Brno: növekvő innovációs központ, emelkedő üresedés

2025 második felében egy új irodaház készült el Brnóban: a Cerit III – Botanická Living Lab, amely 10 800 négyzetméterrel bővítette a város modern irodaállományát. Az év végén több mint 92 300 négyzetméternyi terület állt kivitelezés alatt.

A keresletet nettó és bruttó volumenben egyaránt a technológiai vállalatok vezették. Az üresedési ráta éves alapon 2,7 százalékponttal 14,4%-ra emelkedett, miközben a prémium bérleti díjak stabilak maradtak, 17,00–18,00 euró/négyzetméter/hó sávban.

A piaci trendeket kommentálva Jana Vlková, a Colliers Workplace Advisory & Office Agency üzletágának vezetője elmondta:

„Brno új korszakba lép, mint feltörekvő innovációs központ, ahol a modern munkahelyek egyre inkább olyan új városrészekben koncentrálódnak, amelyeket előremutató szemléletű helyi fejlesztők alakítanak. Az irodakereslet szerkezete változik: az üzleti szolgáltató központok és K+F funkciók Brnóra stratégiai alternatívaként tekintenek a nagyobb közép-európai piacokkal szemben. A korlátozott új kínálat miatt a piacon aktív bérbeadók egyre inkább célzott felújításokban és repositionálásban gondolkodnak a tisztán spekulatív fejlesztések helyett. Várakozásaink szerint a fejlesztési pipeline egy része idővel lakófunkcióra válthat, hasonló okokból, mint a fővárosban.”

A modern irodaállomány 2025 második félévének végére elérte a 715 700 négyzetmétert, amelynek 72%-át A kategóriás, 28%-át B kategóriás épületek adják. Kilenc projekt volt kivitelezés alatt, összesen mintegy 92 300 négyzetméteren. A legjelentősebb fejlesztések közé tartozik a Dornych, a Ponávka A4 és a Nová Zbrojovka – D4.

2026-ban várhatóan mintegy 52 000 négyzetmétert adnak át, további 40 400 négyzetméter pedig 2027–2028-ban készülhet el.

A második félév bérbeadási aktivitását a technológiai szektor vezette, ezt követte a gyártás, valamint a gyógyszeripari és egészségügyi bérlők. Az előbérletek jelentős arányt képviseltek. A legnagyobb tranzakciók között szerepelt:

• 4 600 négyzetméteres technológiai előbérlet a Ponávka A4-ben,

• 4 200 négyzetméteres gyártóipari bérlet a Vlněna H épületben,

• 2 200 négyzetméteres előbérlet a Gymnation részéről a Dornych projektben.

Az időszak végén 103 100 négyzetméter modern iroda állt üresen Brnóban. Bár a prémium bérleti díjak hivatalosan nem változtak, egyes kiemelt minőségű egységek a lokáció és a műszaki paraméterek függvényében magasabb díjszinten keltek el.

Ostrava: visszafogott fejlesztés, stabil piac

Ostrava irodapiacán 2025-ben korlátozott maradt a fejlesztési aktivitás: nem készült el új irodaház, és mindössze egy projekt áll kivitelezés alatt. Az üresedési ráta lényegében stabil maradt, 11%-on, mindössze 0,06 százalékpontos éves növekedéssel. A prémium bérleti díjak 14,00–14,50 euró/négyzetméter/hó szinten stabilizálódtak.

A modern irodaállomány 2025 második félévének végén 245 700 négyzetmétert tett ki. Jelenleg az egyetlen folyamatban lévő fejlesztés a Václav multifunkcionális épület, amely tervezett 2027-es átadásakor mintegy 3 000 négyzetméterrel bővíti a kínálatot.

A legjelentősebb tranzakció 2025 második félévében egy 2 000 négyzetméteres új bérleti szerződés volt, amelyet egy meg nem nevezett egészségügyi vállalat írt alá a Nordica épületben. A gyógyszeripari és egészségügyi bérlők, valamint a technológiai cégek adták a teljes kereslet legnagyobb részét.

Az időszak végén 26 900 négyzetméter modern iroda állt üresen Ostravában. Az enyhe üresedésnövekedés ellenére a bérleti díjak változatlanok maradtak, ami stabil árazási környezetet jelez a helyi irodapiacon.

| Forrás: Regional Research Forum - CIJ.world