Új lendületet vett az irodafejlesztés Bukarestben: az építés alatt álló projektek összterülete meghaladja a 200 000 négyzetmétert, ami 2021 óta a legmagasabb szint. A Cushman & Wakefield Echinox Bucharest Office Marketbeat Q4 2025 jelentése szerint legalább nyolc új irodaház átadása várható 2028 végéig.

Két év szűk kínálat után újraindul a fejlesztési hullám

Az élénkülés egy rendkívül visszafogott időszakot követ. 2023–2024-ben összesen mintegy 15 000 négyzetméter új iroda készült el, gyakorlatilag egyetlen épület formájában. 2025-ben pedig egyetlen új modern irodaprojektet sem adtak át Bukarestben, ami példátlan a város piacának történetében.

Jelenleg a legnagyobb fejlesztés a Timpuri Noi Square második üteme, amelyet a Vastint valósít meg a központi alpiacon.

További jelentős projektek:

• ARC Project (30 000 m²) – fejlesztő: PPF Real Estate (Grozăvești–Politehnica térség)

• Promenada Offices (23 400 m²) – a Promenada Mall bővítésének része, fejlesztő: NEPI Rockcastle (Floreasca–Barbu Văcărescu)

• One Technology District (20 600 m²) – fejlesztő: One United Properties (Dimitrie Pompeiu)

• AFI Central Tower (28 000 m²) – a korábbi Bucharest Financial Plaza átépítése, fejlesztő: AFI Europe

• U-Center 3 (16 300 m²) – fejlesztő: Forte Partners

• Green Court D (17 000 m²) – fejlesztő: Globalworth

12,1%-ra csökkent az üresedési ráta

Az elmúlt két év alacsony kínálata és a – szerződéshosszabbításokat nem tartalmazó – nettó kereslet növekedése az üresedési ráta jelentős csökkenéséhez vezetett. 2025 negyedik negyedévének végén a mutató 12,1% volt, szemben az egy évvel korábbi 14,2%-kal. Ez 2020 harmadik negyedéve óta a legalacsonyabb szint.

A bruttó bérbeadás 2025 negyedik negyedévében 85 000 m²-t tett ki, az éves volumen pedig 282 200 m² volt, ami 23%-os visszaesést jelent 2024-hez képest. Ugyanakkor a nettó bérbeadás aránya 53%-ra emelkedett (2024-ben 44% volt), ami az organikus bővülés erősödését jelzi.

Emelkedő prémium bérleti díjak a CBD-ben

A szűkülő kínálat a központi üzleti negyedben (CBD) bérletidíj-emelkedést eredményezett. A prémium díjak mintegy 5%-kal nőttek, és elérték a 21–22 euró/m²/hó szintet, kisebb, boutique jellegű projektek esetében ennél magasabb árak is megjelentek.

Más alpiacokon:

• központi és félközponti területeken: 15–18,5 euró/m²/hó

• peremterületeken: 9–13,5 euró/m²/hó (meglévő épületekben)

• építés alatt álló projektekben: jellemzően 18–22 euró/m²/hó, a magasabb műszaki tartalom és kivitelezési költségek miatt

Regionális összevetés

Bukarest modern irodaállománya jelenleg 3,43 millió négyzetméter, ami a közép- és kelet-európai fővárosok teljes irodaterületének mintegy 15%-át teszi ki.

A régiós megoszlás:

• Varsó – 28%

• Budapest – 20%

• Prága – 18%

• Szófia – 11%

• Pozsony – 8%

Az iroda mint ökoszisztéma

Mădălina Cojocaru, a Cushman & Wakefield Echinox Office Agency partnere szerint a bérlői döntések ma már messze túlmutatnak a hagyományos területhatékonysági szempontokon. A jó tömegközlekedési kapcsolatok, a lakóövezetek közelsége, a szolgáltatások elérhetősége, valamint az épület körül kialakuló közösség és az aktív property management egyaránt kulcsfontosságú tényezővé váltak.

Az iroda így egyre inkább olyan ökoszisztémává alakul, amely támogatja az együttműködést, a vállalati kultúrát és a munkavállalói élményt. Az új fejlesztési ciklus pedig lehetőséget kínál a vállalatok számára, hogy olyan tereket biztosítsanak, amelyek nemcsak funkcionális igényeket elégítenek ki, hanem erősítik munkáltatói márkájukat és piaci pozíciójukat is.

| Cushman & Wakefield Echinox.via CIJ World