke számára egyértelmű volt: a jelenlét szelektíven elfogadott, nem feltétel nélkül támogatott.

2. Kiszámíthatatlan és diszkriminatív adópolitika

A külföldi befektetők rendszeresen jelezték, hogy a magyar adókörnyezet volatilitása komoly visszatartó tényező. A szektorális különadók gyorsan, gyakran visszamenőleges hatállyal kerültek bevezetésre, és sok esetben kifejezetten külföldi tulajdonú vállalatokat céloztak.

A kiskereskedelmi szektor különösen kirívó példa volt. A 2020-ban bevezetett progresszív élelmiszer-kiskereskedelmi adó küszöbértékei úgy lettek kialakítva, hogy kizárólag a nagy, külföldi láncokat érintsék. 2021 decemberében további szabályozás kötelezte a jelentős árbevételű láncokat arra, hogy a lejárathoz közeli élelmiszereket állami nonprofit szervezeteknek adják át.

Az ilyen környezetben a kereskedelmi ingatlanbefektetők számára – különösen retail kitettség mellett – a hozamok modellezése rendkívül bizonytalanná vált.

3. A „plázastop” és a kiskereskedelmi fejlesztések befagyása

Az egyik legjelentősebb piaci beavatkozás a „plázastop” volt, amely 2015-től lépett életbe, és azóta folyamatosan szigorodott.

A szabályozás szerint 400 négyzetméternél nagyobb kereskedelmi ingatlanok építése, bővítése vagy átalakítása csak állami engedéllyel lehetséges. A 2025-ös módosítás ezt tovább szigorította: már egy bérlőcsere is új engedélyhez kötött.

Ennek következtében Magyarországon gyakorlatilag leállt az új retail park fejlesztés, miközben a régió más országaiban jelentős növekedés volt tapasztalható.

4. Befagyasztott uniós források és visszafogott fejlesztések

Az Európai Bizottság a jogállamisági aggályok miatt felfüggesztette a kohéziós források egy részének kifizetését.

Ezek a források hagyományosan kulcsszerepet játszottak az infrastruktúra-fejlesztésben, a városrehabilitációban és a logisztikai beruházásokban. A források befagyasztása jelentősen visszavetette a fejlesztési aktivitást.

Budapest irodapiaca 2026-ra korlátozott új kínálattal és csökkenő spekulatív fejlesztési volumennel lépett be.

5. A forint gyengülése és árfolyamkockázat

A forint fokozatos leértékelődése tartós kockázatot jelentett a devizában számoló befektetők számára.

Még jelentős nominális árnövekedés mellett is az árfolyamromlás csökkentette a tényleges hozamokat. A gyengébb forint ugyanakkor támogatta az exportot és a turizmust, valamint a bérnövekedést.

6. Támogatások által hajtott lakásár-emelkedés

A CSOK, a babaváró hitel, a CSOK Plusz és az Otthon Start programok jelentős keresletet generáltak egy kínálatilag szűk piacon.

Az Eurostat adatai szerint az ingatlanárak 2010 és 2025 eleje között mintegy 260%-kal emelkedtek. 2025 negyedik negyedévében éves szinten 21,2%-os növekedést mértek, ami az EU legmagasabb értéke volt.

Ez a növekedés jelentős részben szakpolitikai hatás eredménye volt, nem pedig tisztán piaci alapú folyamat.

7. Budapest forráshiánya

Miután Budapest 2019-ben az ellenzéki Karácsony Gergely vezetése alá került, a kormány és a főváros viszonya feszültté vált.

A „szolidaritási hozzájárulás” jelentősen emelkedett, miközben a főváros szerint jelentős fejlesztési források visszatartásra kerültek.

Ennek következtében több közlekedési és infrastrukturális projekt leállt, és Budapest jelenleg az egyetlen régiós főváros, ahol nincs új metró- vagy villamosprojekt előkészítés alatt.

8. Korrupció a közbeszerzésekben

Az OLAF vizsgálatai több esetben tártak fel szabálytalanságokat a közbeszerzési eljárásokban.

Ez jelentős reputációs és jogi kockázatot jelentett a nemzetközi befektetők számára.

Mit jelenthet egy Magyar Péter-kormány az ingatlanpiac számára

A Tisza győzelme több ingatlanszegmensre is hatással lehet, bár a teljes kép csak a kormányalakítás után válik világossá.

1. Az uniós források felszabadítása

Magyar Péter egyik első ígérete, hogy tárgyalásokat kezd Brüsszellel a befagyasztott források felszabadításáról.

2. Javuló befektetői hangulat és erősödő forint

A forint már a választások előtt erősödni kezdett, és a piac további felértékelődést várhat a javuló politikai környezet hatására.

3. Szabályozási kiszámíthatóság helyreállítása

A jogállamiság erősítése és az intézményi reformok csökkenthetik a befektetők által alkalmazott kockázati prémiumot.

Kockázatok és óvatosság

A kezdeti optimizmus ellenére fontos a realitás:

• A Tisza nem klasszikus szabadpiaci párt
• Jelentős állami szerepvállalás maradhat
• A 27%-os áfa rövid távon nem változik
• A forint sérülékenysége továbbra is fennáll

Újraértékelési pillanat a befektetők számára

A választási eredmény mindenképpen újragondolásra készteti a befektetőket.

Budapest továbbra is erős fundamentumokkal rendelkezik:

• központi elhelyezkedés
• versenyképes hozamok
• nyugat-európai szintnél alacsonyabb árak

Az elmúlt évek politikai kockázatai azonban jelentősen visszafogták a piacot.

A Magyar Péter vezette új kormány most lehetőséget kapott arra, hogy ezt a kockázati tényezőt lebontsa.

A kérdés az, hogy ez milyen gyorsan és milyen mélységben valósul meg — ezt figyeli most a nemzetközi befektetői közösség.